沒看本文，你不要在鄭州“干房地產”，也不要買房！

今天這個文章，是我“蓄謀已久”的。

但，這是個大工程，我一直找不到狀態。

今天，喝完兩杯冰美式后，我一口氣把它完成了。

首先說明：

本文首要的讀者對象是鄭州房地產從業者，特別是房地產營銷人——此文可幫你建立對房價判斷的宏觀邏輯；

其次的讀者對象是買房人——建立其你對2026鄭州（新房）房價的宏觀認知，有助于你買房時判斷這個樓盤的價格到底是高還是低，值還是不值。

在獲取“房價真相”之前，你需要看到看懂一張圖：

這是2026年鄭州主城區住宅樓盤地圖（東哥探盤4月版）。

呈現當下鄭州樓市樓盤房價的真實，需要在微觀的數據基礎之上——這些微觀，就是當下鄭州主城區的65個在售住宅樓盤。

好，開始正文。

當下鄭州主城區新房房價，可用下面的金字塔圖來呈現整體邏輯和格局：

這個圖，是最直觀的。

可以用他來提綱挈領。

甚至，可以用它來詮釋鄭州房地產市場的本質：

鄭州樓市樓盤格局依然是金字塔型。

而不是啞鈴型，也不是紡錘型。

通俗來講，就是鄭州樓市依然處于剛需、剛改購買需求和剛需剛改盤供應為主流的階段，壓根沒進入完全改善時代。

在價格上的反映就是——主流樓盤的房價（售價）并不高；真正貴的房子屈指可數。

有這幾個關鍵性數字：

元/平米。

鄭州新盤的房價格局，可用“4-3-2-1”模型去理解。

整體分為五檔：

1、40000+檔

2、30000+檔

3、20000+檔

4、10000+檔

5、10000-檔。

先看第一檔。頂端的塔頂層

在鄭州樓市眾多（65個）在售樓盤中，單價完全在40000元平米以上的盤只有北龍湖南岸的松苑和金橋ONE52。而且，ONE52到底賣啥價和賣了多少套，依然是個謎——據說其售價是8萬+。比松苑高很多。松苑的貴房源也只有六七萬/平米。

松苑和ONE52是當下鄭州樓市新盤里的絕代雙嬌，絕對是好盤，也是豪盤，我很喜歡。他倆，處于金字塔的塔頂

當然，今年下半年新出的北龍湖南岸華潤新盤，其售價絕對也是40000元+/平米。到時，絕代雙嬌會變成絕代三驕。——因為這塊地要到4月22日才正式土拍，雖然我認為100%華潤會拿下，但嚴謹起見，我沒把他放到樓盤地圖里。

其這個TOP檔里，還有一個盤的部分房源也在40000元/平米以上。他就是當下鄭州豪宅樓市的當紅炸子雞北龍湖北岸的金茂璞逸縵湖。這個盤的開盤價是35000起步，超過40000的房源應該有60%以上吧（我沒有準確信息）。

在鄭州樓市眾多（65個）在售樓盤中，位于鄭州房價金字塔模型第二檔——就是30000到40000元/平米之間——的樓盤，主要有以中海云著湖居為代表的北龍湖洋房豪宅存量房、北龍湖北岸小高層豪宅蘭溪府的樓王精裝200平米戶型產品、金水主城的未來天奕、金水主城的中海峯境叁號院洋房產品、以及前面說的金茂璞逸縵湖

你看，就算是第二檔，樓盤數量也是屈指可數，一個手掌可以數過來。

第一檔+第二檔樓盤的數量，不超過10個。也就是說，超過30000元/平米的樓盤，在鄭州并不多；并且主要分布在北龍湖。

至于非北龍湖之外的30000+盤，僅有兩個。

其中，高層產品的豪宅盤未來天奕，是個異類——他單價能超過3萬，和他是精裝（豪裝）交付標準有很大關系。

其中，中海峯境叁號院也只是洋房產品超過30000+；并且，也是精裝交付。

所以說，2026的鄭州樓市，30000元的單價，是一個絕對的價格分水嶺和標尺。

對于大多數大多數住宅樓盤而言，售價不要夢想超過30000+。甚至對于北龍湖的小高層盤而言，30000+也不容易。——這一點，開發商一定要牢記。不要有非分之想。

從另外一個角度看，能買30000+樓盤的買房客戶，一定是富人了。因為這些盤的房源，大大大多數都在500萬+了。

這些樓盤，其實和大多數買房人無關。所以，小老百姓也就無需關注這些盤了——關注了，徒增煩惱。

好了，在這里我要設置一個華麗麗的分割線。

上面的盤和房源，是飛機上座位的頭等艙

往下看，20000——30000元/平米之間的盤和房源，就是商務艙了。

是的，放眼全部格局，其實，單價20000元以上的盤并沒想象中那么多。

一個一個數，僅有北龍湖的蘭溪府；老三環內的萬科古翠隱秀2期（精裝）、越秀鄭軌金水觀萃（毛坯）、通派龍湖中原頌2期（毛坯）、中海峯境叁號院的高層（精裝）、招商嵩雲序的洋房（精裝）、金水北的美盛金水印2期（精裝）、保利縵城和頌的洋房（毛坯）、高新區正弘序部分房源；以及東站東廣場即將開盤的大來鄭東壹號院（我猜的價格）。

我的天啊，數下來一共才9個。在這9個中，還有兩個僅僅是只有洋房產品售價超過20000——招商嵩雲序和保利縵城和頌。

誰說鄭州房價貴？

誰說鄭州房價貴？

誰說鄭州房價貴？

在2026鄭州樓市江湖里，20000+的盤，也是屈指可數啊。

在這個檔中，我為啥又加了一個25000+和25000-的區隔呢？

我發現買房人在2到3萬之間的檔位里，對25000的價格，很敏感。25000+和25000-，要求標準嚴重不同。

如果一個盤或者產品想賣25000+，客戶的苛刻程度更高——因為他們覺得再努力努力墊墊腳尖就可以到30000+的層級了，所以很“挑”。

于是，我們看到在20000——30000元檔位的8個盤里，僅有蘭溪府中海峯境叁號院的高層、通派龍湖中原頌2期洋房、越秀鄭軌金水觀萃洋房在25000+。

其他，均在25000-。

甚至，曾經風華無限的萬科古翠隱秀2期價格竟然已經滑落到25000-檔位了。

余下的，就是經濟艙位置了。

也就是10000——20000之間的樓盤。

這是目前鄭州住宅樓盤供應的主流。

這個段位的樓盤，占據目前鄭州主城區樓盤供應量的60%左右。

其中，15000的數字和價位，也成為這個檔位的分割線。

又分為15000+，和15000-檔位。

前兩年，15000-20000檔位的樓盤還很多很多，特別是金水北和三環老城區盤。但這兩年隨著市場的持續低迷，各樓盤逐漸守不住壓力逐漸價格下行。

目前，15000+20000-樓盤僅有美盛臻灣一品美盛中環一號金投天寶府保利山水和頌越秀金水云啟招商攬閱洋房、萬科民安雲河錦上洋房、招商嵩雲序高層、綠城錦棠天地電建中原華曦府2期通派龍湖御潮云上部分房源、金茂越秀未來府部分房源、蘭溪書院運河源洋房、正弘序朗悅鳳棲云階、蝶湖書院等。

其他眾多樓盤，價格紛紛跌落至15000-。包括金水北和三環老城區盤。

15000，為何如此敏感？

假設一個120平的房子，按15000計算，總價是180萬；按20000計劃，是240萬。

假設一個143平的房子，按15000計算，總價是215萬；按20000計劃，是286萬。

市場的真實是：

200-300萬總房價預算的人群，是一個群體。

120-200萬總房價預算的人群，是另外一個群體。

10000-15000之間的住宅樓盤，主要分布在鄭州主城區“東、西、南、北、中”，各地方都有，呈現點狀化、帶狀化特征。這個區間的樓盤，是主流中的主流。也就是傳說中的剛需剛改盤

好了，余下的，就是10000元/平米以內的樓盤了。

這是一個悲傷的話題，先哭一下。

之前，10000是鄭州主城區（包含四環外）住宅樓盤的底線。

如今，多個樓盤突破了底線，跌破了底線。

比如，目前西四環外、南四環外、連霍高速外、東四環外多個樓盤的房價在10000元/平米之下。甚至，包括西三環外、南三環外的部分樓盤。以及，其他一些區域（包括三環內）的一些樓盤尾盤的促銷特價房。

這些盤的特征是：四環外老產品庫存現房

當然，這對于買房人是好事。100萬總價，甚至不到100萬，就能買到房子。

這些盤之所以降價到這個10000-，本質原因就是：不降賣不動

開發商需要去庫存，需要甩貨，需要回款。

事實上，當下開發商降價去庫存確實有效。比如前一段的金水北保利大都會和高新區的朗悅公園府的誠意降價大促銷，取得了很好的成績。

好了，以上就是當下鄭州在售住宅樓盤的金字塔格局。

我相信各位開發商和買房人有了清晰的認知。

我再匯總一下特征和觀點：

1、40000以上的盤，是頭等艙席位，數量鳳毛麟角。現在是2個半盤，下半年會是3個半盤。

2、30000以上的盤，也屈指可數。主要在北龍湖片區。

3、20000-30000之間的盤，并沒我們想象那么多。兩只手都能數過來。他們是商務艙席位。其中，25000是一個關鍵點。25000+和25000-，客戶的挑剔程度不同。

4、10000-20000之間的盤，是目前鄭州樓市的主流，分布于各片區。他們是經濟艙席位。其中，15000是一個關鍵點。15000+和15000-價格對應的樓盤，就是剛需剛改盤。其對應的客群，也有明顯的區別。

5、10000以下的樓盤，今年多了很多。主要在四環外和沿線，以及三環內外的部分尾盤促銷房源。這，對于剛需買房人是好事——雖然產品舊了。

因為篇幅有限，本文不再多說。

再說幾句，作為補充：

1、四代宅的溢價能力，越來越低了。四代宅已經審美疲勞，市場已經進入了新持久戰階段。沒有任何證據表明四代宅能賣高價。

2、除了北龍湖片區和高鐵東站東廣場片區，奉勸各位開發商不要做大面積戶型。很多盤超過180平米以上的房源都不好賣。

3、鄭州“樓市和房價的胡煥庸線”，就是中州大道。這個特征，很明顯。以后，還會更明顯。

4、今年即將入市和開盤的新盤定價，請參考本文。誠摯建議你不要有非分之想。

5、本文僅說新房房價，不涉及二手房。二手房房價，比這個更慘。

6、本文僅說主城區新房房價，外圍組團譬如航空港、綠博的樓市，改天單獨再說。

7、鄭州房價（新房+二手房）何時上漲？我也不知。我只知：今年上漲的阻力和難度還是很大。

8、那么你猜：“八大金剛”新盤案名及產品全部登場！4月鄭州樓市要“開爆”？大盤點！鄭州主城區竟有40+個住宅新盤即將入市這兩個文章里的新盤，他們會開什么價？

本文完。