懋源松榆里豪宅：樓王大猜想 ? 陳海保聊規劃

樂居財經·進深 出品
陳海保 主播

懋源松榆里地塊成交于去年11月25日，懋源控股以50.24億元的總價拿下該地塊。

折合樓面價6.21萬/㎡，溢價率18.2%。

項目建設用地面積2.89公頃，地上建面約8.1萬㎡，容積率2.8。

規劃13棟7-21F洋房/小高層，住宅總建面超8萬㎡，共499戶，戶均建面約160㎡。

規劃解讀

這個位于北京東三環的神秘豪宅，半個月前就已舉行了開工儀式，但戶型圖至今尚未官宣。

兩款樓王戶型預測。

5號樓220㎡四居

純邊戶，南北進深長，東西面寬短，側邊還有凸出的空間。

整體看上去不方正，多邊角空間，這種房型在當前的新房普宅市場不常見。

以下邊的東邊戶為例，拆解下室內格局。

東北角為廚房，呈鉆石狀，向外凸起的“冠部”全是玻璃窗，采光非常好。

西北角是公衛，隱藏在最不起眼的角落。

最北邊連接一處凸出挑空平臺的，是一個9㎡左右的小臥室，也可做書房。

這棟樓在小區正中央位置，占據核心景觀資源。

南向三開間，三臥向陽，超大窗墻比。

東南角主臥給到超大L型轉角飄窗，衣帽間、主衛都有窗，特別是主衛，側邊大尺度開窗，陽光浴缸是標配。

隔壁兩個臥室都有外掛陽臺，進深1.5米左右，可封入室內。

中間一整個全景艙的客餐廳，東三環乃至五環內首個全景艙新盤。

東邊送了一整條陽臺，按照懋源的“空中庭院”情結，這部分也有可能處理成露臺。

4號樓王230㎡五居兩衛

跟上一個戶型剛好相反，這是一個胖子戶型，進深短，面寬超大。

南向有將近19米，四個開間。

餐客廚等寬，廚房甚至更寬一些，面寬6米+。

了解懋源產品的都知道，它對廚房空間的理解比較獨道，不再是傳統烹飪區域，而是成為一個家的核心展示廳和社交中心。

所以可以看到，這個廚房雖然在北面，但窗墻比之大，疊加建筑錯面形成的轉角空間，通透感非常好。

北京200㎡+豪宅數不勝數，但這種廚房形態，只在別墅項目見過。

除了懋源，沒有房企會給廚房這么豪的景觀資源。

其它房間的設計也不走尋常路。

三臥朝南，主臥超級套房，同樣是大轉角飄窗，配步入式衣帽間，雙視窗主衛。

北向兩個房間建面都不算太大，但送的臺子超多，包進來都能做舒適的臥室。

不過它這款戶型顯然不是為多成員家庭準備，所以只在北邊配了一個公衛，北邊的兩個房間都做成了功能房。

贈送方面仍然無敵，南向兩個次臥+客廳三聯陽臺，進深1.5米；

主臥南向包括主衛側邊都是飄窗；

北邊除公衛外的兩個房間送挑高平臺+設備平臺，進深1.2米。

區位地段

松榆里地塊位于朝陽區潘家園街道，緊鄰北工大西門地鐵站。

地處CBD商圈輻射范圍內，成熟住區，生活配套完善，有做高端改善的潛力。

除了環線和臨鐵優勢，地塊自身的綜合素質分也非常高。

純住宅用地，容積率2.8，限高60米（局部80米），算是比較舒適宜居的密度。

地形規整，東西長而南北短，面寬資源好，樓棟排布靈活，很適合打造大高板產品。

規模適中，開發難度遠低于祈年大街和永安里項目。

相關公司：懋源地產,北京建工