李剛帶隊南下，調規塵埃落定：沈陽“前地王”這回真要復活了？

4月10日，一條看似普通的政務新聞，在沈陽地產圈炸開了鍋。

沈陽市委常委、副市長李剛帶隊，赴深圳拜訪中海地產總部。官方通稿里的措辭很耐人尋味：“希望中海繼續發揮央企綜合優勢，進一步加大在沈投資建設力度”、“積極回應企業關切的問題，推動相關合作事項加快落地”。

中海&沈陽，相關合作。“合作”什么呢？

這倒是讓我想起了沈陽的“前地王”——鐵路機械學校地塊。前不久，飽經風霜的地塊，“更新”了。

新的綠色圍擋，干干凈凈，像是在等什么人。

兩塊信息拼在一起，很難不讓人產生一個聯想：

李剛這趟深圳之行，是不是可以“順帶”解決一下鐵路機械學校地塊？

這塊地，耽誤了皇姑最美的8年

先給不熟悉的朋友補個課。

沈陽鐵路機械學校地塊，地處皇姑核心，緊鄰遼寧大學、百鳥公園、北行商圈。地塊總面積（根據原規劃）約9.04萬平方米，這是沈陽主城區內真正意義上的“大體量絕版寶地”。

2018年2月，這塊地出讓時風光無限。當年不僅吸引了11家競買人參與，更經歷了罕見的61輪鏖戰，最終被渥爾夫以21.52億元收入囊中，樓面價高達11900元/平方米，溢價138%，堪稱當年的“地王”。

2018年成交現場

彼時市場一片狂歡，認為沈陽一環又將崛起一個標桿項目。

然后，就沒有然后了。

這塊地一擱就是8年。期間的曲折，一言難盡。

直到2025年8月，沈陽市自然資源局一紙公告，才算為這場鬧劇畫上句號。公告顯示，土地出讓合同被解除，原因是開發商欠繳約19.62億元土地款，構成根本違約。1.9億元保證金被沒收，另追討約38.14億元違約金。

事實上，渥爾夫及其關聯公司早已進入破產程序，當年的土地款始終未能清繳。

公司破產，一塊黃金寶地，就這樣被白白耽誤了8年。有網友說得扎心：“渥爾夫，耽誤了皇姑最美的8年。”

圍擋已換，規劃已調，可否覓得良人？

說來心酸，鐵路機械學校地塊作為當年的地王，成交之后竟如此沉寂了8年。這8年間，它眼看著沈陽樓市潮起潮落，眼看著鄰居市委黨校搬遷，眼看著“兄弟”市委黨校地塊上高樓拔地而起……

而它，始終靜靜佇立，任憑黃金地塊上雜草叢生。

但最近，有細心市民發現：地塊的圍擋換了。

依然沒有任何廣告，連公益廣告都沒有。統一的綠色圍擋綿延矗立，將地塊圍得嚴嚴實實。陳舊的“征收區域安全提示”上，“新增”了一張“圍擋公示牌”，公示了圍擋設置單位與聯系人。除此之外，沒有任何文字，沒有任何logo。

一切，干干凈凈。

不久后，沈陽市自然資源局發布了地塊的規劃調整公示。

根據公示，鐵路機械學校地塊范圍東至怒江街、西至延河街、北至18米規劃路、南至用地界線，占地面積約9.04公頃。調整內容很關鍵：由“居住與商業混合用地”調整為“二類居住用地”，同時將規劃道路南移至地塊邊界，紅線寬度由18米調整為14米。

翻譯一下：商業配比歸零，自持枷鎖解除，地塊更規整了。

有人說，這次圍擋“更新”，不過是政府收回地塊后的標準化管理動作，也是為了“待價而沽”。

但我認為，圍擋更新疊加調規落地，信號已經很明確了：這塊地，正在被重新整理，靜待新主人。或者，已經有了“心儀的對象”，只是細節還在洽談。

要知道，就在幾天前，這塊地還是30%的商業配比，附帶4萬平方米自持10年、18米寬的道路切割，這些“硬性規劃”每一項都可是“硬骨頭”。

如今，調規之后，商業歸零、自持解除、道路紅線收窄至14米，地塊變得規整而純粹。相比之下，2025年9月中海拿下的北行兩宗地塊（樓面價6234元/㎡和7910元/㎡），以及總價剛過30億的中儲物流“地王”，也就成了這塊地重新定價的參照系。

不難猜測，鐵路機械學校地塊如果再亮相，樓面價雖然難再“破萬”，但在調規之后，商業和自持的枷鎖已經拆除，開發成本仍然大幅降低，這讓更多房企有了“上車”的可能。

中海？可能嗎？

在眾多潛在接盤方中，中海是最容易被聯想到的名字。

回顧中海在沈陽的過往，它向來是土地市場上的常客——鐵路機械學校地塊當年最后幾輪競價，就是中海與渥爾夫之間的“貼身肉搏”。

更重要的是，中海目前在沈陽“嚴重缺地”。

這幾乎是“公開的秘密”。

盤點一下中海在沈陽的幾個項目就會發現，今年它在沈陽幾乎沒有新增土地儲備，幾個在售項目的去化周期普遍在12個月以內。甚至可以推測，到2026年末，大部分項目都將售罄。（別提醒我還有中海瑞文熙和——這個項目雖然今年2月剛開盤，首開即熱銷3.8億元，但房源已全部釋放，去化速度值得關注。）

對于中海這種“滾動開發”的央企來說，沒有地，就意味著2027年可能無房可賣。這是不可接受的。更何況，中海在皇姑區可謂“樹大根深”——一個中海寰宇天下，直接改變了塔灣的城市界面，甚至重塑了皇姑人的“心理邊界”。

2026年開年，中海瑞文熙和成為沈陽首個首開的純新盤，再加上“洋房銷冠”中海源境云起，中海在皇姑的開發節奏與口碑積累已達頂峰。如果鐵路機械學校地塊最終由中海操盤，無疑是一個雙贏的選擇：中海補上了土地儲備的缺口，皇姑迎來一個真正的標桿項目。

華潤呢？新世界呢？城投呢？

當然，以上種種，終究只是基于邏輯的推演。即便地塊“蠢蠢欲動”，中海也絕非唯一選項。

2018年就曾參與“混戰”的新世界，當年能夠打破多年未在沈陽拿地的慣例，罕見地出現在競買席上，說明它對這塊地，是有過“想法”的，如今再次出現，也說得通。

2018年土拍現場

此外，還有財大氣粗的華潤置地，也是潛在的競爭者。只要地塊條件合適，他們隨時可以“頂上”。

當然，也有人會問：既然中海和華潤置地都是潛在接盤方，那會不會是“中海+華潤聯合拿地”？

這個猜測很美好，但現實很骨感。

查一下公開信息就知道：中海和華潤在沈陽，從來沒有聯合拿地或聯合開發的案例，他們在沈陽的合作往往僅限于非地產業務。

所以，“中華聯合”在理論上存在可能，但在實踐中缺乏先例，概率遠低于另一種“中華聯合”——我沒寫錯，但此中非彼中：中鐵與華潤，也是“中華聯合”。

事實上，早在市委黨校地塊開發時，就曾有小道消息透露“中鐵可能聯合華潤置地開發”，雖然最后未能成行，也不失為一個美好的故事。如果新地塊二者能夠“再續前緣”，同樣是一段佳話。

當然，以上的聯合，概率都低于1%，只能供咱們網友之間切磋暢想了。

然則即便傳統招拍掛路徑不暢，也無需擔心。城投托底之外，還有“輕資產”模式玩得風生水起的“新興勢力”可以補位。

在皇姑，金地和旭輝都是深耕多年的老朋友。金地近年來在皇姑勢如破竹——位于塔灣地鐵口的金地峯璽壹號，是金地代建的四代洋房產品；此外，金地還手握金地江山風華·云闕、北陵農場三期等項目。金地既深諳皇姑客群需求，又積累了海量優質客戶，繼續以代建模式操盤鐵路機械學校地塊，并非天方夜譚。

圖片來源于旭輝·森嶼暖樹

同樣，旭輝建管在沈陽成功盤活“老大難”項目的戰績有目共睹——位于渾南的旭輝·森嶼暖樹，是旭輝建管打造的青年首置四代宅，得房率最高可達124%，已成為沈陽四代宅市場的熱門項目。倘若旭輝建管“殺”回皇姑，同樣值得期待。

8年蹉跎，皇姑能否等來花開？

鐵路機械學校地塊的故事，某種程度上正是沈陽樓市過去8年的一個縮影。

2018年的瘋狂，隨后的沉寂，爛尾的困局，直到如今的重啟信號——這條拋物線，與這座城市房地產市場的跌宕起伏幾乎完全重合。

8年，足夠一個孩子從小學讀到高中。8年，也足夠一塊黃金寶地從巔峰跌落塵埃，再等待重生的契機。

如今，地塊的命運齒輪，似乎又開始轉動。

不同的是，這一次的市場環境已經徹底變了。過去高杠桿、高周轉的玩法早已被淘汰。取而代之的，是“核心地段+頭部房企+產品力”的新范式。而調規之后的鐵路機械學校地塊——純住宅、無自持、地塊規整，正是這個新范式下的新的“標準答案”。

這宗地塊，無論最終花落中海、華潤，還是以代建模式牽手金地、旭輝，有一點可以確定：這塊被耽誤了8年的土地，也許，終于等來了屬于它的天時、地利與人和。

它曾經是皇姑的遺憾，但很可能，即將成為皇姑的驕傲。

只是不知道，這一次，它能不能等來那個真正懂它、也有能力成就它的主人。