觀點 | 輕重調于數而止 ——商業地產輕資產運營模式法律問題探析

來源：市場資訊

（來源：金誠同達）

作者 | 賀國良 戴善音

過去十年，隨著商業資產的輕、重屬性逐漸分離，開發銷售收益與存量運營收益此消彼長，商業地產輕資產運營成為中國商業地產領域極富吸引力的模式之一。不同的模式之間，其資產“輕”化程度可能不同，但管理能力“重”化是其追求的共性。輕資產模式的商業本質是如何切分收入與成本，以及如何進行風險承擔與收益分成的博弈，由此所涉及的法律關系和法律問題則更加復雜和多元。因此，我們根據十數個商業輕資產項目法律服務實操經驗，初步探討商業地產輕資產模式是如何進化的，主要商業輕資產模式有哪些，司法實踐中不同模式的法律風險如何等法律問題。

01.

輕重之辨

輕資產并非新概念。酒店管理行業早已是成熟的輕資產運作體系，其護城河就是品牌標準、全球分銷以及會員體系。而物業服務領域更是典型的輕資產模式，如低固定資產投入、依賴無形資產與核心管理能力等。商業地產輕資產模式，通常是指商管公司不直接持有商業地產資產，而是通過輸出品牌、管理團隊、運營體系和技術能力，為資產所有者提供商業運營服務，從而獲取服務性收入的商業模式。

1. 商業輕資產模式發展歷程

國內商業輕資產發展是規模紅利向管理紅利的發展過程。

該模式肇始于在2015年前后，由兩股力量所推動，一方面是房地產調控的政策壓力，而另一方面商業中心新開業數量急劇增長而運營能力不足的市場吸引力，商業地產便開啟了輕資產試驗及擴張。商業輕資產模式使開發商在壓降負債而不持有資產的前提下，擴大管理面積、增厚管理收入。頭部商管公司依靠品牌輸出與標準化運營體系，以“管理半徑擴張”的方式實現了規?；l展。

2023年后，行業進入顯著“存量時代”，“規模紅利”觸及到了天花板。在融資收緊、居民消費分化、租金增速放緩、商戶擴張趨于謹慎、空置率同步上升等背景下，輕資產模式開始集體面臨增長難、盈利難、責任重等三大挑戰，唯有真正具有運營能力并且能夠切實提升運營收益與資產價值的輕資產商管公司，才能憑借“管理紅利”穿越下一個周期。

2. 商業輕資產模式辨別標準

判斷輕重資產模式的最主要依據，在于是否承擔商業物業建造成本、是否擁有商業資產所有權。在重資產模式下，業主不僅擁有商業中心的使用權，而且運營團隊由業主方組建，營業收入包括租金收入（包括固定租金、純抽租金、取高租金等）、物業管理收入、推廣收入、多種經營收入、停車場收入等等均歸業主方所有。業主方亦承擔物業服務支出（涵蓋物業員工成本、物業能源費、運行維修費、清潔衛生費、秩序維護費、其他支出等）、行政管理費用（如運營團隊的薪資、獎金等、在日常政辦公成本等）、推廣支出、維修費用、折舊等等全部經營支出。

輕資產模式下，其本質就是業主方與輕資產管理方之間通過談判及交易協議劃分及界定上述收入與成本、對相關風險與收益進行博弈。不同的輕資產模式，其資產“輕”化程度是不同的，但管理能力“重”化是輕資產模式的核心。比較典型的輕資產模式是委托運營管理模式、整租管理模式、純品牌輸出模式或者品牌輸出與前兩種模式的結合。真正成功的輕資產運營商，需要在招商能力、運營能力、場景創新能力、法律風險控制能力等方面形成難以復制的“重”能力壁壘。

02.

輕重之變

實踐中，根據商業輕資產的輕重變化情況，商業地產輕資產模式可歸納為以下四種類型：

1. 委托管理模式

委托管理模式是指業主或資產持有方將商業項目全權委托給專業商管公司運營管理，商管公司負責招商、運營、物業管理等全部工作，收取管理服務費。委托管理屬于比較輕的商業輕資產管理模式。

委托管理模式又分為兩種方式，其一是全權委托管理。業主將項目從前期規劃、招商到運營的全流程委托給管理公司，管理公司收取管理費和/或業績分成。其二是模塊化委托。業主可根據需求選擇委托部分環節，如僅前期規劃、招商方案及實施、物業管理或營銷，管理公司按服務內容收費。

委托管理模式的典型特點是所有權與經營權分離，業主保留物業產權，將經營管理權委托給專業管理公司，商管公司不承擔物業建造成本，也不承擔租金風險，負責日常運營、招商、營銷等事務，商管公司的收入（開業前咨詢服務費、運營管理服務費、物業管理費及增值服務費等）相對穩定。實操中，委托管理模式也不排除商管公司對某些商業項目投入改造成本，但相關收益分配方式亦是先收回其投資，然后根據商管合同的約定對經營收益進行分配等。

2. 整租運營模式

整租運營模式（又稱“二房東”模式）是指商管公司整租商業物業，支付租金給業主方，通過租金差價、運營管理服務費及增值服務（如營銷推廣、物業維護等）獲取收益。該模式通常由具有品牌影響力、有成熟運營團隊的商管公司主導，商管公司運營自主權較大。

整租模式的特點是輕資產方無需承擔物業購置成本，但要承擔租金成本、經營風險。部分整租項目還需要投入一次性裝修改造成本，對資金實力以及現金流要求較大。整租運營是比較重的商業輕資產管理模式。

3. 品牌輸出模式

品牌輸出模式是指商管公司授權業主方使用其商業品牌，并根據業主方的委托范圍確定是否提供搭建管理團隊、輸出運營體系等服務。該模式比委托管理模式更“輕”，商管公司不投入任何資金，也不承擔經營風險，但需要具備強大的品牌影響力和成熟的運營體系作為支撐。

實踐中，品牌輸出模式往往與委托管理模式、整租運營模式結合起來，構成該兩種模式的組成部分。根據我們的實操經驗，純品牌輸出而不提供其他服務的模式比較少見，主要是用于勾地或者冠名。如貴州某項目中，品牌輸出方收取一次性冠名費【】萬元，開業次年起根據租金收入分比例提成冠名委管費：【】%（【】萬元≤租賃合同總收入≤【】萬元）×（租賃合同總收入-【】萬）。

4. 基金/REITs模式

基金/REITs模式是指通過專業的商業地產基金管理人發起設立私募基金，該私募基金根據其收購標準收購在建或者已建或者運營中的商業資產，由專業團隊負責運營提升，待收益穩定后將資產注入REITs完成退出。

基金/REITs模式形成“募資—收購—運營—退出”的完整閉環。這一模式將資本工具與運營能力深度耦合，籌資團隊負責募集資金，收購團隊負責項目收并購，運營團隊負責創造運營收益，資本團隊負責將運營收益轉換為資本市場的估值。上述閉環是環環相扣，整個團隊對項目全流程進行信息打通以及操作協同，從根本上解決了“輕資產無改造權”的難題。

我國商業不動產存量規模龐大，具有通過REITs盤活并拓寬權益融資渠道的內在需求，適時推出商業不動產REITs，可提升多層次資本市場服務實體經濟的質效。

綜上，實踐中，由于商業地產輕資產模式可能為復合型法律關系，為避免將來發生爭議而產生歧義，資產持有方與商管方一般會在委托運營管理合同中約定，“雙方明確，委托方與管理方之間除本合同項下合作關系外，不存在其他合資、合伙、聯營或委托開發等任何合作開發關系，委托方不得以管理方及其關聯方名義或代理人身份從事任何活動。本合同期限內，委托方對任何第三方所做的與合作大商業有關的任何承諾以及產生的任何責任和義務，均由委托方負責或承擔?！?/p>

03.

輕重之辯

商管公司進入輕資產領域，其拓展路徑主要有三種：其一是，承接關聯地產母公司及其他關聯公司的商業項目運營服務，對母公司存在資源依賴。其二是，向獨立第三方商業地產項目輸出運營管理服務；其三是，投資收購，通過與投資機構合作或小股操盤，負責運營管理服務工作。司法實踐中，業主與商管公司發生爭議主要集中第二、第三種外拓的商管項目，并且委托管理、整租運營等模式下的糾紛呈現出不同的特點與裁判規則。

1. 委托管理模式中，若合同各方對委托范圍存在爭議的，須結合合同條款進行理解。

如(2018)最高法民申5604號案件重，最高法院認為，“亨祥公司作為商場開辦方與招商代理方唐人公司簽訂《委托合同》，委托唐人公司對案涉商鋪進行招商引資、投資管理，雙方在合同第七條乙方義務中明確約定：‘13、乙方應當按照國家、地方法律法規進行經營管理，不得侵害他人合法權益，不經甲方書面認可，不得以甲方名義開展經營管理活動，并應自行承擔開展經營管理活動的虧損?！Y合合同的其他條款可知，亨祥公司并不負責商鋪的具體運營管理，其只是按照約定享有收取商鋪出租收益的權利，而唐人公司作為專業商業運營管理公司，理應是在對案涉商鋪的現狀充分考察、對商鋪預期經營充分預估的基礎上才與亨祥公司簽訂《委托合同》，因此唐人公司應按照合同約定的內容履行自己的義務，承擔因招商不利，發生違約的后果?！摹㈥P于一、二審判決對本案的定性是否錯誤的問題。根據唐人公司與亨祥公司簽訂的《委托合同》中所約定的內容，雙方的民事法律關系的性質應為委托合同關系，而且唐人公司在一、二審中從未對本案的定性提出過異議，故，其申請再審認為一、二審判決定性不當，適用法律錯誤的理由亦不能成立?！?/p>

2. 品牌輸出模式中，若品牌輸出方違約時，可能須退還部分品牌使用費、賠償因更換品牌標牌的損失。

在(2025)蘇09民終1511號案件中，法院查明事實，“2023年3月31日，百某公司（甲方）與南京宏某公司（乙方）簽訂《關于大豐某廣場（原案名）之委托經營管理合同》，……因乙方具有豐富的大型商業項目的招商運營經驗及商業資源，甲方擬將該商業按照合同約定整體委托由乙方獨立運營管理。……合作期內，品牌使用費為100萬元，甲方于本合同蓋章后10日內支付給乙方100萬元。鑒于甲方簽訂本合同后擬借助“弘某”品牌與雙方溝通合作大商業開發、銷售等事宜，故甲方承諾該等品牌使用費為一次性費用，甲方支付后，無論何種原因導致本合同提前終止或解除的，乙方均不再退還甲方該等費用。但如乙方原因違法提前單方解除本合同的，則雙方同意按照如下方案由乙方退還已收取的品牌使用費：退還品牌使用費金額=100萬×（10年-自本協議簽訂之日起至本合同解除日已履行期限）/10年?！狈ㄔ赫J為，“關于爭議焦點2，百某公司損失數額認定是否適當。一審中，雙方一致認可案涉《關于大豐紅某廣場（原案名）之委托經營管理合同》于2024年5月28日解除，故可認定雙方一致協商解除合同。合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以請求恢復原狀或者采取其他補救措施，并有權請求賠償損失。合同解除后，當事人可以請求賠償損失。百某公司主張品牌使用費損失100萬元，鑒于江蘇豐某公司單方撤回已派人員，一審判決江蘇豐某公司退還品牌使用費金額88.3萬元符合約定，一審認定百某公司品牌使用費損失11.7萬元適當。……更換“弘某”標牌產生費用18000元標牌廣告費，均系按照江蘇豐某公司要求而產生的費用，且供應商已完成了相關合同義務，屬百某公司應付費用，一審將該兩項費用計入損失并無不當?！?/p>

3. 商業地產輕資產項目中，商管公司應根據該商業項目提供有針對性、代表性的服務。

(2024)陜01民終23040號案件中，商業輕資產公司提供的前期咨詢顧問服務不符合合同約定，未體現對該商業項目的針對性、代表性，法院酌定支持部分咨詢費。法院認定事實，“2022年7月29日，A公司作為委托方、甲方，B公司作為受托方、乙方，雙方簽訂《服務協議》，約定乙方接受甲方委托，就西安H廣場項目，乙方為甲方提供第一階段前期咨詢顧問服務，第二階段輕資產輸出管理服務?！倍彿ㄔ赫J為，“就B公司主張A公司向其支付剩余合同款項24萬元問題應否支持問題。B公司作為服務提供方應向A公司提供符合合同目的的服務成果。雖然B公司向A公司提交了項目定位規劃咨詢報告終稿，但根據A公司提交的公證資料顯示B公司提交的終稿報告中確有多處數據、圖片來自網絡，在B公司未說明其數據來源真實、合法性的情況下，B公司提供終稿報告的合理性與準確性難以確定，對A公司簽訂涉案《服務協議》目的實現造成一定影響。因此一審法院綜合B公司的義務履行情況，酌定A公司向B公司支付剩余咨詢服務費14萬元，符合本案實際情況，本院不再予以調整。因B公司未全面勤勉履行其合同義務，故一審對B公司主張的遲延支付咨詢服務費利息不予支持，亦無不妥，本院予以維持。”

4. 整租管理模式中，交易各方如何約定整租面積對于租金收入有極大影響。

在（2019）豫0184民初9189號案件中，法院詳細分析了建筑面積與使用面積的區別，以及對租金的影響?！氨驹赫J為，雙方之所以會產生爭議，且數額如此巨大，是因為雙方對租賃合同約定的收取租金的計取標準的理解產生歧義。東岳公司主張按租賃物的使用面積計取租金；華商匯主張根據租賃市場的慣例，按建筑面積計取租金。本院認為，《租賃合同》第一條約定“物業面積為8.27萬㎡（以房管局測繪的使用面積為準，計租面積不應含電梯、消防梯、公共設備用房的面積）”，第二條約定“租賃面積：8.27萬㎡（以房產證載的使用面積為準，計租面積不應含電梯、消防梯、公共設備用房的面積）；租金價格：第1--3年每年的租金標準為【按“當層單價×當層建筑面積”計得各層租金之和計算……”，隨后，雙方在《租賃合同補充協議》附加第8條約定“A館的全部物業用房無償交給乙方使用，……”，根據《租賃合同》第一條、第二條前半部分，租金收取標準是按房管局測繪的使用面積或是按房產證載的使用面積，但第二條后半部分“租金價格：第1--3年每年的租金標準為【按“當層單價×當層建筑面積”，為此，華商匯公司主張根據租賃市場慣例，應按當層建筑面積計取租金。本院認為，參照建設部發布的《房產測量規范》中關于房屋建筑面積、房屋使用面積的涵義，“房屋建筑面積”是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固、層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。“房屋的使用面積”系指房屋戶內全部可供使用的空間面積，按房屋的內墻面水平投影計算?？梢缘贸鼋ㄖ娣e包含使用面積，使用面積是建筑面積的一部分。故雙方合同第二條后半部分中“建筑面積”不應做擴大解釋，應理解為“使用面積”，亦即套內建筑面積。本案東岳公司與華商匯公司經協商一致選擇“按房管局測繪的使用面積或是按房產證載的使用面積”作為收取租金的依據，系雙方真實意思表示，應作為判定涉案租賃合同租金的計取標準。華商匯公司以租金收取標準應按租賃市場慣例，以租賃物的建筑面積計取租金的抗辯意見，與合同約定不符，不予支持?！?/p>

5. 商業地產輕資產模式中，商管公司要重點關注是否獲得穩定的、可持續的管理權。

在(2025)遼02民終5843號案件中，法院認為，“對于某丁公司是否享有優先承租權的問題。首先，《租賃合同》第2.2條中約定，‘在本租約期滿后，除非甲方、乙方收歸房產自用，否則同等條件下丙方有優先權繼續承租，條件由雙方另行通過友好協商，商議后另立租約’。雙方當事人對于該條約定的‘自用’的含義產生爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于適用〈中華人民共和國民法典〉合同編通則若干問題的解釋》第一條規定：‘人民法院依據民法典第一百四十二條第一款、第四百六十六條第一款的規定解釋合同條款時，應當以詞句的通常含義為基礎，結合相關條款、合同的性質和目的、習慣以及誠信原則，參考締約背景、磋商過程、履行行為等因素確定爭議條款的含義?！薄景钢校凑赵~語的通常理解，‘自用’核心指向‘主體自行實際使用’，強調對房產的直接使用，不以獲取經營收益為目的，與‘自營’存在明顯區別；從合同簽訂的目的來看，案涉合同約定‘租賃案涉房產用于某丁公司進行商業經營’，即某丙公司簽訂合同時即認可某丁公司對案涉房屋進行出租并獲得商業收益，案涉合同第2.2條的約定實質是各方對某丁公司長期經營權益的保障，排除了某丙公司以自行經營為由解除租賃關系或拒絕續租的情況。某丙公司未提供證據證明當事人之間對‘自用’有不同于詞句的通常含義的其他共同理解，綜合合同簽訂的整體情況，案涉合同2.2條約定的‘自用’，難以擴展理解包含‘自營’的含義。某丙公司向商戶發布的公告表明其自行向商場內的商戶收取相關費用，不屬于合同約定的‘自用’范疇，某丁公司主張優先承租權具有充分合同及事實依據?！?/p>

桓公問于管子曰：“輕重之數惡終？”管子對曰：“若四時之更舉，無所終?！鄙虡I地產輕資產模式涉及綜合復雜的法律問題，其商業邏輯就是如何劃清業主監管權與商管運營權的界限、資產“輕”化、管理“重”化之間的平衡、投入與產出的沖突、風險承擔與收益分享的匹配等等，其實質都是在權衡輕重。具有商業地產輕資產模式實操經驗的律師團隊能夠助力業主方或者管理方將這種輕重調整到合乎交易各方的要求，“輕重調于數而止”，以防范相應的法律風險。

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