中鐵建地產這波“斷臂求生”，看懂的都說高明

出品|中訪網

審核|李曉燕

3月底，中國鐵建2025年度財報正式出爐，一組數據瞬間引發行業熱議：旗下地產開發業務利潤總額定格在-34.13億元，從上年的盈利轉為大幅虧損。對于2024年9月剛剛執掌中鐵建地產的孫洪軍而言，這份上任后的首份年度“成績單”，看似沉甸甸的失利，實則是一場主動為之的“刮骨療毒”。

放在房地產行業深度洗牌的大背景下，這份虧損從不是經營潰敗的信號，反而更像寒冬里的一次果斷“減負”，是中鐵建地產甩掉歷史包袱、輕裝邁向新生的關鍵一步，背后藏著央企地產直面困境、逆勢破局的清醒與擔當。

誰都無法否認，2025年的房地產市場，是徹頭徹尾的“凜冬時節”。整個行業陷入量價齊跌、去化艱難的僵局，開發投資、銷售額、銷售面積全線下滑，不管是民營房企還是央企背景房企，都被卷入市場下行的漩渦。放眼行業內，百強房企銷售總額大幅縮水，過半房企營收利潤雙下滑，頭部央企房企凈利潤普遍大跌，民營房企更是頻頻陷入巨額虧損困境，市場寒意席卷每一個參與者。

在這樣的大環境下，沒有任何一家房企能做到獨善其身，中鐵建地產自然也不例外。即便如此，企業依舊守住了基本盤，全年實現665.64億元營業收入、785.82億元合同銷售額，依舊穩居央企地產第一梯隊，營收降幅也遠低于行業平均水平，足以看出企業自身的經營韌性。這份虧損，從來不是單一經營問題導致，而是整個行業系統性風險，疊加前期市場高位運行積累的遺留問題，在這一年集中爆發的結果。

細看財報給出的原因：交房量減少、毛利下滑、資產減值計提增加，短短一句話，背后是中鐵建地產不回避、不遮掩的務實態度。很多人好奇，為何利潤會突然由正轉虧？其實答案很簡單——這是企業主動“斷臂止血”，為過去的高成本庫存買單。

前幾年市場火熱時，房企拿地競爭激烈，中鐵建地產也拿下不少高溢價地塊，比如北京通州的花語璟云項目，當年拿地時創下區域土拍紀錄，可等到開盤入市，市場行情早已轉變，只能大幅降價促銷，即便如此，房源去化依舊緩慢。類似的高成本、慢去化項目，就像企業身上的“包袱”，不斷拉低整體利潤，讓毛利率持續走低。

換做有些企業，或許會選擇隱瞞短板、慢慢消化，勉強維持賬面盈利，可中鐵建地產在孫洪軍的帶領下，偏偏選擇了最艱難也最正確的路：嚴格按照會計準則，對這些去化困難、價值縮水的項目，一次性足額計提資產減值。這一操作，直接讓利潤數據轉為虧損，看似丟了短期臉面，實則徹底清空了歷史遺留包袱，凈化了企業資產負債表，杜絕了后續持續“失血”的可能。

作為空降上任的新掌門，孫洪軍本可以選擇平穩過渡，先守住賬面數據，但他沒有追求短期政績，而是上任后迅速直面問題，大刀闊斧推進風險出清，這份敢于擔當、放眼長遠的魄力，正是央企管理者責任與格局的體現。

面對市場寒冬與存量包袱，中鐵建地產并沒有躺平，而是快速打出一套“突圍組合拳”，每一步都精準踩在痛點上，改革成效逐漸顯現。

企業把現金流當成第一要務，針對北京、南沙等去化困難的項目，量身定制解決方案，靈活調整營銷策略，全員攻堅庫存去化與資金回款，全力盤活低效資產；在投資拿地上徹底轉變思路，告別過去的激進策略，收緊拿地標準，只瞄準核心城市優質地塊，堅持小資金、低風險、快周轉，從源頭規避市場風險；同時依托中國鐵建全產業鏈優勢，跳出傳統地產開發的單一模式，大力發展代建、城市服務等輕資產業務，加碼新興產業板塊，實現逆勢增長，打造出新的業績增長曲線，抵消傳統業務的波動；內部也持續深挖降本潛力，優化管理、壓縮成本，一步步提升運營效率。

一時的虧損，從來不是企業發展的終點，而是轉型升級的起點。

作為央企旗下地產平臺，中鐵建地產始終肩負著保障民生、服務國家戰略的使命，2025年的虧損，只是行業調整期的階段性陣痛，企業的核心競爭力、品牌實力與資金根基，并沒有受到根本性損傷。

如今，房地產行業政策持續釋放利好，核心城市市場逐步企穩，加上中鐵建地產已經完成資產減值出清，甩掉包袱輕裝上陣，內部管理團隊思路清晰、全員攻堅士氣高昂，各項轉型舉措穩步推進，低效庫存持續消化，扭虧為盈只是時間問題。

房地產行業的洗牌，淘汰的是盲目激進、背負包袱的參與者，留下的是務實穩健、敢于革新的深耕者。中鐵建地產用一次短期的陣痛，換來了長期健康發展的底氣，在孫洪軍團隊的帶領下，這家央企房企正穿越行業寒冬，告別粗放發展的過去，邁向高質量發展的全新未來。