2月的樓市，竟然跌成這樣了

社交平臺(tái)又被樓市話(huà)術(shù)刷屏：成交回暖、房?jī)r(jià)企穩(wěn)、小陽(yáng)春將至，這樣的氣氛真的不敢想象，有點(diǎn)夢(mèng)回2016年的那種感覺(jué)，反正在媒體互聯(lián)網(wǎng)以及身邊的人都提到了房地產(chǎn)要起飛的感覺(jué)!

可是一問(wèn)身邊的人要下手嗎？絕大部分都選擇再觀望一下吧!

并不是說(shuō)不想做更好，而是政策不給力啊，卡在這個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，就是不買(mǎi)房的原因，更多的都是收入信息滿(mǎn)足不了：

在過(guò)去大家敢買(mǎi)房，一方面房?jī)r(jià)漲是必然推動(dòng)力，另外一方面就是大家對(duì)于未來(lái)的整體收入是有信心的，所以對(duì)未來(lái)的二三十年房貸就沒(méi)有什么恐懼的，只會(huì)覺(jué)得現(xiàn)在還款時(shí)間，未來(lái)就可能相當(dāng)于現(xiàn)在的1000了。

整個(gè)市場(chǎng)行情基本上說(shuō)在2022年就已經(jīng)開(kāi)始回調(diào)了，限購(gòu)松綁、首付下調(diào)、利率走低、認(rèn)房不認(rèn)貸等政策密集落地。

有兩個(gè)點(diǎn)，大家非常的明顯的，首付款從過(guò)去的30%降到了15%房貸利率從過(guò)去的5.58%降到了現(xiàn)在的3%有部分地區(qū)甚至來(lái)到了2.85%。

2026年兩會(huì)再定調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，重啟去庫(kù)存、優(yōu)化交易稅費(fèi)，政策底早已筑牢。

市場(chǎng)不是沒(méi)有人買(mǎi)的，是有人買(mǎi)的1、樓市基本盤(pán)，從來(lái)不是少數(shù)高薪群體AI、新能源、芯片等行業(yè)確實(shí)有高薪人群，是樓市的優(yōu)質(zhì)客群，但絕非基本盤(pán)，最近這幾年這些人群賺錢(qián)速度比想象中是要快得多的!

當(dāng)然有另外一部分人，就是收入不僅沒(méi)有增長(zhǎng)，反而出現(xiàn)大幅度的下降的，小企業(yè)的老板絕大部分都是，以及很多傳統(tǒng)行業(yè)受到的沖擊。比想象中大得多的，特別是與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)。

你明白了為什么有一部分人敢于買(mǎi)房，一部分人不敢買(mǎi)房，因?yàn)槭袌?chǎng)形成了比較極端的兩極分化!

從敢借敢貸，到謹(jǐn)慎降杠桿，這點(diǎn)很明顯的觀看得出來(lái)的，有錢(qián)的絕大部分都是提前還款，沒(méi)錢(qián)的，他就不敢再去銀行借錢(qián)了。

對(duì)于現(xiàn)在敢下手買(mǎi)房的，基本上就是選擇核心區(qū)域的地方下手買(mǎi)房而已，非核心區(qū)域的絕大部分人哪里敢下手買(mǎi)房呢？

2、回暖背后：收入未跟上，熱度難持續(xù)

最近這幾年樓市都出現(xiàn)了很短暫的回暖，基本上都是靠政策推動(dòng)，然后出現(xiàn)了很小幅度的調(diào)整，比如2023年的小陽(yáng)春，2025年的小陽(yáng)春，以及2026年這一次的小陽(yáng)春。

不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的持續(xù)了，這一點(diǎn)不知道，但這幾次小陽(yáng)春給別人的一種感覺(jué)就是確實(shí)只能火1~2個(gè)月時(shí)間不等而，最出名的還得是2025年的那一波小陽(yáng)春，到了2025年的下半年市場(chǎng)直接出現(xiàn)了大幅度的下滑。這些回暖，本質(zhì)上就是由政策的短時(shí)間推動(dòng)，以及被壓抑許久的情緒釋放一小波而已，但真正意義上絕大部分就是沒(méi)有長(zhǎng)期現(xiàn)金流去支撐，就導(dǎo)致了即便買(mǎi)得起，也未必能供得起的情況出現(xiàn)。用最簡(jiǎn)單的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是每個(gè)月還款4000元你敢保證還30年能夠還得起嗎？絕大部分人都不敢!

3、看好不買(mǎi)，門(mén)檻望而卻步

到今天為止，絕大部分人都是認(rèn)可大城市的核心價(jià)值所在的，特別是在城市中央附近的房子，擁有就業(yè)能力強(qiáng)，流動(dòng)性強(qiáng)，以及地鐵口，醫(yī)院等等，一系列配套齊全的不像話(huà)。

雖然整體的購(gòu)房門(mén)檻還是比較低的，即便現(xiàn)在整體的首付款降下來(lái)了，就簡(jiǎn)單的來(lái)說(shuō)，深圳目前最好賣(mài)的就是200萬(wàn)以?xún)?nèi)的房子，這對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)也是天價(jià)，即便是購(gòu)買(mǎi)30多平米，50多平米的房子，買(mǎi)得起嗎？絕大部分都還是買(mǎi)不起。就更不要說(shuō)那些六七百萬(wàn)的房子了，對(duì)于絕大部分人來(lái)說(shuō)，都是可望不可及的!

想買(mǎi)但是不敢買(mǎi)，這也成為了很多人一個(gè)觀望市場(chǎng)的最重要原因之一，畢竟大家懂這個(gè)東西好，不過(guò)要得本錢(qián)支撐了。4、二手盤(pán)成為了市場(chǎng)的追捧漲價(jià)，試探市場(chǎng)

最近這幾個(gè)月二手房的整體成交量還是挺不錯(cuò)的，很多人業(yè)主就開(kāi)始蠢蠢欲動(dòng)，想要漲價(jià)!

這是試探性的漲價(jià)，帶看量馬上迎來(lái)了個(gè)漲，像深圳龍崗，原本一套賣(mài)200萬(wàn)的房子，在過(guò)年之前還是挺多人看房的，過(guò)年之后把價(jià)格調(diào)整到230萬(wàn)結(jié)果看房的人只有原來(lái)的1/10都沒(méi)有

因?yàn)橄M(fèi)者并不是傻子，市場(chǎng)主要的成交都是以?xún)r(jià)格換取來(lái)的!

現(xiàn)如今的房東是想試探市場(chǎng)，結(jié)果就是給狠狠的教訓(xùn)了。如果想要真正意義上的賣(mài)房，只有相對(duì)較低的價(jià)格才能吸引大家的注意

5、未來(lái)樓市主旋律：分化，持續(xù)分化，而且越來(lái)越嚴(yán)重

2026年以及未來(lái)的整體發(fā)展，市場(chǎng)的分化是非常的嚴(yán)重的，剛剛提到的大城市價(jià)格在觸底，會(huì)橫盤(pán)半年到一年左右的時(shí)間，價(jià)格就會(huì)迎來(lái)上漲。

目前香港在2025年的房?jī)r(jià)已經(jīng)迎來(lái)了全方面的上漲了。對(duì)此。大家如何看待呢？香港已經(jīng)經(jīng)歷了幾波這樣的價(jià)格上漲，下跌橫盤(pán)再上漲。

可以肯定的，就是國(guó)內(nèi)的大城市，在未來(lái)整個(gè)市場(chǎng)還得向上走的趨勢(shì)的!對(duì)于三四線城市基本上也就那個(gè)樣了，雖然價(jià)格還是勉強(qiáng)看上去挺堅(jiān)挺，那是因?yàn)闆](méi)有成交，才看上去堅(jiān)挺而已，市場(chǎng)真正的結(jié)局就是未來(lái)會(huì)走向一個(gè)兩極分化的狀態(tài)。別被“一夜回暖”的輿論帶偏，比起緊盯房?jī)r(jià)漲跌，更該關(guān)注自己的收入曲線與未來(lái)底氣。