上海核心板塊住宅基準(zhǔn)地價(jià)上調(diào)，有望支撐房價(jià)預(yù)期

近期，上海接連公布《上海市城鄉(xiāng)建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)（2026年）》和《2026年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》，或?qū)ξ磥順鞘凶呦虍a(chǎn)生一定影響。

此次上海發(fā)布新的基準(zhǔn)地價(jià)，相距上一次發(fā)布已經(jīng)時隔六年。

根據(jù)上海市規(guī)劃和自然資源局文件，“基準(zhǔn)地價(jià)”的內(nèi)涵是“分用途分級別城鄉(xiāng)建設(shè)用地在一定設(shè)定條件下的土地使用權(quán)平均價(jià)格”，具體又分為住宅用地、商業(yè)用地、辦公用地、研發(fā)用地、工業(yè)用地、公共管理與公共服務(wù)用地、殯葬設(shè)施用地七大類。

基準(zhǔn)地價(jià)雖然不是土地實(shí)際交易價(jià)格，但是能反映城市地價(jià)空間格局、體現(xiàn)土地價(jià)格變化趨勢。

根據(jù)文件，上海的商品住房用地被分成了11級，其中1-3級的基準(zhǔn)地價(jià)分別為52600元/平方米、44800元/平方米、37200元/平方米，相比6年前的版本，價(jià)格上調(diào)約6%-9%，地塊所處等級越高，漲幅就越高。有業(yè)內(nèi)人士表示，商品住房1-3級，大約相當(dāng)于中環(huán)以內(nèi)區(qū)域。

除了1-3級價(jià)格提升，商品住房4-6級則與6年前維持一致，7-11級（遠(yuǎn)郊板塊）則比6年前的基準(zhǔn)地價(jià)更低，體現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性優(yōu)化、差異化調(diào)整的思路。

此外，租賃住房的基準(zhǔn)地價(jià)，大概是同級別商品住房地價(jià)的20%-30%。

而根據(jù)近期發(fā)布的2026年上海國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃，今年上海的國有建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模為1140-1500公頃，供地中值為1320公頃，較2025年同比下降了10%，延續(xù)了近年來嚴(yán)控增量、優(yōu)化總量的態(tài)勢。

此外，2026年度計(jì)劃還明確了存量建設(shè)用地占比不低于70%，新增用地優(yōu)先保障重大項(xiàng)目建設(shè)和民生事業(yè)要求。

在1320公頃供地中值中，產(chǎn)業(yè)用地為810公頃，占比61%，較上年提升5個百分點(diǎn)；住宅用地450公頃，占比34%，規(guī)模基本保持穩(wěn)定，其中商品住房用地計(jì)劃供應(yīng)275-385公頃，同比下降23.3%，保障性租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)30-55公頃，同比下降29.2%。

上海易居房地產(chǎn)研究院咨詢中心總監(jiān)姚臘認(rèn)為，從近6年走勢看，上海的供地規(guī)模在2022年達(dá)到階段性高點(diǎn)后已逐年優(yōu)化，2026年進(jìn)一步步入“精準(zhǔn)調(diào)控、提質(zhì)增效”階段。

數(shù)據(jù)整理：上海易居房地產(chǎn)研究院

姚臘表示，土地供應(yīng)的總量調(diào)控和結(jié)構(gòu)優(yōu)化，整體圍繞房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行展開，通過穩(wěn)預(yù)期、優(yōu)供給、提品質(zhì)，助力構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式，疊加新版“滬七條”政策優(yōu)化調(diào)控、3月二手房成交量明顯回升，土地供應(yīng)正在與市場形成正向聯(lián)動。商品住房用地規(guī)模的合理優(yōu)化，與當(dāng)前上海17.8個月的商品住宅庫存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區(qū)域庫存壓力。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)表示，商品住宅基準(zhǔn)地價(jià)的提級區(qū)域集中于樓市熱度較高的板塊，政府公示地價(jià)上調(diào)，將強(qiáng)化其一二手房價(jià)支撐預(yù)期，但需注意，此舉目的并非刺激房價(jià)，而是客觀反映區(qū)域價(jià)值，其他區(qū)域住宅地價(jià)則保持平穩(wěn)，體現(xiàn)了“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)”的政策基調(diào)。