克而瑞物管|2026江西省物業服務企業綜合實力50強發布

【克而瑞物管研究】

前言

2026年是我國“十五五”規劃開局之年，全國物業管理行業正式告別粗放規模擴張，全面邁入規范化、智慧化、多元化、價值化的高質量發展新階段。國家層面已明確將物業服務深度納入基層治理、民生保障與城市運營核心體系，持續推進物業服務質量提升、房屋全生命周期管理、信用體系建設與“一刻鐘便民生活圈”建設，推動物業行業深度融合養老托育、綠色低碳、城市更新等國家戰略，行業定位從社區服務向城市綜合服務升級。

在此宏觀背景下，江西省緊扣國家戰略部署，以新型城鎮化、城市更新、老舊小區改造、南昌—贛州—九江都市圈協同發展為核心抓手，密集出臺《江西省物業管理條例》《江西省物業服務企業信用信息管理辦法》等一系列配套政策，構建起“黨建引領、信用監管、質價匹配、多元服務”的現代化物業治理制度框架。截至2025年底，全省累計改造老舊小區6577個、覆蓋193.8萬戶（數據來源：江西省發改委、江西省住建廳官方公開通報），專業化物業服務覆蓋率持續提升，物業企業加速向非住業態、城市服務、養老服務延伸，行業格局持續優化，發展韌性顯著增強。

本報告依托克而瑞物管全國物管數據庫、江西區域深度調研、政府公開數據與企業實地訪談編制，在原版報告基礎上全面核實數據、深化專業邏輯、擴充標桿案例、強化產業洞察，完整呈現江西物業行業發展現狀、競爭格局、標桿力量與未來趨勢，為政府監管、行業自律、企業戰略、市場投資提供權威、專業、可落地的決策參考，助力江西物業行業邁向更高質量、更可持續、更具價值的發展新征程。

注：本報告核心統計數據基準日為2025年12月31日，部分調研數據基于2026年一季度實地訪談與模型測算，已明確標注來源與適用范圍。

【研究成果】

政策篇：

體系完善·監管升級·高質量發展底座成型

（一）國家頂層政策導向：物業成為國家治理重要支柱

1.行業戰略定位持續升級

國家明確將物業服務納入民生服務與基層治理體系核心板塊，部署實施物業服務質量提升專項行動，推動建立房屋全生命周期安全管理制度，引導物業企業從社區管理者向城市資產守護者、城市運營服務商雙重轉型，行業價值被重新定義。中央經濟工作會議、全國住房城鄉建設工作會議連續強調：物業管理是城市治理的“最后一公里”，必須以高質量服務支撐高品質生活。

2.行業規范治理全面強化

全國范圍內持續開展物業領域專項整治，聚焦質價不符、公共收益不透明、維修資金使用不規范、項目退出難、惡意低價競標等行業突出問題，健全信用監管與跨部門聯合懲戒機制，推動行業從“有服務”向“優服務”“規范服務”根本性轉變。國家住建部、發改委、市場監管總局等多部門聯合推進物業行業規范化建設，明確要求加快實現全國物業信用檔案全覆蓋、服務標準全公開、收費行為全透明。

3.智慧與多元服務成為行業發展核心方向

智慧物業納入完整社區與新基建核心考核指標，鼓勵“物業+養老/托育/家政/城市服務”融合發展，拓寬行業價值邊界，數字化轉型從行業“可選項”變為企業發展“必答題”，科技賦能成為企業核心競爭力。國家發改委明確，智慧社區建設達標率將作為文明城市、宜居城市評選的核心加分項。

4.綠色低碳與城市服務納入政策支持清單

“雙碳”目標下，綠色物業、節能改造、垃圾分類、海綿社區成為政策重點引導與考核內容；物業承接城市環衛、綠化、市政設施運維、公共空間管理被納入政府購買服務目錄，城市服務成為物業行業核心增量賽道。

（二）江西省核心政策與落地成效

1.法規體系日趨完善

《江西省物業管理條例》完成全面修訂，明確業主權責、服務標準、收費規范、公共收益監管、項目退出與承接查驗機制等關鍵內容，夯實行業法治基礎，實現有法可依、有章可循。配套出臺《江西省住宅物業服務等級標準》《江西省老舊小區物業管理指引》《江西省公共收益管理細則》，形成“1+N”政策閉環體系。

2.信用監管實現全省統一閉環

2026年1月1日起《江西省物業服務企業信用信息管理辦法》正式施行，構建五星至一星級五級信用體系，信用結果直接應用于業主選聘、招投標、政府采購、評獎評優、行政監管、品牌合作六大場景，形成“守信激勵、失信懲戒”的剛性約束。信用評級已成為企業市場準入、資源獲取的核心依據，深圳市金地物業管理有限公司南昌分公司、南昌軌道交通集團物業管理發展有限公司均獲評江西省物業服務五星級信用企業。

3.紅色物業深度融入基層治理

全省推廣“黨建引領+紅色管家+網格治理”模式，推動小區黨支部全覆蓋、業委會黨員占比提升、物業與社區“雙向進入、交叉任職”，紅色物業成為化解社區矛盾、提升物業費收繳率、強化社區凝聚力的核心抓手。南昌軌道物業以“軌道紅·鄰里暖”黨建品牌為抓手，將地鐵服務與社區治理聯動；金地物業南昌分公司打造“紅色管家+金地享家”雙平臺，實現業主滿意度與物業費收繳率同步提升。

4.民生與城市服務政策協同發力

?老舊小區改造：截至2025年底，“十四五”以來全省累計改造老舊小區6577個、覆蓋193.8萬戶（數據來源：江西省發改委、江西省住建廳官方公開通報），同步推進物業全覆蓋與服務升級，持續提升老舊小區專業化物業服務進駐比例。

?智慧物業：全省多地推進智慧物業平臺建設，支持項目落地智能安防、線上繳費、AI報修等數字化服務，南昌建成市級智慧物業監管平臺，實現投訴、報修、收費、公共收益全流程閉環管理。

?質價相符：全省推動建立“成本+合理利潤”的物業服務定價與動態調整機制，開展物業費監測與信息公開，緩解“低價低質”惡性競爭困境。南昌、贛州、九江率先實施物業費分級定價、按質收費，推動優質優價項目占比持續提升。

?維修資金監管：全省上線住宅專項維修資金線上申請、線上審核、線上使用系統，大幅提升維修資金使用效率，破解“申請難、使用慢、監管弱”行業難題。

5.城市服務與公建物業政策支持

江西省政府印發《關于推進物業服務企業參與城市服務的實施意見》，鼓勵物業企業承接市政保潔、綠化養護、公廁管理、停車運營、公園運維等城市服務項目。南昌軌道物業深度參與地鐵站點、市政公共空間運維，成為全省物業企業參與城市服務的標桿案例。

（三）重點地市政策特色

1.南昌市：推動智慧物業接入城市大腦，加快推進完整社區建設，強化公共收益監管與老舊小區專業化托管，TOD物業、軌道物業建設標準全國領先；出臺《南昌市軌道物業管理導則》，全國首創地鐵+社區一體化服務模式。

2.贛州市：全域推進紅色物業與業主自治，實現縣域物業全覆蓋，公建物業規范化招標比例全省第一；建立鄉鎮物業指導中心，破解農村集鎮物業管理難題。

3.九江市：推動綠色物業與長江經濟帶城市治理深度結合，規范物業服務收費公示，推行老舊小區菜單式服務，打造長江岸線物業運維樣板。

4.新余/景德鎮：推進紅色物業標桿化、智慧平臺全域化，探索形成多種破解老舊小區失管難題的可復制經驗；新余“物鄰通”、景德鎮“陶溪川智慧物業”入選省級示范項目。

（四）政策影響與行業走向

1.信用成為企業市場準入核心入場券：低信用企業在招投標、品牌合作、項目拓展中全面受限，優質高信用企業獲得更多政策與市場資源傾斜。

2.規范運營成為企業發展必修課：收費透明、公共收益公示、投訴閉環、合規用工、安全管理成為物業企業基本運營要求。

3.轉型升級成為行業發展必答題：企業必須走品質化、數字化、多元化、規模化發展道路，單一住宅業態、粗放管理模式已難以為繼。

4.跨界融合成為行業增長新方向：物業與養老、托育、家政、城市服務、綠色低碳深度融合，跨界增值服務成為企業核心增長極。

宏觀篇：

經濟民生雙輪驅動·物業發展根基堅實

（一）江西省宏觀經濟與城鎮化支撐

1.經濟穩中有進，服務消費能力持續提升

2025年江西省經濟保持平穩增長，第三產業占比穩步提升，服務業對經濟增長貢獻率持續擴大，城鎮常住居民人均可支配收入保持穩定增長，服務型消費支出占比持續提升，為物業服務消費升級與物業費合理調整提供了堅實的經濟支撐。居民對“安全、整潔、便捷、智慧”的居住需求持續上升，對優質物業服務的付費意愿持續增強。

2.城鎮化持續推進，人口集聚效應顯現

江西省城鎮化率穩步提升，南昌、贛州、九江三大都市圈人口加速集聚，人口向核心城市、核心板塊集中，帶來高端住宅、商業辦公、產業園區、軌道物業等多元化物業服務需求，三大都市圈成為全省物業服務核心市場。

3.人口結構變化驅動服務供給升級

江西省已進入深度老齡化社會，60歲以上老年人口占比穩步提升，社區養老、適老改造、助餐助浴、健康監測等養老服務需求激增；同時家庭小型化趨勢明顯，90后、00后逐步成為購房與物業服務消費主力，推動智慧服務、增值服務、便捷服務快速普及。兩類需求共同推動物業行業從“基礎保障”向“全齡友好、全場景服務”轉型。

（二）房地產與存量市場支撐

1.業態結構持續優化，非住業態增量空間廣闊

住宅物業仍是行業基礎業態，年交付規模保持穩定；商業、辦公、醫院、學校、產業園區、交通樞紐等非住物業竣工與交付占比持續提升，公建與產業物業增速顯著高于住宅物業，為物業企業提供了高毛利、高穩定性的增量發展空間。

2.城市更新與老舊小區改造釋放巨量存量需求

全省持續推進城市更新與老舊小區改造工作，同步推進安防提升、管線更新、停車優化、物業進場，大量存量小區從“失管”轉向“專業化管理”，為物業企業帶來穩定的基礎管理盤與長期運營收益。

3.存量提質成為市場發展主流

江西省房地產市場已進入存量時代，存量住宅占比持續提升，市場從“開發驅動”全面轉向“服務驅動”。業主對物業服務品質、社區安全、居住環境、增值服務的訴求持續提升，推動物業從“看門保潔”的基礎服務向“資產守護、生活服務、社區運營”的綜合服務轉型，服務溢價、品牌溢價成為企業核心競爭力。

（三）民生配套與城市建設賦能行業

1.公共服務設施擴容催生多元業態需求

全省軌道交通、商業綜合體、公立醫院、學校、產業園區、政務中心等公共服務設施加速落地，催生大量公建物業、產業物業、城市服務需求，非住賽道迎來黃金發展期。南昌軌道交通線網持續完善，南昌軌道交通集團物業管理發展有限公司承接全線站點與上蓋物業，形成軌道物業獨家承接運營與區域先發優勢。

2.“一老一小”配套完善拓寬行業服務邊界

全省社區養老服務站、托育點位加快建設，“物業+養老”“物業+托育”成為政策重點鼓勵方向，江西多地試點物業企業運營養老服務站點，提供助餐、助浴、健康監測、日間照料等養老服務。

3.綠色低碳與智慧治理普及提升行業公共價值

垃圾分類、節能改造、海綿社區、智能安防、智慧停車逐步成為新建與存量項目標配，物業企業承擔更多城市治理功能，行業社會價值與公共屬性持續提升。

（四）行業發展階段與核心特征

江西物業行業已進入存量深耕、多元拓展、科技賦能、品質競爭的全新發展階段，同時面臨行業共性挑戰：人力成本持續上漲，企業盈利空間持續受壓；部分區域物業費調整機制不暢，收繳率區域不均衡；中小企業數字化投入不足、專業人才短缺、抗風險能力較弱；市場競爭從“增量跑馬圈地”全面轉向“存量提質增效”。

市場篇：規模穩步增長·業態與競爭雙升級

（一）行業整體規模

1.管理面積持續擴張

全省物業管理總面積穩步增長，近三年保持穩定增長態勢，南昌、贛州、九江三市管理面積合計占全省總量50%以上，頭部集聚效應顯著，其中南昌市管理規模位居全省第一，贛州市管理面積增速全省領先。

2.市場營收穩步提升

全省物業服務年度總收入穩步增長，近三年保持兩位數增速，非住業態與增值服務營收占比持續提高，行業從“物業費單一依賴”向“基礎服務+增值服務+城市服務”的多元營收結構轉型。頭部企業非住業態營收占比顯著高于行業平均水平，盈利穩定性持續增強。

3.企業與人才結構優化

截至2025年底，全省物業企業共計2614家（數據來源：江西省住建廳、江西省統計局2025年度行業公報），行業從業人員71.2萬人，管理與技術人才占比、大專以上學歷人員占比、持證上崗率持續提升，行業專業化水平顯著增強（數據來源：2026年一季度行業實地調研估算）。

（二）業態結構與需求特征

1.住宅物業：存量主導，提質升級是核心

住宅物業在全省物業管理業態中占比最高，以存量小區、老舊小區、新建商品住宅為主；當前行業核心矛盾集中在質價匹配、收繳率提升、公共收益規范管理等方面，紅色物業、智慧服務成為提升業主滿意度與物業費收繳率的核心抓手。

2.非住物業：高增長、高毛利、高價值

商業、辦公、公建（政府/醫院/學校）、產業園區、城市服務（環衛/綠化/市政）等非住業態管理面積保持高速增長，物業費水平與利潤率顯著高于住宅物業，成為頭部企業核心發力方向。其中軌道物業、公建物業、產業園區物業具備回款穩定、溢價空間大、運營周期長的核心優勢。

3.增值服務：第二增長曲線持續成型

家政、美居、社區零售、房屋經紀、養老服務、公共資源經營等社區增值服務快速發展，頭部企業增值服務營收占比持續提升，有效對沖基礎物業費盈利壓力，成為企業核心第二增長曲線。

4.智慧服務：從行業可選變為企業標配

智能安防、線上繳費、AI報修、物聯網管控、大數據分析在物業服務場景滲透率快速提升，頭部企業項目智慧化覆蓋率持續提升，降本增效與業主體驗提升效果顯著。南昌軌道物業打造智慧軌道+智慧社區一體化平臺，實現人、車、站、家全場景聯動；金地物業南昌分公司依托“金地享家”智慧社區平臺，實現線上服務全流程閉環。

（三）市場競爭格局

1.四大核心競爭主體

?央企/省屬國企物業：信用等級高、資源整合能力強，在公建物業、城市服務領域優勢明顯，整體發展穩健，代表企業包括南昌軌道交通集團物業管理發展有限公司、江西城投物業等。

?本土龍頭物業：深耕江西區域市場，服務響應速度快、社區粘性強，多元業態布局完善，本土品牌影響力穩固，代表企業包括新力物業服務集團有限公司、匯佳物業服務有限公司、嘉福物業服務有限公司等。

?全國品牌駐贛物業：具備成熟的標準化服務體系、數字化運營能力與品牌優勢，帶動區域物業服務水平整體提升，代表企業為深圳市金地物業管理有限公司南昌分公司。

?中小民營物業：具備本地化、靈活化服務優勢，但普遍面臨規模不足、成本承壓、抗風險能力弱的發展困境。

2.梯隊分化與行業集中度持續提升

行業梯隊分化特征明顯，頭部企業實現全省布局、全業態覆蓋，規模優勢、品牌優勢、盈利優勢持續放大；區域龍頭企業深耕本地市場，特色業態優勢突出；中小物業企業以本地化單一業態服務為主，面臨市場整合與行業出清壓力。全省物業行業CR10、CR20持續提升，市場從分散走向集中，信用、品質、科技成為企業核心競爭要素。

（四）重點城市市場解析

1.南昌市：全省物業管理規模最大、服務品質最高、智慧化水平領先，頭部企業集聚度最高，非住業態與城市服務發展成熟，軌道物業、TOD物業打造全國標桿，深圳市金地物業管理有限公司南昌分公司、南昌軌道交通集團物業管理發展有限公司均為南昌市場頭部標桿企業。

2.贛州市：全省紅色物業標桿城市，縣域物業服務覆蓋廣，老舊小區改造力度大，公建物業增速快，本土龍頭企業與外來品牌企業市場競爭力相當。

3.九江市：沿江城市更新項目活躍，綠色物業建設與物業服務收費規范化水平全省領先，非住業態市場增長迅速，服務性價比市場認可度高。

綜合實力篇：體系測評樹標桿·多維展現企業競爭力

（一）TOP50企業整體特征

2026年江西省物業服務企業綜合實力TOP50企業，呈現規模集中、布局均衡、業態多元、盈利向好、品質領先五大核心特征，是引領全省物業行業高質量發展的核心力量。

1.規模集中度穩步提升：TOP50企業在管面積合計占全省物業管理總面積比重超35%，頭部企業規模優勢持續放大，市場資源加速向優質企業集聚。

2.區域布局核心集聚、全省覆蓋：TOP50企業中，注冊地位于南昌、贛州、九江三大核心城市的企業占比超60%，其中南昌市占比最高；絕大多數TOP50企業實現省內多設區市布局，部分企業實現省外市場拓展，跨區域運營能力顯著增強。

3.業態結構實現雙輪驅動：絕大多數TOP50企業實現住宅、商業、辦公、公建、產業園區等多業態布局，近七成企業涉足城市服務、養老服務、市政運維等新興領域，非住業態管理面積占比持續提升，盈利結構持續優化。

4.數字化與創新能力領跑全省：TOP50企業持續加大智慧化建設投入，AI客服、智能安防、線上繳費、物聯網管控等數字化場景全面落地，增值服務營收占比持續提升，創新業務成為企業核心第二增長曲線。

（二）頭部企業核心優勢

1.規模與市場控制力突出：TOP10頭部企業實現全省11個設區市項目全覆蓋，在招投標、品牌合作、資源獲取中占據絕對優勢，形成強者恒強的市場競爭格局。

2.全業態運營能力成熟：頭部企業普遍完成“住宅+商辦+公建+城市服務”全業態布局，城市服務、產業園區、醫院學校、軌道交通等非住項目占比持續提升，盈利穩定性顯著優于單一住宅業態企業。

3.標準化體系與品牌影響力領先：頭部企業均建立完善的服務標準化體系、品質管控體系與人才培養體系，品牌認知度、業主信任度、政府合作度處于全省第一梯隊，多次獲評國家級、省級物業服務示范項目與信用五星級企業。

（三）標桿企業深度解析

1.新力物業服務集團有限公司

核心優勢：江西本土龍頭企業，實現全業態全區域布局，高端物業服務能力突出，品牌影響力強，智慧化運營體系完善，服務標準化輸出能力行業領先，商辦與高端住宅標桿項目布局密集。

2.匯佳物業服務有限公司

核心優勢：物業服務能力行業領先，業主滿意度長期位居全省前列，精細化服務體系完善，投訴閉環處理高效，多次獲評江西物業服務力TOP10與滿意度領先企業，高品質服務廣受業主好評。

3.嘉福物業服務有限公司

核心優勢：深耕贛南區域市場，經營發展穩健，非住業態拓展迅速，物業服務質價匹配度高，實現公建物業與住宅物業雙輪驅動，運營效率與客戶口碑持續保持雙優水平。

4.江西省城投物業、南昌市政物業等省屬/市屬國企代表

核心優勢：信用等級高，公建物業、城市服務資源整合能力強，紅色物業建設標桿，社會責任突出，深度參與老舊小區改造、市政運維、社區治理，市場穩盤能力與抗風險能力行業領先，實現物業費收繳率與業主滿意度雙提升。

5.深圳市金地物業管理有限公司南昌分公司（全國品牌駐贛標桿）

企業定位：全國頭部物業品牌駐贛核心平臺，江西高端物業服務與智慧物業標桿企業，獲評江西省物業服務五星級信用企業。

業態覆蓋：高端住宅、商業綜合體、甲級寫字樓、產業園區、學校等多業態全布局。

核心競爭力：依托金地集團成熟的標準化服務體系，建立24小時服務響應機制；落地“金地享家”智慧社區平臺，實現AI客服、線上繳費、報事報修全流程閉環；美居、家政、房屋經紀等社區增值服務體系成熟，增值服務收入占比位居全省外來品牌前列。

6.南昌軌道交通集團物業管理發展有限公司（省屬國企標桿）

企業定位：江西軌道物業領軍企業，城市服務標桿企業，獲評江西省物業服務五星級信用企業。

核心優勢：獨家承接南昌地鐵全線站點與上蓋物業，形成軌道物業獨家運營的區域先發優勢；打造“軌道紅·鄰里暖”黨建品牌，實現地鐵服務與社區治理深度聯動；打造智慧軌道+智慧社區一體化平臺，實現人、車、站、家全場景智慧聯動；深度參與市政公共空間運維、城市服務項目，全業態運營能力持續提升。

結語

質價相符、智慧賦能協同發力，宏觀經濟與城鎮化、城市更新、存量提質共同筑牢江西物業行業發展根基；全省物業市場規模持續擴大、業態結構持續優化、頭部集聚效應凸顯。

行業雖普遍面臨成本上漲、收繳壓力、人才短缺、區域發展不均衡等共性挑戰，但江西依托完善的政策創新體系、活躍的本土市場、持續的城市更新投入以及標桿企業的探索實踐，已構筑起行業破局突圍的堅實基礎。面向“十五五”，江西物業服務企業應立足贛鄱、深耕本土、放眼全國，以服務力為根基、以信用為底線、以科技為翅膀、以多元為路徑，深度融入城市發展、基層治理與民生保障大局，持續鍛造不可替代的專業價值與核心競爭力。

堅信在政府監管、行業自律、企業精進、業主參與的多方合力下，江西省物業管理行業將持續健康平穩發展，不斷提升服務品質、優化治理效能、增進民生福祉，為江西新型城鎮化建設、城市品質提升與社會治理現代化注入更強、更持久的動力。

附：數據來源與合規說明

1.本報告宏觀數據、行業規模及企業數量等核心官方統計指標，均來源于江西省統計局、江西省住房和城鄉建設廳、江西省發展和改革委員會官方發布的公開公報、通報文件。

2.涉及企業經營效益、毛利率、收繳率、滿意度等指標，均來源于克而瑞物管全國物管數據庫、2026年一季度行業實地訪談與企業調研樣本測算，已作明確標注，僅供行業參考，不構成任何投資建議。

3.報告中關于物業服務企業信用評價相關內容，均基于江西省住建部門發布的《江西省物業服務企業信用信息管理辦法》及官方公開的信用評價結果，評價標準與周期以官方發布文件為準。

4.本報告所有政策引用均以國家及江西省現行有效法律法規、規范性文件為準，市場化表述已嚴格按照反壟斷與公平競爭原則進行合規優化。