【澤達說法】丈夫擅自抵押夫妻房產，第三人能善意取得嗎？

案例回顧

2011年7月，丈夫程某在妻子潘某完全不知情的情況下，與某銀行簽訂《個人循環借款合同》貸款150萬元，同時以夫妻共有的位于北京朝陽區的一套房屋作為抵押，并在抵押合同上冒簽了妻子“潘某”的名字。當時該房屋登記在程某個人名下，但屬于婚后購買，為夫妻共同財產。

關鍵情節：銀行在辦理抵押時雖然查驗了程某的結婚證，也要求共有人到場簽字，但實際上“潘某”簽名系程某偽造，銀行并未核對筆跡，也未堅持面簽。三個月后潘某與程某離婚，協議約定房屋歸潘某所有，貸款由程某償還。此后潘某為了監督程某還款，曾代程某將款項存入還款賬戶，但從未在抵押文件上追認。

潘某發現房屋被抵押后，立即向銀行提出異議，并起訴至法院，要求確認抵押合同無效并注銷抵押登記。銀行則主張自己善意取得抵押權，且潘某事后還款行為構成追認。

案件結果

法院最終判決：1、《個人借款最高額抵押合同》無效；2、銀行與程某于判決生效后七日內辦理抵押注銷登記；3、司法鑒定費13700元及一、二審訴訟費均由銀行與程某負擔。銀行的上訴理由（潘某還款構成追認、貸款屬于夫妻共同債務、抵押權已登記應有效）全部被法院駁回。

二審法院明確指出：某銀行在辦理抵押時未盡審查義務，對偽造簽字無法作出合理解釋，不構成善意；潘某通過自己賬戶還款是履行離婚協議中監督還款的約定，并非對抵押權的追認；抵押登記本身并不當然使抵押權有效。

澤達分析

北京澤達律師事務所基于本案為您做以下法律分析：

根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第五十四條：“共同共有人以其共有財產設定抵押，未經其他共有人的同意，抵押無效。” 案涉房屋是夫妻共同財產，程某一人簽字且偽造妻子簽名，屬于無權處分，合同效力待定。

《民通意見》第89條明確：部分共有人擅自處分共有財產的，一般認定無效，但第三人善意、有償取得的除外。銀行在明知程某已婚、抵押物為家庭住房的情況下，雖然形式上要求共有人簽字，但實際未核對簽字真偽，未堅持面簽，存在重大過錯，不滿足“善意”要件。鑒定意見證實簽字偽造后，銀行無法解釋，徹底喪失善意基礎。

潘某在離婚后為監督程某履行還款義務（離婚協議約定貸款由程某償還），曾通過自己賬戶代轉款項，這僅是對程某還款的督促方式，不能等同于對抵押權的追認。且潘某在得知抵押后即通過訴訟、錄音等方式明確表示異議，完全符合《擔保法解釋》第五十四條但書中“提出異議”的要求。

銀行主張貸款用于家庭共同支出，但該問題屬于借款合同的債務承擔，與抵押合同效力屬于不同法律關系。抵押權是否有效，只看抵押設立時是否符合物權變動規則，債務性質不影響抵押效力判斷。

綜上，銀行審查存在重大瑕疵，不能善意取得抵押權；共有人潘某從未同意且及時異議，抵押合同自始無效，相應的抵押登記應予涂銷。

律師寄語

對銀行等金融機構的警示：辦理抵押時，必須堅持“共有人面簽+核驗身份證件”，不能僅憑一本結婚證就相信配偶簽字。面簽過程建議拍照、錄像或留存人臉識別記錄，防止“冒簽”風險。即使房屋登記在一方名下，只要借款人已婚，就必須取得配偶的書面同意，否則可能承擔抵押無效的巨額損失。

“善意”不是一句口號，而是實打實的審查義務。法律保護善意第三人，但絕不保護怠于審查的金融機構。

北京澤達律師事務所律師對不同法律規定、熱點、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實踐中不同案例的細節千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時咨詢北京澤達律師事務所的專業律師，以便更好地維護自己的合法權益。

本文作者：北京澤達律師事務所 剪兆華