參議院住房法案或難助購房者，甚至可能損害租房者利益

來源：環球市場播報

禁止大型投資機構購買獨棟住宅，在華盛頓達成了罕見的兩黨共識。不少住房維權人士將疫情后房價飆升歸咎于華爾街機構大肆囤房。如今，隨著特朗普總統發布行政令、參議院推進相關法案，這一禁令或將很快落地。但多位經濟學家指出，該舉措對平抑房價效果有限，反而可能減少獨棟住宅租賃供給，讓無力購房者的選擇更少。

法案核心內容

上月，參議院以89 票贊成、10 票反對通過一項旨在提升住房可負擔性的法案，眾議院今年早些時候已通過版本更窄的同類法案。參議院版本由共和黨參議員蒂姆?斯科特與民主黨參議員伊麗莎白?沃倫聯合推動，目標是刺激住房建設、降低房價。

法案核心條款：禁止持有 350 套及以上獨棟住宅的大型機構投資者，再購入新的獨棟住宅。

實際效果存疑：難降房價，或傷租客

1． 機構投資者占比極低，非房價主因

機構投資者僅持有美國極小部分獨棟住宅存量：

• 美國 9200 萬套獨棟住宅中，僅 0.7% 由持有 350 套以上房產的機構投資者持有（約翰?伯恩斯研究咨詢公司數據）。
• 絕大多數投資性房產屬于小型房東：持有不到 10 套房產的 “夫妻店” 投資者占比最高（房產情報公司 Cotality 數據）。

“機構投資者只是方便的替罪羊，并未觸及核心問題。”租賃住房經濟學家杰伊?帕森斯直言。

2． 房源或流向小房東，非首次購房者

Redfin 首席經濟學家達里爾?費爾韋瑟指出：大型投資者拋售的房源，大概率會被小型投資者接手，而非首次購房者。

“首次購房者占比下滑，并非因為大型機構，而是因為買房實在太貴了。”她補充道。

機構投資者如何影響房價？

• 2008 年后：黑石等私募股權公司低價抄底數千套獨棟住宅，轉為租賃房源。
• 疫情后：利率創歷史新低，樓市火爆、競價激烈，機構投資者同步加速囤房。
• 核心矛盾：美國樓市存在數百萬套住房缺口。供給極度稀缺下，任何新增競爭都會推高房價。

美國政府問責局 2024 年報告稱，金融危機后機構投資者或助推房價與租金上漲，但難以確鑿證明。

區域差異明顯，并非簡單正相關

機構投資者購房集中度城市排名（Realtor.com數據）：

1. 亞特蘭大（全美最高）
2. 孟菲斯
3. 達拉斯
4. 休斯頓
5. 鳳凰城

但房價漲幅與機構活躍度并不完全匹配：

• 亞特蘭大、達拉斯：疫情后房價漲幅高于全美均值
• 孟菲斯：房價漲幅低于全美均值（Zillow 房價指數）

多數住房經濟學家認為，房價上漲主因是超低房貸利率、長期建房不足、首次購房者集中入市（房地美 2022 年 6 月報告）。該報告明確：“投資者并未列入房價上漲的核心驅動因素”。

大型機構已轉為凈賣家

機構投資者正主動撤離獨棟住宅市場：

• 黑石數據：2022 年至今，機構獨棟住宅收購量暴跌超 90%
• 住房數據公司 Parcl Labs：包括黑石在內的大型房企，近年已從凈買入轉為凈賣出
• 機構拋售房源已占部分城市掛牌量近20%；亞特蘭大市場，機構賣出兩套才買入一套

法案隱憂：擠壓租客生存空間

反對該法案的經濟學家帕森斯警告：

• 禁令會將無首付儲蓄、信用評分較低的租客排除在獨棟住宅社區之外。
• 這類社區通常更安全、學區更好，限制供給會迫使租客回流公寓樓，推高整體租金

“租客也是人，他們和購房者有同樣的需求 —— 辦兒童生日派對、家庭聚餐、擁有后院。認為這些福利只屬于房主，是非常倒退的觀念。”帕森斯說。

官方表態

參議院銀行委員會發言人對 CNN 表示：

“參議院剛通過 30 年來最大規模住房供給法案，旨在增建住房、降低成本，讓更多家庭而非巨頭企業擁有住房。國會應讓家庭更易首次購房，讓掠奪性房東更難囤房抬價。”