瑞湖公館光環(huán)之外 建發(fā)房產(chǎn)大本營廈門的冷思考

觀點(diǎn)網(wǎng) 隨著外拓步伐的加強(qiáng)，建發(fā)房產(chǎn)又該如何平衡重點(diǎn)城市與大本營廈門的均衡發(fā)展？

4月12日，建發(fā)港務(wù)瑞湖公館項目推出了“瑞湖·光大賞”湖景攝影征集活動，以華為Mate 80、大疆無人機(jī)等高價值產(chǎn)品作為激勵，面向社會征集湖居實(shí)景與生活影像，同時項目同步啟幕攝影社，邀請專業(yè)攝影師指導(dǎo)，優(yōu)秀作品將參與線下為期一個月的主題展覽。

該活動的推出，不僅再度提升了瑞湖公館的項目熱度，同時也讓市場開始思考，在建發(fā)房產(chǎn)布局的眾多城市當(dāng)中，廈門究竟占據(jù)著怎樣的分量？

畢竟，在建發(fā)國際2025年全年合約銷售額中，盡管廈門銷售金額較2024年同比提升了28.6%至108.22億元，但城市排名已跌落至第四位。

瑞湖公館光環(huán)

談起建發(fā)房產(chǎn)的項目，市場最先想的便是近兩年持續(xù)推出的“燈塔”項目，不計短期回報、由管理層高度參與打造的最高端產(chǎn)品線。

在外界來，瑞湖公館就是在燈塔項目“廈門宸啟瑞湖”光環(huán)下誕生的項目。

2024年6月，廈門年內(nèi)第二批土拍中，建發(fā)房產(chǎn)聯(lián)合廈門港務(wù)集團(tuán)以底價30.3億元摘得湖邊水庫片區(qū)2024P07地塊，計容建面6.86萬平方米，成交樓面價約4.42萬元/平方米。

后期，或許是出于對廈門樓市購買力的考慮，或是對地塊產(chǎn)品組合的分析，建發(fā)房產(chǎn)將該地塊劃分為D23、D24兩個子地塊，其中臨湖D23地塊轉(zhuǎn)化為了燈塔項目“宸啟瑞湖”，定位頂豪，主力248-366平方米大平層，僅2棟，共68套房源。

位于D23地塊后側(cè)的D24地塊，則轉(zhuǎn)化為瑞湖公館項目，定位改善性住宅，主力124-172平方米四房，共規(guī)劃4棟樓宇、約462套房源。

外界之所以將瑞湖公館視作宸啟瑞湖光環(huán)下誕生的項目，不僅因?yàn)槎咄谕础⒊鲎酝坏貕K，更直觀地體現(xiàn)在銷售層面形成的連帶效應(yīng)上。

2025年6月16日晚，燈塔項目宸啟瑞湖率先迎來首開，當(dāng)晚69套大戶型產(chǎn)品共計去化61套，去化率約91%，折后約8萬元/平方米。

半個月后，瑞湖公館也隨之入市，該項目首日推出的1號樓當(dāng)天去化100%，2號樓宇也僅剩少量房源，當(dāng)場啟動新一棟樓宇預(yù)約。據(jù)官方統(tǒng)計，瑞湖公館首批業(yè)主中超20%來自同系列宸啟瑞湖大戶型業(yè)主的再購或推薦。

不過，項目后續(xù)去化速度似乎并未延續(xù)首開熱度。

2026年1月29日觀點(diǎn)新媒體查詢時，除了1、2號樓外去化較為理想外，3、5號樓仍剩余不少存貨。其中，3號樓共90套房源，售出7套96平方米戶型，而5號樓整體去化約45%。

時隔兩個半月，項目去化速度顯然加快。截至2026年4月13日，1號樓已完成去化，2號樓整體去化87%，5號樓共計108套房源僅剩余8套未售，去化率提升至93%；但3號樓仍僅售出8套96平方米戶型，剩余82套房源未售。（數(shù)據(jù)來源：廈門房地產(chǎn)）

據(jù)已踩盤過項目的購房者反饋，3號樓去化速度較慢主要是產(chǎn)品與定價之間的錯位導(dǎo)致。

3號樓主力戶型為96平方米，總價總價約576萬元起，但南北不夠通透，且不同于1、2號樓能擁有湖景或社區(qū)中庭視野。

對于建發(fā)房產(chǎn)而言，3號樓僅僅是其在廈門市場面臨去化問題的一個縮影。

廈門市場思考

眾所周知，2024年開始，建發(fā)房產(chǎn)投資重心已經(jīng)向杭州、上海、成都等城市傾斜，積極尋找核心城市、核心地塊的發(fā)展機(jī)會。

2025全年，建發(fā)國際累計取得41宗土地，拿地金額654億元，新增貨值1304億元。其中，上海、杭州、北京核心三座城市合計貨值743億元，占總新增貨值57%；廈門作為大本營，全年新增4宗地塊，貨值85億元，占比從2024年的30.8%大幅下滑至6.5%。

因此，市場也不由得好奇，在新一輪戰(zhàn)略布局中，廈門市場在建發(fā)房產(chǎn)投資內(nèi)部究竟占據(jù)著多少分量。

3月27日召開的業(yè)績交流會上，建發(fā)國際董事會主席林偉國曾表示，在行業(yè)這一輪的周期調(diào)整中，廈門市場在全國城市而言，調(diào)整是比較深的，需求萎縮較大。

盡管如此，林偉國還是表示，建發(fā)房產(chǎn)作為廈門本土企業(yè)，還是必須長期保持深耕廈門市場，且企業(yè)在廈門的投資布局，也具備了一定優(yōu)勢：“在土地上，我們可以提前對接，包括土地指標(biāo)、開發(fā)條件等，可以跟政府先進(jìn)行深入的溝通。”

至于拿地方面，他指出，目前建發(fā)在廈門市場的拿地基本上是賣多少、補(bǔ)多少，根據(jù)市場的整體去化速度來進(jìn)行補(bǔ)倉，不會說不去拿地。

目前，建發(fā)房產(chǎn)廈門在售新項目中，幾乎都是2025年開盤入市，且大部分位于島內(nèi)五緣灣。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，建發(fā)房產(chǎn)共11個新項目在售，包括建發(fā)五緣鯉、建發(fā)書香五緣、建發(fā)象嶼觀雲(yún)、建發(fā)灣墅/閱海、建發(fā)湖畔九境、鯉悅二期/三期、望湖、書香云錦、建發(fā)璞云等。

截至2025年末，建發(fā)國際土地儲備總可銷售面積約1150萬平方米，其中廈門可售銷售總建筑面積74.14萬平方米，僅次于上海的112.89萬平方米。

不過值得一提的是，建發(fā)房產(chǎn)在廈門市場的拿地策略向來審慎，擇地標(biāo)準(zhǔn)頗高。

例如在廈門2026年首場住宅用地出讓中，共成功出讓了三宗地塊。其中，唯一島內(nèi)住宅用地——湖里區(qū)湖邊水庫片區(qū)2026P03地塊，由廈門市泓垚盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（建發(fā)）以底價競得，成交總價26.12億元。

據(jù)出讓文件顯示，該地塊占地面積約2.98萬平方米，計價建筑面積約6.53萬平方米，容積率2.19，建筑限高80米，起拍樓面價約4萬元/平方米。

未來，該項目想要實(shí)現(xiàn)合理利潤，預(yù)計銷售均價需在8萬元/平方米左右。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實(shí)。