又漲了！高盛喊話：上海房價還要漲15%

來源：市場資訊

（來源：瞰華東）

苗野丨發自上海

在“小陽春”行情催化下，上海樓市交出了一份亮眼的成績單。

4月16日，國家統計局發布2026年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格數據，上海新房價格環比上漲0.3%，與廣州并列70城漲幅首位；二手房價格環比上漲0.4%，實現止跌回升，市場信心正在加速修復。

更值得關注的是同比數據，3月份一線城市新房銷售價格同比下降2.2%，降幅與上月相同。但上海逆勢上漲3.7%，北京、廣州和深圳分別下降2.1%、4.7%和5.5%。

在全國樓市整體仍處于調整周期的大背景下，上海已成為四大一線城市中房價同比率先企穩的“領頭羊”。這份“成績單”背后，是一季度上海樓市從政策托底到需求釋放，從量升到價穩的完整復蘇圖景。

量價修復成復蘇“主力引擎”

上海此輪房價上漲并非憑空而起，“量在價先”的邏輯正在被市場反復驗證。

據網上房地產數據，3月上海全市二手房（含商業）網簽套數達31215套，環比大漲176%，同比增長6%。這是上海二手房成交量時隔近五年再次突破3萬套大關，上一次還得追溯到2021年3月。

進入4月，熱度不減。4月前11天，上海二手房累計成交9037套，較去年同期上漲32%。4月11日單日網簽成交量達1632套，創下近五年來單日成交新高。

上海鏈家研究院負責人李根認為，3月上海二手房成交數據印證了市場信心的強勢回歸。根據上海鏈家內部統計，3月份的二手房帶看量相比1月提升了28%，價格指數也環比上漲了1%，平均成交周期已縮短至39天，比去年年中時的49天大幅改善。

二手房放量直接帶動了價格回暖。58安居客研究院院長張波認為，本階段北上廣深全線回升，成為全國市場企穩的強烈信號。雖然二手房價格還在底部徘徊，但房價企穩的跡象已經進一步強化。從安居客線上來看，二手房找房占比連續9個月上升至74.8%，創近一年新高。

在成交結構上，剛需群體是當前市場的絕對主力。3月上海二手房成交中，總價200萬元以下的房源成交套數最多，達14326套，占比50.3%；其次是200萬～300萬元，成交6058套，占比21.3%，兩者合計占比超過70%。地鐵沿線、配套成熟的近郊剛需板塊，以及內環內核心次新房、優質學區房的看房熱度領跑市場。

與此同時，近兩周總價900萬元以上的高端房源成交占比持續上升，說明隨著交易鏈路的暢通，部分置換資金開始向改善型房源傳導。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，清明假期后上海二手房成交逐步回升，當前樓市“小陽春”余溫尚在，成交量流速仍保持較好水平，700萬～800萬元房源的議價空間已明顯收窄。

與二手房市場的火熱相比，上海新房市場的復蘇節奏較為平緩。

上海中原地產的數據顯示，3月上海新房成交面積達56.3萬平方米，環比激增251.6%，釋放出明顯的回暖信號。以開盤時間統計，3月上海共有34個新房項目集中入市，新房住宅均價為63185元/平方米，環比微漲0.33%，整體保持平穩運行。

但并非所有項目都能分享這波回暖的紅利。34個入市項目中，宣稱認購率超過100%的只有7個，大多位于內環內、內中環等核心地段，以稀缺地段和優質產品為核心競爭力。浦東世博的澐啟濱江均價達134156元/平方米，認購率139%；北外灘的綠城·潮鳴外灘均價達175000元/平方米，認購率同樣達到139%。

與此形成鮮明對比的是，其余約八成項目仍面臨不同程度的銷售壓力，遠郊區域去化承壓，明暗降價、渠道返傭等現象時有出現。

高盛唱多三年漲幅

本輪上海樓市復蘇的深層驅動力，來自政策的精準托底。今年2月25日“滬七條”新政落地，通過優化限購、降低交易成本等多維度發力，有效打通了置換鏈條，釋放了剛性與改善性住房需求。

李根認為，政策的持續發酵為市場注入了流動性，推動上海二手房市場在量價齊升中穩步邁入良性循環的復蘇通道。

中指研究院上海分析師張翔表示，近兩個月上海外環外二手房成交占比有所提升，300萬元總價以下高性價比房源關注及成交量增加，引導談判議價表現持續優化。

值得一提的是，上海在存量住房盤活方面邁出了創新步伐。3月31日，上海首例“住房收購置換”項目在靜安區正式落地，由保障房公司以220萬元收購一套40平方米成套舊住房，業主憑專項房票順利置換區內新建商品住房，實現了舊房處置與新房購置的全流程閉環。

張翔認為，二手房收購試點為“老破小”資產提供了明確退出渠道與價格錨，有效穩定了市場預期，加速存量房源盤活與需求傳導。

市場人士普遍認為，當前上海樓市已初步形成“政策托底——二手房率先回暖——新房跟進修復”的良性傳導路徑。若當前市場情緒能夠延續，4月樓市有望繼續保持較高活躍度。

基于基本面的改善和政策面的持續發力，國際投行對上海樓市給出了積極展望。

高盛近日發布報告提出，上海和深圳可能引領中國房地產市場的復蘇，這兩座城市或將在今年底觸底，復蘇時間較其他一線和二線城市提前6～24個月，預計上海和深圳的房價將在2025年底至2028年底上漲15%，核心地段改善型房源漲幅有望超過20%。

摩根士丹利中國首席策略師Laura Wang則認為，當前樓市回暖結構性特征顯著，成交熱度主要集中在一線城市核心區域，全國范圍內房價普漲的基礎尚未形成，后續需要關注居民收入修復節奏和政策落地效果。

從量價齊升的二手房市場，到結構性復蘇的新房板塊，再到國際機構的看多預期，2026年一季度的上海樓市在理性修復中領跑向前。

值班編委：李紅梅

責任編輯：禾苗