住宅改“網約房”須鄰居同意；深大租回遷房作宿舍，業主能說不嗎？

掏空六個錢包、斥資800萬買入的豪宅，一夜之間要與大學宿舍為鄰。昨天，網傳一篇《深圳大學麗湖校區2026級研究生住宿安排告知書》把深圳漢園茗院小區和深圳大學麗湖校區同時推向了輿論的風口浪尖。

該小區的業主有些破防。“誰愿意買一個宿舍小區的房子？”這句質問背后，是業主資產貶值的恐慌——已經有鄰居嘗試掛牌，原價800萬的房子直接被中介砍價100萬。但更深層的問題在于：當一個小區260余套回遷房即將迎來超1000名臨時住戶，業主們購房時看中的居住品質、安全保障和社區秩序，在法律上該由誰來兜底？

4月13日，寧波江北區法院審結的一起案件給出了明確的司法態度——房主將住宅改為“網約房”，被法院認定構成“住改商”，判令停止經營性使用、恢復住宅用途。法院的核心邏輯很直白：通過網絡平臺向不特定人員按日出租、提供清潔等住宿服務，行為實質是“利用房屋為入住客人提供有償住宿服務”，已改變房屋的住宅用途。法官據此援引《中華人民共和國民法典》第二百七十九條中，“將住宅改為經營性用房，須經有利害關系的業主一致同意”。判定：改變住宅用途需經鄰居同意。這一判決恰好給深大“豪宅變宿舍”事件提供了一些思考和參照。

“學生住的是住宅，又不是開網吧、辦培訓班”，有人會這樣反駁。雖然深大的研究生宿舍不屬于“住改商”，但住宅用于家庭居住和住宅用作集中宿舍，在人口密度、消防荷載、公共設施損耗上完全是兩回事。如果沒有經規劃部門審批擅自將住宅用作集體宿舍，就屬于改變房屋規劃用途，可能存在明顯的合規爭議。業主們的恐慌，不是對“學生鄰居”的偏見，而是對權益受損的直接反應：小區驟然多出上千名臨時住戶，電梯、停車場、健身設施的承載力是否經過評估？早晚上下課高峰期的擁堵誰來疏導？大量電瓶車的充電與消防隱患由誰承擔？

深圳《住房租賃條例》明確規定，單間居住人數不得超過2人，人均使用面積不得低于6平方米。要想合規，研究生要怎么住？每套住4人是否踩到“群租”紅線，自然不能含糊帶過。但上千名學生“大規模臨時居住”帶來的物理性沖擊，住宅樓和小區的公共空間是否有能力承受？現行法律對“大規模臨時居住群體”帶來的外部影響，暫時還沒有相關規范和量化指標。

最高人民法院的司法解釋有明確規定，擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能的，權利人有權請求排除妨害或賠償損失。這說明業主的居住環境保障并非法律空白區，但這種保護仍停留在個案上，缺乏對“大規模臨時居住群體”引發的外部問題進行系統保護的能力。業主的“居住環境權”是否需要像物權一樣受到法律的明確保護，確實也是該事件中值得討論的問題。

深大租“豪宅”當宿舍的爭議，本質上可以是一個如何讓“存量空間”與“居住權益”從沖突走向共生的課題。村股份公司作為產權人有權出租物業，高校作為承租方有權安排學生住宿，法律賦權前者，但這也不應該以犧牲小區原有業主的正當權益為代價。這件事沒法“贏家通吃”，但也不該是一場零和博弈。前提是，高校和村股份公司需要在尊重業主權益的基礎上，在物理隔離、利益反哺和社區共建上拿出誠意，把“麻煩”變成“資源”，把“被入侵”變成“被賦能”。

雖然高校宿舍“以租代建”“以購代建”都有成功范例，但對深圳乃至全國其他城市的治理，這場風波也是一次警示：在城市空間使用出現緊張的時候，存量空間利用和居住權益保障都需要一套更加精細的規則，讓各方的權利和義務從一開始就被明確界定。

看看新聞記者: 陳瑞

編輯: 陳瑞

責編: 宮明華