父母借名買房獲法院支持！北京借名買房律師教你如何維權

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

案件背景：

張建國、李秀英夫妻向法院提出訴訟請求：1．判令原被告之間的借名買房約定有效，即坐落于北京市通州區一號房屋系二原告借用被告張明名義購買；2．請求確認被告張明在房產登記中增加王芳為產權人的行為無效；3．判令被告協助二原告辦理房屋所有權轉移登記手續；4．本案訴訟費由被告承擔。

張建國、李秀英系夫妻關系，被告張明系二人之子。2011年，二原告打算在通州區購買一套商品房，但因二原告年齡較大，如果以二原告名義購房，貸款年限比較少，月供壓力較大。二原告遂與張明協商，由二原告出資以被告張明名義簽訂購房合同。

2011年1月23日，根據原告要求，被告以其名義與甲房地產開發有限公司簽訂購房合同，房屋坐落于通州區，房屋總價款為2718742元，其中首付款為1038742元，其余為貸款。合同簽訂后，原告李秀英直接將首付款1038742元支付給甲房地產開發有限公司，此后的貸款也由二原告按月支付，2016年3月28日，二原告將尾款一次性付清。該房產交付后一直由二原告居住使用。

近兩年來，被告對二原告漠不關心，甚至被告對張建國生病也不理不睬，只知道向二原告索要錢財。被告的所作所為讓二原告非常寒心。因涉案房產事實上屬于二原告所有，也是二原告在北京的唯一住處，現二原告為維護合法權益，將被告訴至法院。

被告張明、王芳辯稱：

我方不同意二原告的訴訟請求。一、二原告支付購房款系對答辯人的贈予。2011年，考慮到張明已年滿30周歲還未結婚，二原告決定出錢幫助張明在通州買房，涉案房屋的首付系二原告支付，自2012年9月至2016年2月共計42個月，每月房貸由張明支付，共計384987．52元。雖沒有書面協議，但當時確有口頭約定，二原告支付的購房款系對張明的贈予。

二、二原告主張的借名買房理由不成立。二原告工資待遇豐厚。2011年1月23日，二原告幫助被告支付房屋首付款，2016年3月28日就提前還清全部購房尾款。2018年1月又在武漢全款購買一套價值154萬的房屋，這與二原告的訴狀陳述不符。

三、張明積極籌資為二原告在武漢購買養老房。

四、被告一直和二原告共同居住在訴爭房屋。

五、訴爭房屋已經變更為二被告夫妻共有，張明與王芳按份共有，各占50%。根據相關規定，共有人王芳作為善意第三人已經接受該房屋50%的份額，贈予無法撤銷，轉移登記也無法辦理。

六、訴爭房屋已經辦理了抵押。為償還高利貸，2019年4月26日，二被告以涉案房屋作抵押與第三人趙強，辦理貸款30萬元，隨后又在趙強處借款50萬元，時至今日上述兩筆貸款均未償還。

七、二原告不具備北京市購房資格，無需審理是否存在借名買房的事實，可直接駁回其訴訟請求。

八、二被告正努力償還貸款，極力消除和父母之間的隔閡。

九、被告張明債臺高筑，已經到了走投無路的地步。另外，無論是否是借名買房，原告的訴訟目的無法實現，二原告沒有購房資質，張明是在自有房產上加名，是合法有效的，由于二原告沒有購房資格，不存在借名買房，所謂辦理產權登記不能得到法律支持，法院應該駁回二原告的訴訟請求。

第三人趙強述稱：

如果張明把欠我的所有錢還給我，我就配合解除抵押。

關鍵事實：

2011年1月23日，張明（買受人）與甲房地產開發有限公司（出賣人、以下簡稱甲公司）簽訂《北京市商品房預售合同（住宅類）》（以下簡稱《商品房預售合同》），主要約定：基本情況：該商品房房屋坐落為通州區。計價方式與價款：按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米人民幣22958．47元，總價款人民幣2718742元。《商品房預售合同》附件十補充協議第三款約定，出賣人、買受人雙方約定按照按揭貸款付款方式付款。買受人應于本合同簽訂之日向出賣人支付該商品房總價款的40．05%作為首付款，即人民幣1088742元（包括買受人已付款項5萬元，轉為本期購房款），買受人應在簽約后30日內辦理完畢按揭貸款手續。合同還約定了其他內容。2011年1月23日，李秀英向甲公司轉賬1038742元，甲公司開具購房款發票。

2015年5月28日，涉案一號房屋所有權人登記為張明。2018年4月3日，張明與王芳登記結婚。2019年1月31日，房屋所有權人登記為二被告，房屋共有情況為按份共有。

2016年3月28日，李秀英將155萬元匯入張明賬戶，摘要信息為還房款。2016年3月29日，A銀行出具業務憑證，張明提前還款1551214元，其中本金1546026．87元，利息5187．13元，全部結清。

2020年6月12日，A銀行出具《結清證明》，主要內容為：我行住房貸款客戶張明，貸款時間2012年8月30日至2042年8月29日，貸款金額163萬元，貸款期限360個月，抵押房屋住址為一號房屋，貸款已結清。

另查，2019年1月30日，張明與王芳簽訂《夫妻不動產共有協議》，主要內容為：我二人為夫妻關系，坐落于通州區的一號房屋，其中張明是不動產權人，經雙方共同協商，現申請上述不動產權共有方式為按份共有，各擁有50%份額。

2019年4月26日，二被告（抵押人）與第三人趙強（抵押權人）簽訂《主債權及不動產抵押合同》，主要約定：主債權金額：30萬元人民幣。債務履行期限：2019年4月26日至2019年7月25日，抵押不動產坐落為一號房屋，被擔保主債權金額30萬元，擔保范圍：利息2%，本金30萬元，債務人：二被告。同日，涉案房屋就上述內容進行抵押權登記。

關于涉案房屋的出資情況，二原告主張首付款1088742元系二原告支付，貸款及尾款均是李秀英付清，支付的款項是從二原告的夫妻共同財產中支出，是二原告把錢取出來存到被告張明的卡中，我方的取款記錄和被告張明的存款記錄是可以對上的，當時張明工資低，不足以償還貸款。二被告表示認可首付款是二原告出的，尾款部分是二原告部分出資，中間的按揭還貸都是被告支付，被告一共還貸384987．52元。

關于涉案房屋的裝修及居住使用情況，雙方認可涉案房屋于2013年12月交付，原被告一同居住在涉案房屋內直至2018年8月3日，被告從涉案房屋搬走。二原告主張對涉案房屋進行了裝修，張明則表示是二原告與張明共同裝修，涉案房屋是為了給張明結婚用。

為證明借名買房的事實，二原告舉證提交2018年9月3日的《證明》，主要內容為：本人名下的房產《通州區一號房屋》是由我父母張建國、李秀英支付全款（包含首付款、還貸、尾款以及裝修家具家電）購買。特此證明，并保證如下：1．本人保證在未得到父母的同意，決不出售該房產。2．本人保證在未得到父母的同意，決不在該房產的房屋所有權證上添加任何他人的姓名（即房屋所有權人）。3．我父母對該房產有終身使用權、所有權、處置權。備注：此證明有效期為三十年。后附付款時間及明細。簽名張明。該房產的物業費及暖氣費由本人承擔，公司所發勞保用品全部寄至該房產處由父母接受，由2018年度第三季度開始。二原告主張因購買房屋是二原告年齡時56歲、57歲，用自己名字買房房貸較少，月供壓力較大，故借用張明名義買房。被告張明對此不認可，主張購買涉案房屋系因張明年齡大了，需要買房結婚，且原被告系親子關系，本身就不會去區分，二原告的出資均是對張明的贈與，不認可二原告提交的《證明》真實性、合法性和關聯性，一、該《證明》系張明受脅迫簽訂，主要是二原告去公司鬧事，受脅迫簽訂。《證明》中只有簽訂、日期和該房產的物業費及暖氣費由本人承擔，公司所發勞保用品全部寄至該房產由父母接受，由2018年度第三季度開始系張明所寫，其余均為二原告事后加上去的。二、《證明》記錄內容與事實不符。訴爭房產2012年9月至2016年2月期間的房貸由張明支付；三、張明主動簽訂《證明》不符合常理。2018年9月，張明外有債主催還借款，內有父母逼迫離婚，居無定所，原告不可能主動放棄房屋的所有權。

庭審中，截至法庭辯論終結時，原被告雙方均認可二原告無北京購房資質。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：二原告與被告張明就涉案房屋是否存在借名買房合同關系。

關于借名買房合同關系的認定：

法院認為，二原告系夫妻關系，被告張明系二人之子，涉案房屋購買于2011年1月23日，并于2015年5月28日登記至張明名下，2016年3月29日，涉案房屋貸款已償清。張明與王芳于2018年4月3日登記結婚。2019年1月31日，房屋所有權人登記為二被告，房屋共有情況為按份共有，各占50%。涉案房屋總價為2718742元，其中首付款1088742元及償還貸款155萬元均系原告李秀英轉賬支付。

關于證據的認定：

結合涉案房屋購買時間、首付款及貸款償還情況、裝修居住使用情況、2018年9月3日《證明》情況以及北京市房屋限購政策施行時間等因素，二原告主張與被告張明存在借名買房合同關系的訴訟請求，合法合理，法院依法予以支持。

關于辦理產權登記手續的認定：

關于二原告主張二被告協助原告辦理產權登記手續的訴訟請求，因涉案房屋涉及第三人趙強的相關抵押權益，而二原告不認可被告張明、王芳與第三人趙強之間關于涉案房屋抵押合同的真實性及合法性，故對于二原告的該項主張，本案不宜進行處理，可另行解決。

關于確認登記行為無效的認定：

本案案由為合同糾紛，二原告要求確認被告張明在房產登記中增加王芳為產權人的行為無效的訴訟請求，與本案非同一法律關系，本案不予處理，雙方可另案解決。

關于贈與關系的認定：

被告張明辯稱二原告的出資系對其個人的贈與，對此法院認為，鑒于購房款數額較大，且被告張明亦未就其該項辯解意見充分舉證證明，故對于被告張明的該項辯解意見，依據不足，法院不予采信。

裁判結果

法院最終判決：

? 確認原告張建國、李秀英與被告張明就坐落于北京市通州區的一號房屋存在借名買房合同關系。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

借名買房關系的成功認定：成功證明了涉案房屋雖然登記在張明名下，但實際出資人和使用人均為二原告，符合借名買房的法律特征。

證據鏈的完整構建：成功提供了首付款支付憑證、貸款還款記錄、《證明》等關鍵證據，形成了完整的證據鏈，證明了借名買房關系的存在。

《證明》的法律效力：成功證明了2018年9月3日的《證明》具有法律效力，該《證明》明確記載了房屋系二原告支付全款購買，且張明承諾未經父母同意不得出售或添加他人姓名。

居住使用事實的證明：成功證明了涉案房屋自交付后一直由二原告居住使用，進一步佐證了借名買房關系的存在。

贈與關系的反駁：成功反駁了被告主張的贈與關系，證明了購房款數額巨大，且被告未能提供充分證據證明贈與關系的存在。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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