年報觀察 | 中洲控股開發進退

觀點網 退守深圳的中洲控股，交出一份未見好轉的年報。

4月17日，中洲控股發布2025年度報告。期內實現營收25.94億元，同比下降39.99%；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.02億元，較上年減虧55.43%。

2023年出現上市以來首次虧損，2024年虧損進一步加大至20.25億元，中洲控股在2025年其實已經稍微扭轉虧損局勢，但還是沒能徹底扭虧。

距離正向盈利還有將近10億元的距離，中洲控股的銷售數據也駛入下降行列，唯有現金流保持相對平穩。

中洲控股為2025年定下的核心目標是“保交付、保運營、保信用”，全面收縮只為了“活下去”，而這條路顯然還沒有走到終點。

虧損持續

中洲控股仍然在虧損線上掙扎。

報告期內，中洲控股錄得營業利潤-8.03億元，上年同期為-20.89億元；歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損9.02億元，較上年減虧55.43%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤為-9.36億元，同比減虧49.72%。

雖然有所減虧，但中洲控股已經來到連續虧損的第三年，三年累計虧損額為47.72億元。

早前發布的業績預告中，中洲控股對虧損作出原因說明，一方面是受到房地產項目竣工交付節奏影響，期內房地產結算收入同比減少，另一方面則是公司繼續對部分房地產項目的資產減值，但減值數額同比減少。

結合前兩年虧損情況，資產減值是導致中洲控股出現虧損的最大原因。

2023年度，中洲控股計提信用損失準備2685.96萬元，體積存貨跌價準備22.18億元，計提合同取得成本減值準備3891.6萬元，合計計提資產減值準備22.84億元，因此減少2023年度歸母凈利潤約19.1億元。

2024年度，公司資產減值損失規模17.72億元，信用減值損失0.87億元，合計減值虧損18.59億元，占歸母凈利潤虧損金額比例的91.80%。在各項減值中，虧損規模最大的部分是存貨跌價損失，年內發生額為-15.34億元。

敗也減值，成也減值，中洲控股能在2025年錄得減虧，最主要的原因還是歸結于減值數額減少。

根據2025年度集體資產減值準備公告，中洲控股對存貨跌價準備計提9.72億元，信用損失準備新增1.72億元，投資性房地產減值準備1334萬元，合同取得成本減值準備1108.3萬元，合計準備金額11.68億元。

圖片來源：企業公告

中洲控股當期確認的資產減值損失為9.84億元，減少2025年度歸母凈利潤9.36億元。

減值數額減少主要源于中洲控股對存貨跌價減值實際確認規模下降，年內實際減值9.6億元，同比下降37.42%。

年報顯示，中洲控股對包括惠州半島城邦、東莞大嶺山帝京項目、廣州南沙靈山島項目、惠州仲愷科研樓、惠州中洲天御、成都中央公園等共18個項目進行計提減值準備，較2024年減少3個項目。

其中，惠州半島城邦項目計提減值損失最高，達1.49億元。不過，中洲控股年內計提減值項目數量及總體金額都較2024年有所下降。

截至2025年末，中洲控股公司存貨的賬面余額為234.9億元，其中房地產開發成本和房地產開發產品的賬面余額合計為234.41億元，相應的存貨跌價準備為52.73億元。

增加幅度走弱，但行業仍處于轉型深水區。在市場尚未完全好轉的預測下，中洲控股也還存在將該部分存貨跌價準備正式計提減值，或繼續增加減值準備的可能。

開發困局

行業挑戰持續，中洲控股過去兩年逐漸退出多個區域市場，如今山東地區業務已經消失于年報列表上，上海地區收入再次腰斬，基本收縮在廣東與四川地區。

根據年報，中洲控股分別于廣東、四川及上海地區錄得收入16.53億元、9.31億元及1034.69萬元，同比變動分別為-60.09%、478.76%及-49.78%。

收入與銷售關聯，而中洲控股銷售金額為84.71億元，同比減少43.93%；年內無新開工面積，房地產庫存為181.66億元。

中洲控股表示，銷售金額降幅較大主要原因是本期深圳地區產品銷售進入尾盤期，疊加銷售單價較高，導致同比整體銷售下降明顯。

2025年，中洲控股將所有資源與精力都放在在建在售項目上，支撐起銷售的主要項目為位于深圳的中洲坊創意中心和中洲迎璽，兩項目均由中洲控股100%持有權益。

據了解，中洲坊創意中心位于羅湖筍崗片區，為一個集公寓、辦公、商業為一體的綜合體項目，最早于2014年11月開工，項目當期貢獻2.71億元預售金額。

中洲迎璽則是中洲控股的支柱項目，曾在2024年貢獻86.43億元銷售金額，銷售單價約為6.24萬元/平方米。2025年內，中洲迎璽實現銷售金額72.25億元，占全年總銷售比重為85.29%。

除此之外，成都錦城湖岸、惠州南麓院、成都中央公園、惠州半島城邦、成都中洲里程及成都深長城分別錄得銷售金額 1.39億元、 1.36億元、1.01億元、2997.42萬元及1885.55萬元。

值得注意的是，中洲迎璽、中洲坊創意中心、惠州半島城邦及上海瓏灣項目均有產品于2026年竣工。

支撐銷售的深圳地區產品已經進入尾盤期，如果接下來推向市場的產品銷售不及預期，中洲控股2026年的數據或許還要繼續下行。

截至目前，中洲控股在建項目包括上海瓏灣、惠州半島城邦、惠州河谷花園廣州國際風險投資寫字樓等8個項目。

回撤大灣區的收縮戰略之下，中洲控股已經連續兩年沒在土地出讓市場上露面，土地儲備只剩下成都三岔湖項目、惠州仲愷科研樓項目、深圳寶安26區項目、惠州迪亞項目及東莞大嶺山項目，總占地面積約76.8萬平方米，總見面160.21萬平方米，剩余可開發建筑面積160.21萬平方米。

比起銷售與計提減值，處于危險邊緣的還有已經連續三年走高的資產負債率。

2023年至2025年，中洲控股資產負債率分別為81.98%、89.98%及94.48%，同比變動分別為5.64%、9.75%及5%。

截至2025年末，中洲控股尚存長期借款56.56億元，應付賬款26.81億元，租賃負債1198.66萬元，一年內到期的非流動負債22.21億元，其他非流動負債6.45億元。

公司合并資產負債表不包括預收款項和合同負債的流動負債余額共計111.26億元，貨幣資金余額為63.98億元，其中包括受限資金3205.02萬元，可使用的流動資金較為緊張。

中洲控股表示，2026年將加快重點項目及庫存去化速度，確?，F金流健康運轉，確保項目按時交付，核心任務還包括融資工作。

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