百億地產私募封門之謎

經濟觀察報 記者 田國寶

4月7日上午，上海浦匯大廈12層，上海世聯行股權投資管理有限公司（下稱“上海世聯行”）辦公室空無一人。玻璃大門的豎形門把手上掛著一把U型鎖，門內前臺擺放的綠植已近乎枯萎。

上海世聯行是一家房地產私募股權投資基金，投資布局涵蓋商辦物業、長租公寓、數據中心及相關產業，高峰期管理資產規模一度突破百億元。其辦公所在地浦匯大廈，亦是該公司旗下投資項目之一。

上海世聯行多位員工向經濟觀察報介紹，上海世聯行與旗下浦匯大廈項目團隊共計30人左右，均在浦匯大廈1201室辦公。目前，辦公室封門，員工已連續三周無法正常上班，公司報稅、社保繳納等日常工作暫停。

封門

上海世聯行多名高管及員工回憶，3月14日，周六，因廣州項目一名投資人計劃前往上海世聯行辦公室考察，負責接待的員工與保安部長提前開門等候。

在等待投資人時，胡逸之帶人進入辦公室，將電腦等辦公設備打包帶走，隨后鎖上辦公室大門并張貼封條。在場員工與保安部長隨后報警。

胡逸之是上海世聯行創始人之一，長期負責公司實際運營。2025年6月，胡逸之致函上海世聯行及各股東，聲明辭去董事、總經理職務；2026年1月，上海世聯行召開臨時股東大會，正式確認其辭去全部職務。4月8日，胡逸之回函經濟觀察報稱，其作為公司董事、總經理在積極履職。

多名員工稱，2025年11月底至封門事件前，胡逸之長期未到公司。

3月14日下午，上海世聯行運營負責人與財務人員聞訊趕到辦公室，發現辦公設備被搬走后再次報警。此后，員工為辦公室更換了門鎖。

爭奪

上海世聯行原辦公地點位于上海晶品大廈8層，2025年8月前后，因債務問題，上海世聯行銀行賬戶被查封，資金無法正常支取。該公司隨后遷至浦匯大廈，與浦匯大廈的項目公司上海滬騰房地產有限公司（下稱“上海滬騰”）一起辦公；同時，為保障員工工資正常發放與社保繳納，全體員工的勞動合同均變更至上海滬騰名下。

截至目前，上海世聯行在上海有四個投資項目，除浦匯大廈外，還有東賢大廈寫字樓、宜樂薈商業項目及上海嘉定數據中心項目，其中上海嘉定數據中心項目正在建設中。各項目投資人不同，均設立獨立項目公司。

類似的情況也出現在上海世聯行其他項目：3月14日下午，東賢大廈物業公司天驕智慧服務集團股份有限公司上海分公司更換了項目辦公室門禁系統，并張貼封條。截至4月8日，東賢大廈項目辦公室的封條未拆除。

3月16日，胡逸之方面任命傅祺為上海竑瞻企業管理有限公司（下稱“上海竑瞻”）副總經理兼東賢大廈項目負責人，試圖取代原項目負責人。上海竑瞻為東賢大廈所屬項目公司。

上海世聯行風控負責人宋軒寒提供的情況說明顯示，3月15日上午，胡逸之帶人前往宜樂薈項目辦公室，更換門鎖并帶走部分項目文件，同時要求原項目負責人向其新委派的負責人匯報工作。3月16日上午，胡逸之的工作人員電話通知上海世聯行旗下各項目公司負責人前往浦匯大廈開會，稱胡逸之為三個項目的法定代表人，將“收回管理權”，但各項目負責人均未參會。

3月16日，上海世聯行員工到浦匯大廈上班時，受到胡逸之帶來的人員阻攔，無法進入辦公室。胡逸之的隨行人員還將上海世聯行及上海滬騰的原始財務憑證、基金合同、投資人信息，部分公章、法人章、財務章，銀行U盾等核心資料全部帶走。

多名員工介紹，在現場，胡逸之的工作人員要求員工“跟隨胡逸之工作”，在場員工沒有應允，隨后，這些員工當場收到《勞動關系解除通知》。

一名員工介紹，從法律程序上，胡逸之已辭去上海世聯行全部職務，但尚未完成工商變更，其仍為三家項目公司法定代表人，且掌控上海世聯行及下屬公司公章。因此，當被要求二選一時，員工陷入兩難，大部分員工被胡逸之方面解除了與上海滬騰的勞動合同。

據宋軒寒介紹，因爭奪辦公室，雙方均頻繁報警，轄區派出所出于安全考慮暫時封閉辦公室，讓他們先解決好內部問題后再行解封。

宋軒寒及多名員工介紹，2025年8月，胡逸之將上海世聯行及項目公司的部分公章帶回家，今年3月14日及16日，胡逸之帶人打包帶走包括銀行U盾內在的大部分資料，因此，公章與銀行賬戶均被胡逸之掌控。公司目前無法正常報稅、為員工繳納社保，也無法收取租戶租金，已陷入停擺狀態。

經濟觀察報多次聯系胡逸之采訪，其回函表示，上海世聯行停擺、胡逸之被免去董事職務等說法與客觀事實嚴重不符，公司目前經營并未停擺，其作為董事、總經理仍在積極履職。同時，胡逸之還在微信回復稱，上海世聯行目前無任何在職員工。

除此之外，胡逸之未對事件的詳細經過作出解釋與回應。

跡象

作為私募股權基金管理人，上海世聯行投資項目的資金主要來源于機構投資人、個人投資者等的私募基金及銀行貸款。

據宋軒寒及上海世聯行另一名高管林靜介紹，上述三個運營中的核心項目，此前市況好時，投資人在退出時可獲得增值收益，但項目始終未向投資人分配利潤。受房地產市場下行影響，項目租金與估值縮水后，多數項目已資不抵債，投資人投資款面臨全額虧損風險。

從2024年起，因債務糾紛，上海世聯行股權多次被凍結，相關銀行賬戶被查封。辦公室遷至浦匯大廈后，員工勞動關系也分流至上海滬騰等項目公司。

據上海世聯行財務人員張潔透露，2025年下半年，上海世聯行遷至浦匯大廈后不久，胡逸之便將公章帶回家中，公司業務用章需集中提交給她，再由她前往胡逸之家中辦理。

這一狀態持續至2025年11月底。11月27日，因上海世聯行投資項目晶品大廈被抵押融資1億元，項目投資人向警方報案，胡逸之被上海市公安局靜安分局以涉嫌挪用資金罪刑事拘留。

據宋軒寒介紹，2025年12月10日，上海世聯行大股東深圳妥日投資有限公司（下稱“深圳妥日”）成立風險管理小組，并委托第三方機構對上海世聯行及旗下項目公司開展專項審計。宋軒寒、林靜均為風險管理小組成員。

2025年底，胡逸之被取保候審。2026年1月4日，胡逸之使用法定代表人身份，陸續注銷并更換部分項目公司公章及銀行U盾。

1月8日，上海滬騰的直接股東上海竑昂企業管理有限公司（下稱“上海竑昂”）作出股東決定，免去胡逸之上海滬騰董事長、法定代表人職務，任命吳杰偉為董事長、法定代表人。

1月27日，上海世聯行召開2026年第一次臨時股東大會，審議通過多個事項，確認袁鴻昌、朱敏、王海晨、胡逸之辭去董事職務；免去宋軒寒董事職務；選舉深圳妥日提名的鄧云敏、許強、沈偉群為董事；選舉股東上海亞格投資管理有限公司（下稱“上海亞格”）提名的任超、徐浩洋為董事。

1月30日，胡逸之以上海世聯行、上海亞格及東賢大廈相關項目公司、物業公司名義，向東賢大廈租戶發布《關于防范租金、物業費支付風險的緊急聲明》，稱深圳妥日成立的風險管理小組為非法組織，上海世聯行臨時股東會決議在程序與內容上均違反《公司法》及公司章程。

聲明同時稱，深圳妥日、風險管理小組成員宋軒寒、林靜等人，可能使用非法刻制的公章，向租戶發送不實通知、協議等文件，意圖誤導租戶將租金、物業費支付至非合同指定賬戶。

對此，林靜表示，胡逸之被刑拘后，新管理團隊接手上海世聯行，但項目公司公章、銀行U盾等均被胡逸之帶回家，項目無法正常收取租金，遂以上海悅晞物業管理有限公司（下稱“上海悅晞”）名義代收租金及物業費，用于員工工資發放。

天眼查信息顯示，上海悅晞與上海世聯行不存在股權關系。

目前，上海世聯行與胡逸之都無法正常收取項目租金。一方面，雙方都認為自身代表上海世聯行收取租金，并阻止對方向租戶收租；另一方面租戶也不清楚到底該把租金交給哪一方。

深圳妥日原由深圳世聯行集團100%持股，2024年11月，深圳世聯行集團將深圳妥日股權轉讓給自然人張艾艾控制的公司。因此，張艾艾通過深圳妥日持有上海世聯行50.99%股份。

張艾艾為深圳世聯行集團創業元老，曾任世聯行集團董事、總經理，后負責集團養老業務。4月9日，經濟觀察報嘗試采訪張艾艾采訪，其以不便受訪為由拒絕。

2月26日，上海滬騰及上海竑昂出具的情況說明顯示，新任董事長、法定代表人已正式履職，但因胡逸之中國戶籍身份被公安機關注銷，無法辦理法定代表人工商變更登記。

3月，風險管理小組委托的第三方機構出具審計初步報告；3月12日，上海滬騰以胡逸之涉嫌職務侵占、挪用資金，向上海市公安局黃浦分局報案；3月14日，上海世聯行發生封門一幕。

散宴

宋軒寒與林靜向經濟觀察報介紹了上海世聯行的發展淵源。

宋軒寒與胡逸之早年均在華爾街從事地產私募基金工作，因同業相識。2013年至2014年，國內房地產私募股權基金行業興起，二人商議回國創辦地產私募基金。

而林靜與胡逸之早年相識。經胡逸之介紹，林靜加入團隊。三人共同成立上海亞格投資管理有限公司，正式涉足地產私募股權基金領域。

彼時，深圳世聯行集團正拓展房地產金融業務，上海亞格與深圳世聯行集團達成合作，于2015年共同成立上海世聯行，董事長及法定代表人由深圳世聯行派駐的袁鴻昌擔任。

林靜介紹，當時深圳世聯行集團雖為上海世聯行大股東，但包括袁鴻昌在內的派駐董事與高管均不參與日常運營，公司實際經營由總經理胡逸之全權負責。

上海世聯行成立當年，便在上海靜安寺附近拿下首個投資項目。依托房地產行業上行紅利，公司發展迅速。中國證券投資基金業協會信息顯示，上海世聯行作為基金管理人，累計備案19只基金。

由胡逸之、宋軒寒、林靜共同創立的上海亞格，累計備案22只基金。上海世聯行與上海亞格曾經混同辦公，該情況曾被監管部門處罰。

胡逸之除擔任上海世聯行總經理外，還兼任上海世聯行旗下多家公司董事長、總經理及法定代表人，同時擔任上海亞格董事長、總經理及法定代表人；林靜的備案身份為上海亞格風控負責人。

上海世聯行投資業務主要布局上海、廣州、蘇州、武漢等城市。宋軒寒介紹，其自公司成立起擔任風控負責人，分工上，胡逸之負責上海區域項目，宋軒寒負責上海以外部分項目。

上海世聯行多名員工證實，公司日常運營主要由胡逸之與林靜負責，公司設有兩間“老總”辦公室，分別由胡逸之、林靜使用，宋軒寒直至胡逸之被刑拘后才正式參與公司管理。

宋軒寒表示，胡逸之被刑拘后，團隊曾多方籌措資金，試圖為其填補資金缺口。最終，晶品大廈項目抵押貸款資金流向無重大問題，該事件以投資人收回項目運營管理權告終。

3月2日，中國證券投資基金業協會對上海世聯行下發紀律處分決定書，撤銷其私募基金管理人登記。該登記于3月11日被協會正式注銷。此前，上海世聯行曾因違規募集資金、違反信息披露規定，多次被監管部門處罰。

上海世聯行上述三個運營中的商辦項目命運各異，2026年2月，東賢大廈被平安銀行上海分行在上海金融法院申請執行7.88億元，面臨司法拍賣風險；2025年11月以來，宜樂薈項目因1.39億元債權被江蘇銀行上海分行多次公開處置債權，目前還未成交。

浦匯大廈是上海世聯行最優質的資產。該項目2017年以27億元購入，資金來源除投資人出資外，還包括中信銀行上海分行貸款及小額貸款。

據負責浦匯大廈運營的肖竹煒介紹，目前浦匯大廈估值約15億元，已陷入資不抵債狀態，租金較歷史高點下降30%左右。截至2025年四季度，項目出租率為77.5%。

在項目估值持續下滑的背景下，項目租金收入成為上海世聯行最主要的現金流來源。據2025年四季度報告粗略測算，浦匯大廈、東賢大廈、宜樂薈三個項目年租金收入超億元，其中浦匯大廈年租金占比超過六成。

上海世聯行的一位員工介紹，因為公司運營困難，胡逸之、宋軒寒及林靜等人墊付了大量資金。

胡逸之在回函中稱，當前發生的事項均屬公司內部治理，不涉及任何外部公眾投資者利益，亦不影響社會公共利益。

（作者 田國寶）

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田國寶

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