淹死的都是會水的 活下去的都是膽小的

對于當下的房地產企業來說，什么最重要？

當然是活下去！

2018年，萬科的“活下去”口號出圈，引發了社會的熱議。有人認為，萬科這是在作秀，也有人認為，萬科這是務實。

隨著2020年8月三道紅線政策的實施一年有余，反觀現在的房地產行業，萬科的“活下去”宣示又顯得如此有先見之明。

俗話說，淹死的都是會水的。在大水大魚蒙眼狂奔的年代，往往是那些膽子大，敢拿高價地、敢高負債、高周轉的企業容易成功，但近年來隨著房地產調控邏輯的改變，很多膽大的房企暴雷聲四起，原本的行業神話也跌落了神壇。反而是那些看起來膽子比較小，做事謹小慎微的企業活成了房企之光。

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在過去行業高速擴張的周期中，龍湖在圈內留下了一個“謹慎”的印象。在那些熱衷于擁抱杠桿的歲月里，龍湖的戰略顯得相對保守，兩位數的合約銷售增速，顯然比不上很多企業爆發式的表現，但凡事都有兩面，龍湖放慢腳步的背后，換來的是穩健。

就在去年三道紅線剛出臺時，龍湖是行業第一梯隊房企中為數不多的列入“綠檔”的企業。彼時，一句“朝乾夕惕”的老話被重新帶火，從龍湖內部喊出了圈。在行業普遍認為三道紅線將會給部分高負債企業帶來滅頂之災時，龍湖卻希望“在有限的條件下、在行業加速淘汰中，成為這一輪的勝者。

巴菲特說：“別人貪婪時我恐懼，別人恐懼時我貪婪”。這句話用在龍湖身上再恰當不過。龍湖的小心謹慎換來的是一直以來的穩健發展，換來的是資本市場的低成本融資，換來的是評級機構和投資人的高度認可。

幾天前，龍湖發布了2021年中期業績。再次印證了，能活下去并活得好的就是那些看上去“膽小”的房企。

財報數據顯示，2021年上半年，龍湖集團實現合同銷售額1426.3億元，創造歷史新高，同比增長28.4%，回款率維持在90%以上的高位。半年報顯示，龍湖營業額達606.2億元，同比增長18.5%；歸屬于股東的核心凈利潤61.8億元，同比增長17.1%。

這一成績，如果放在前幾年行業的光景，似乎并不太出眾，但如果同比一下今年已經公布中報的房企中比較一下的話，龍湖無疑就是“街上那個靚的仔。”

作為一直以來的調控模范生，龍湖此次中報顯示，截至上半年末，其凈負債率進一步下降至46.0%，現金短債比達到5.48倍（剔除預售監管資金及受限資金后現金短債比為3.91倍），剔除預收款后的資產負債率為68.3%。長期的高度自律，讓龍湖連續5年保持“三道紅線”的綠檔水平。

高度自律換來的是高度自由。盡管今年上半年土地“兩集中”政策出臺，但對比部分同行大幅縮減拿地規模甚至停止拿地，龍湖在上半年的土地市場的表現依然相對從容。今年上半年，龍湖共獲取53幅新地塊，權益地價389億元人民幣，堅定深耕戰略區域與城市，踏穩節奏、保持合理利潤率，為后續持續投資打好基礎，也為規模與利潤增長增添動能。

至此，龍湖的土地儲備為7717萬平方米，可支撐未來三年發展。從城市能級來看，90%的銷售貨值集中在一二線高能級城市。這些高質量貨源，恰恰是龍湖未來實現彎道超車，沖擊行業頭部地位的重要基礎。

逆市之中，有底氣大手筆拿地的背后，是龍湖充沛的現金流在做支撐，也是其能夠從容面對行業新趨勢的決定性因素。

截至2021年中期期末，龍湖集團現金及銀行存款合計994.7億元，同比增長27.8%，為資金調配、精準判斷提供了充足的空間。

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隨著調控的深入，相比今年上半年多家房企遭三大國際評級機構評級下調或展望調至負面，龍湖穩健的財務狀況和充沛的現金流反而繼續獲得信用評級機構的認可。惠譽、穆迪、標普均分別保持BBB正面、Baa2穩定、BBB穩定的全投資級評級。截止年中，龍湖依然是唯一獲得境內外全投資級評級的民營房企。

此外，值得一提的是，在全投資級信用評級與“綠檔”加持下，龍湖的融資成本進一步降低，根據披露，截至上半年末，龍湖平均融資成本為4.21%，再創歷史新低。

在上半年，龍湖成功發行兩期公司債券，合計融資金額60億元。其中，于2021年5月成功發行的30億元公司債，五年期債券發行規模為15億元，票面利率為3.50%，七年期債券發行規模為15億元，票面利率為3.93%。龍湖一年內到期債務占總債務的比例為9.5%，債務結構也進一步優化。

期后，今年8月份，龍湖發行2021年第三期公司債，發行面額總額為30億元，其中，五年期債券票面利率降至3.35%，七年期票面利率降至3.70%。

以上種種，使得龍湖在震蕩的資本市場中，股價與市值依然保持韌性。據Wind顯示，截至2021年8月25日收盤，龍湖集團總市值約為2257億港幣，在內房股中排名第二，對應市盈率為9.39倍，位居行業首位。得益于資本市場的認可，2021年3月15日，龍湖集團被納入恒生指數成份股，正式躋身藍籌股行列。

如果說過去的努力和小心謹慎讓龍湖取得了穩健的發展，那么，居安思危的憂患意識則是讓龍湖長期主義價值觀得以貫徹實施的動力和原因。

居安思危，龍湖將眼光瞄準了未來，立志要做傳統行業的未來企業。

今年7月，龍湖進行了組織架構升級，成立地產航道，并將此前的地產開發業務與商業運營、租賃住房、智慧服務、房屋租售、房屋裝修等并列為航道業務。

這一組織升級使地產航道業務的權責邊界更為清晰，有利于自身聚焦發展，也有利于與其它航道高效協同。在商業、冠寓、智慧服務等經營性業務均已躋身行業頭部之時，龍湖“開發+服務”雙引擎驅動的版圖愈發清晰可見，呈現齊頭并進之勢。而隨著戰略的進一步深化，未來龍湖經營性業務圍欄將加速拓寬，或許會有更多的戰略航道涌現。

其中，龍湖集團總部輕量化設置亦是本次變革的一個重點，龍湖集團總部同步更名為集團賦能平臺，定位于專家能力支持協同而非管控。這是組織扁平化、敏捷化的信號，旨在消滅權力距離，提高決策精準度與效率。

從龍湖自身演變及互聯網企業發展過程來看，具有長期主義價值觀的企業無不在追求組織結構的敏捷化。圍繞“空間即服務”主戰略，唯有如此，新航道的孵化才更有成型的可能，傳統行業中未來企業的路徑才會更加清晰。

龍湖的謹慎和努力得到了回報。在今年8月初剛剛發布的《財富》世界500強中，龍湖集團系首次入選，位列第456位，壯大了榜單上中國企業的陣營，展現出穩健的經營質量和強大的企業綜合實力。

謹慎也好、沉淀也罷，表面看起來似乎比較“膽小”的房企們，卻換來了得以適應新市場環境的財務支持，在此之中，龍湖算是一位佼佼者，但絕非孤例，在他們眼中的“最好時代”里，新一輪戰事正在打響。