北京買房：理清思路，購房建議1856

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

我的情況有些復雜，非京籍，老家三線城市有房，價值50萬。北京購房有積分的需求，也有孩子上學的需求，請問怎么能夠兼顧？學區不求太強，中上即可。房子希望是能改四居的，因為已懷二孩，半年后老人要來同住，我需要隔出一間小書房。

工作在團結湖，妻子居家，希望房子別太遠，地鐵沿線盡量便捷吧。目前租房6000，希望月供不超8000，否則多了一個孩子后壓力實在太大了。保值角度也是要強的，七年后應該會換房。具體的看情況了，不想太復雜。

A：

1、您的情況倒不是很復雜，而是要求有點兒高。當然這看您的首付是多少吧，或者說是總價預算多少？高點兒的話就都不是問題了，總價越高越容易各項兼顧。

2、我也不問您的首付了，只是簡單說幾句。

積分+上學，在不考慮通勤的情況下，常規建議是亦莊。因為這里的幾所學校都進步挺快，而且獨立學區的規模也不大，那即便是派位，只要在亦莊學區內就都不錯。另外亦莊房價中包含的學區溢價也不高，相對算各項兼顧的。

3、但“中上”怎么說呢？亦莊算是在近郊學區中很不錯的，但和東西海還是不能比的，高分段成績和朝石豐也還有所差距。所以只能說是在北京算中上，但和很多家長心目中的“中上”不太一樣。

4、房子能改四居的，那這就是大三居了，在老公寓中比較多，房齡相對新的小區很少。因為如果好改，那我們開發商就自己設計了，還能多賺錢呢。可如果不好改，那效果就大多不太好，而且將來出手時也不好收回成本，所以考慮好再買。

或者這么說吧，大戶型的老公寓好改，但這種產品的價格走勢一般偏弱，保值+流動性都不算強。而房齡新的一般都不好改，也不太建議改。

5、通勤看自己的感受，這“便捷”沒有標準。月供8000對應貸款就是160萬左右，那如果是在亦莊，三居室一般在400多500萬吧。其他沒什么建議。

僅供參考。

二

Q:

我們在門頭溝馮村嘉園有一套三居室，167平的400萬不到。但這幾年沒怎么住，一直在西城租房給孩子上學呢，我工作在蘋果園，孩子爸爸在四季青，每天都挺辛苦的，房租每個月還8000呢。

我看近兩年馮村的跌了至少100萬左右，而甘家口的跌的不多，我們租的這套房當時能賣600多萬，現在也差不太多，跌了也就40萬吧。所以我們想是不是應該止損馮村的然后換過來，從居住、通勤和保值角度您有什么分析？

A：

1、居住和通勤的方面都只能看自己的感受，沒標準。既然您能接受那就換唄，房子是用來住的，能解決問題的才是好房子，至少是實用的房子。

2、不過多說一句，如果您租的這套房租金8000多，那售價應該到不了600萬。也就是租售比700就差不多了，以您的租金乘以700就應該是市場價。

當然，這前提是您繳納的租金也是市場價。如果是租便宜了，比如類似房源都9000左右，那房子總價600多萬也正常。

3、但仍然是考慮好吧，因為北京現在老小區的平均租售比也就是500多，比如石景山或豐臺，同樣8000多的租金，對應的房產總價不過400多萬。那和600多萬中間的差價就是學區溢價。

所以如果您花600多萬買下這套西城的房子，那只能得到400多萬的居住體驗，另外200萬的資金屬于閑置，同時也有保值的風險。畢竟入學人數是在一直下降的，如果沒有政策支持，那溢價的比例至少不會再漲了。

4、其他我沒什么可分析的了，馮村嘉園的是典型的自住為主，如果確定住不上的話就應該置換。但我建議是換到石景山或豐臺，避開溢價才能提高居住的性價比。

僅供參考。

三

Q:

不考慮學區，用目前CBD老塔樓換四-五環內沿線次新房，可少量貸款，預算800萬左右三居。需求是一要適合退休養老居住，社區環境和周邊綠化好，離三甲近。二是面積大，寒暑假和年節時兒子三口能來同住，150平以上吧。三是社區業主素質高，很討厭占用公共空間和囤積廢品的那種人。

A：

1、您這要求夠高的，800萬買150平以上，那就是5萬左右一平的。五環內這種價位肯定有，但您其他要求就偏高了，大概率還是只有塔樓的老公寓能滿足，而且大多還是辦公和居住都有的社區，其他的普宅小區幾乎買不到您希望的房子。

2、簡單說兩句吧。五環內5萬一平的房子很多，但次新的非常少，基本都得20年房齡左右了。而且如果是次新房5萬一平，那說明這小區的保值一般，價格走勢偏弱。為什么偏弱？一般都是因為社區環境不太強唄，否則怎么沒人出高價呢？

再加上您要的是150平以上的，明顯超過豪宅線，2006年“7090政策”執行之后的這種戶型就不多了。普宅小區大多都是緊湊戶型。所以能有這種大戶型的一般都是商務公寓，基本都是塔樓，社區環境和戶型朝向大多不太強。再加上地段兒不錯，所以很多這種公寓里面都有辦公的，導致環境就更亂點兒了唄，未必適合養老的安靜要求。

3、業主素質高倒是有可能，早期能住公寓的非富即貴，無論業主還是租客。但這也看物業的維護吧，花多少錢就能得到多少素質。常規建議是選物業費高點兒的公寓，維護的會更好，一般5/6塊左右的為合適，7/8塊以上的就偏高了。

4、總之您的要求偏高，我推薦不了，要不就看看酒仙橋和望京吧，這種價格的公寓相對多一些。但最好是降低要求，否則買不到各項兼顧的。

僅供參考。

四

Q:

我有個觀點是別墅是有錢人的大玩具，也就是只有玩樂享受的功能而不具備保值屬性，請問您是否認可？因為我現在住的房子是2010年買的漪龍臺，地段非常的好，離龍潭湖不過是一河一路，登高即可觀景，但唯一不好的是保值一般，當時500多萬買的，現在最多也到不了1000萬，感覺嚴重落后大盤了。所以有想法換成別墅養老+保值，但看了不少說房的文章和視頻都說別墅保值不好，所以在猶豫。

A：

1、這種觀點其實沒什么意思。甭說別墅了，什么東西不是有錢人的玩具?。亢儡囉瓮Ч哦閷?，甚至是蘿莉島海天盛筵和換心臟嘎腰子，哪個不是大玩具？房子是用來住的，人家只是關注使用功能而已，未必指著賺錢，至少是沒指望著靠一套房就能發財甚至跨越階層。

我也不能說認可這觀點，但認可說別墅到目前為止的價格走勢一直普通。至少北京如此吧，絕大多數的別墅都嚴重落后大盤，能跟上的屈指可數，大多都在產業區周邊，而且都很貴。

2、漪龍臺的價格走勢確實不算強，但大多數的老公寓也都這樣兒。再加上漪龍臺是日本開發商，所以也多少影響了一些買房群體吧，間接影響了價格。

2010年的500萬漲到現在的1000萬其實已經不錯了，大多數的別墅小區還達不到呢。所以這就看跟誰比吧，公寓跟普宅大盤相比是弱了點兒，但跟別墅大盤相比還算強的。

3、這其實可以看看二環內，龍潭湖東南角左安門內的怡龍別墅，2010年單價應該在5萬左右，現在我剛看了看有賣7萬多的，還不讓您這漪龍臺了吧？

4、總之房子是用來住的，既然是準備養老，那就多考慮居住體驗吧，其他的沒必要太糾結，沒什么意義。

僅供參考。

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