香港人口從流失到凈增，樓市租金回報率首超利率

在房地產市場觸底仍需觀察和等待之時，香港樓市卻率先反彈，走出了一條獨立行情，令人不得不關注。

從2025年的下半年開始，香港樓市開始明顯拐頭向上。

在這背后，是一項關鍵性指標的復蘇：租金回報率超過了房貸利率。

這個數據的逆轉，是樓市真正回暖的指標。也就是說，所謂樓市回暖并不是“價格重新上漲”就能簡單概括的，而是一個基于宏觀經濟底色的綜合性指標。

香港樓市之所以能夠開始反彈，也并不是“人們又開始搶購房子”這么簡單，而是由三種力量共同推動的。

房地產是一個典型的金融資產，盡管自住需求也是最重要的驅動力，但在交易模式和價格的產生當中，它完全離不開金融環境的變化。

持有房子，需要支付持有成本。在沒有房產稅的情況下，也有物業費、維護費、貸款利息等持有成本。所以持有房子必須要“劃算”，否則就有可能成為負資產。

這其中最關鍵的指標在于，房子所產生的現金流是否能覆蓋持有成本。如果租金回報率持續低于貸款利率，房產就變成了“負現金流資產”，交易市場就會逐漸冷卻。

隨著全球經濟降息周期的進展，香港樓市的按揭利率也不斷下降；而香港的人口呈現出凈流入狀態。在這一升一降之間，形成了剪刀差效應。

月供低于租金，對于持有者來說是一種良性的狀態，在香港樓市稱之為“供平過租”。

在這種情況下，租客也會衡量：與其付房租給房東，還不如自己供房，于是他們寧可選擇買房。

當這樣的租客越來越多，對于樓市交易自然是一種推動。

說到金融環境，還有一個重要的指標在于沉淀于銀行的“死錢”有沒有重新流動。在整體的金融環境流動性較差的時候，錢在銀行不動，人們不愿意拿錢用來投資；但是當前面所說的那種情況發生——持有房產的現金流轉正，人們就更愿意投資房產。

因為，在這種行情之下，持有房子者可以獲得“租金+房價上漲”的雙重回報，投資回報率自然也是節節升高。

所以要想讓房地產復蘇，關鍵是想方設法提高房地產本身的投資回報率。當持有的價值大于不持有，人們自然會愿意傾向去買房。

政策，是香港樓市能夠快速回暖的另外一個重要原因。

2024年，香港特區政府大手筆修改政策，選擇“撤辣”：一次性將額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）和新住宅印花稅（NRSD）全部取消。

在這之前，香港房屋的非本地買家承擔的額外稅費高達30%，對于買家來說是沉重的負擔，他們自然不愿意在投資回報率不足的情況下還去支付如此之高的成本。

在這項政策改變后，外地買家的稅費負擔跟本地居民變得一樣了，都是4.25%，這就一下子讓以前潛在的購買力被釋放出來，成了提振香港樓市的一劑強心針。

2025年，內地買家在香港一二手住宅注冊量達13,906宗，較2024年增14.1%；涉及金額1,379億港元，創歷史新高。

也就是說，平均每賣出4套房即有1套被內地買家購入。

另外，在香港的一二手住宅當中，內地買家占比達到了22%，在豪宅市場更是達到了驚人的70%，令人嘆為觀止。

2025年初，特區政府進一步改變了政策：“100元印花稅”所對應適用的房產價值上限受到調整，原先是300萬港元，提高到了400萬港元，這樣就讓中小戶型的購房者得到了實惠。

香港樓市政策的優點在于，不再搞“擠牙膏”模式的政策微調，一搞就是大手筆、大刀闊斧的改變，確實很快扭轉了香港房地產市場的境況。

房地產市場歸根結底是一個基于人口的市場，當人口凈流出，房價很容易隨之下降；而人口凈流入，房價則很容易上漲。

香港2022年底推出了“高端人才通行證計劃”（高才通），還優化了“優才計劃”，這個舉措讓人才引入的規模增長非常明顯。

2023年，有5.17萬名居民凈移入香港，其中有4.08萬人是單程證持有人（內地配偶/子女），還有1.08萬人是各類人才計劃引進的專才。

事實上，香港人口本身已經處于明顯的老齡化，死亡人口大于出生人口。2023年之前，香港人口已經連續三年負增長，流失18.7萬人。

在這種情況下，房地產市場肯定很難繁榮。但香港依靠人才引進，扭轉了人口的自然趨勢，由降轉增，這是香港樓市能夠重回升勢的根本原因。

在人才引進政策的促進下，內地很多專業人才和學生涌入香港尋找發展機會，他們要么租房要么買房。

截至2025年底，各項人才引進計劃共批出達到近40萬宗申請，大約有26萬名人才攜同他們的家人定居香港，新增的居住需求達到了50萬人，相當于全市人口的7%，效果非常明顯。

總結下來，香港之所以能快速提振樓市，主要是基于幾個做得好的方面：

1、做好金融配套服務，改善金融政策，讓房地產交易的金融環境更優；

2、政策的力度要大，減少本地買家和外地買家之間的區別對待，一視同仁，不再搞“擠牙膏”式的政策微調，而是徹底革除那些阻礙房地產交易的政策，讓交易真正低成本、易操作。

3、重視人才。香港不僅是引入人才，而且擅長利用自身的優越環境吸引高端人才，讓那些真正有能力的人進入香港。一方面，他們作為新移民可以直接刺激樓市需求，另一方面，他們的定居還能持續帶來家人、后代對香港的人力資源支撐，這才是樓市能夠長期繁榮的動力和關鍵。

一句話，要想讓房地產重回繁榮，需要的是宏觀經濟的復蘇、人才的重新流動，以及對未來收入的信心增加。