恒大物業即將易主 廣東旅控有望笑到最后？

一紙公告揭示了恒大物業的股權轉讓終于有了實質性進展。

4月14日，恒大物業（06666.HK)公告稱，本公司獲清盤人告知，中國恒大及潛 在賣方已與一名選定的投標人（潛在買方）簽訂排他性協議，根據該協議，潛在賣方和潛在買方已同意就潛在交易事宜進行為期30個工作日的排他性談判（除非另有約定或根據排他性協議另行確定）。

目前，潛在賣方與潛在買方之間的討論仍在進行中，雙方正在就潛在交易的正式買賣協議條款進行磋商。

也就是說一個月之后，恒大物業或將迎來新的主人。

據悉，之前傳出包括信宸資本、太盟投資集團（以下簡稱“太盟投資”）及廣東省旅游控股集團有限公司（以下簡稱“廣東旅控”），洽購恒大物業51.02%的股權收購。

業界猜測，從目前的事情進展來看，廣東旅控很有可能近水樓臺先得月，最終抱得“美人歸”。

4月16日，恒大物業放量上攻，漲11.76%，收于1.33港元。

01

三家意向收購方

回溯本次事件始末，2025年9月11日，恒大物業公告，收到中國恒大及CEG Holdings的共同及個別清盤人發出的接洽函。

該接洽函載明，清盤人一直尋求機會出售中國恒大及CEG Holdings所持有的恒大物業股份。針對此項潛在交易，清盤人已與相關有意方訂立保密協議，并已從其中部分的有意方收到不具約束力的指示性要約。

媒體報道目前傳出的有兩個版本，一個是太盟投資與廣東旅控，一個是信宸資本及至少一家廣東地方國企。

太盟投資是一家成立于2002年專門投資亞洲的私募股權合伙人制公司，擁有“亞洲小黑石”之稱，其聯合創辦人及執行董事長單偉建在上世紀90年代末曾率領新橋成功收購韓國第一銀行，并在一年內扭虧為盈。

截至2024年9月30日，太盟投資集團資產管理規模約550億美元，其中私市股權資產管理規模約190億美元、不動產資產管理規模約110億美元、信貸及市場資產管理規模約250億美元。

太盟投資這兩年最受矚目的就是對萬達的資本操作，2024年3月太盟投資聯合中信資本等5家投資方斥資約600億元拿下萬達商管之后，2025年又聯合高和資本、騰訊、京東、陽光人壽等以將近500億元收購48座萬達廣場，這其中就包括西安大明宮萬達廣場、榆林萬達廣場。

信宸資本則是中信資本的私募股權投資分布，據其官網介紹目前在管資金規模達102億美元，已完成超100筆投資。

在物管賽道，信宸資本成員企業嘉信立恒攜手A股上市公司新大正推進資產重組。目前，新大正已服務全國超過26個省（直轄市）、100多個城市，成為國內公建物業領域布局較廣的物業集團化企業。

廣東旅控則是廣東省屬唯一國有旅游企業集團，業務涵蓋酒店投資及運營、旅行社及關聯業務、商業物業及樂園、規劃設計、景點景區、文旅傳媒六大板塊，旗下擁有白天鵝賓館、白云賓館、廣東中旅等20余家品牌企業。

從媒體曝出的這三家企業和恒大物業均有業務協同的方向。

02

為何獨選廣東旅控

從實力角度來看，太盟投資的實力最強。

但合作并不是誰的實力最強就占優勢。

太盟投資雖有資金實力與困境資產盤活經驗（如萬達商管案例），但純財務屬性與外資身份導致監管與維穩風險過高，難以獲得政策支持；且其短期退出壓力與物業長期運營需求存在沖突。

信宸資本作為中信資本旗下 PE，資金與產業資源尚可，但國資背景缺失使其在風險托底、區域協調上能力不足，且物業協同效應弱于廣東旅控。

相對而言，廣東旅控屬全資國企，產業協同加上風險托底，符合國資維穩政策，因而通過審批的確定性高。

恒大物業涉及數百萬業主、社區穩定與區域金融風險化解，清盤人及監管層更傾向于國資平臺，以確保保交樓、保民生的確定性。廣東旅控作為廣東省屬唯一旅游主業國企，天然承擔社會責任與政策目標，這是純外資 / 財務機構無法替代的。綜合三者的優劣來看，廣東旅控是收購恒大物業股權的最優解。

據恒大物業的公告顯示，已經鎖定一個買家，而據知情人士透露，意向買家中概率最大的就是廣東旅控。

根據公告，買家正和賣家雙方正在就潛在交易的正式買賣協議條款進行磋商，為期30個工作日。也就是說，30個工作日內，將會有詳細的合作條款。

03

廣東旅控借殼上市？

如果廣東旅控和恒大物業雙方能夠成正果，那么將是一件雙贏的喜事。

恒大物業應該是中國恒大旗下最優質的資產。手握有約6億平方米的在管面積（截至2025年6月30日在管面積為5.96億平方米）。

這個在管面積，可以排在中國物管企業在管面積TOP5，僅次于萬物云、碧桂園服務、保利物業。

而據恒大物業年報顯示，凈利潤10.09億元，擁有現金及現金等價物41.895億元，同比增長約55.3%。，而如今恒大物業的市值只有143.8億港元（相當于125億元）。

克而瑞表示，2025年的財務數據顯示恒大物業歷時4年的財務修復走到了終點，意味著該公司已完成了一個關鍵的身份切換：從"危機中求存的公司"變成"在困難條件下正常經營的公司"。

把恒大物業收入囊中，就相當于有了一個穩定的搖錢樹。而且，與恒大物業對于廣東旅控的文旅業務發展也有很大的協同作用。

從業務層面來看，恒大物業目前已全面鋪開社區旅游服務，2025年累計服務客戶超9萬人次，實現收入近4000萬元，成為社區生活服務的新增長點。

并且廣東旅控是廣東唯一以旅游為主業的省屬企業，擁有全旅游的產業矩陣，涵蓋酒店投資及運營、旅行社及關聯業務、商業物業及樂園、規劃設計、景點景區、文旅傳媒六個板塊，旗下也有物業公司，但經營規模較小。

廣東旅控一直在謀求上市。如果收購了恒大物業，則正好借機實現資本市場上的突破。如果未來廣東旅控將資產注入其中，文旅+物業雙賽道，或將大大增值。

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