監護人擅自將房產過戶給自己！法院判決買賣合同無效，北京遺產繼承律師解析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

案情介紹

王建國與李秀英系原配夫妻，共生有長女王麗、次女王華、長子王強、次子王勇、三女王梅五位子女。王建國于2001年7月3日去世，李秀英于2022年12月30日去世。

王麗于2019年12月13日去世，其獨生子王小明作為代位繼承人參與訴訟；王強于2023年2月16日去世，其子王小華作為轉繼承人參與訴訟。

李秀英生前于2021年出資購買了一號房屋（原系與王梅長期共同承租使用的房改房，面積65.2平方米）。王梅就母親遺產繼承糾紛以王強為被告向法院提起訴訟，但在訴訟過程中發現，一號房屋的產權已經于2022年12月21日發生變化，自李秀英名下被王勇以《北京市存量房屋買賣合同》為依據，以買賣形式轉移至自己名下。

四原告（王梅、王華、王小明、王小華）認為，一號房屋多年來一直由李秀英與王梅共同承租，只是為方便而登記在李秀英名下。房屋產權變更登記所依據的《北京市存量房屋買賣合同》中的簽名系王勇偽造，不是李秀英的真實意思表示。2022年8月8日，李秀英已被法院判決宣告為無民事行為能力人，王勇是李秀英的監護人。王勇以監護人身份與自己交易，損害了被監護人權益，該交易行為應被認定為無效行為。

被告王勇辯稱：

父母生前將房產留給王勇，王勇對老人盡到主要贍養義務。一號房屋原系父親王建國承租公房，去世后由李秀英承租。2019年有房改購房政策后，李秀英同意王勇出資將房屋買下來。2020年王勇出全資購買房屋，但產權只能登記在承租人李秀英名下。2022年李秀英在完全清醒的情況下決定房屋盡快過戶到王勇名下，對此王華、王梅知道并同意。所有手續文件都是在房管部門辦理，合法有效，不存在騙取的行為。

法院查明的關鍵事實：

2022年8月8日，法院判決宣告李秀英為無民事行為能力人，指定王勇作為李秀英的監護人。

2022年12月21日，王勇以李秀英監護人身份與自己簽署《北京市存量房屋買賣合同》，約定李秀英將一號房屋出售給王勇，房屋成交價格為100000元。落款處李秀英簽名為王勇代簽。

王勇認可未支付購房款10萬元。

交易后不久，李秀英就因呼吸驟停去世。

一號房屋在李秀英及王強去世后由王梅居住。

法院評析

法院審理后認為，本案的核心爭議在于：王勇作為監護人與自己簽訂的房屋買賣合同是否有效。

關于監護人職責的法律規定：

根據《中華人民共和國民法典》第三十五條規定，監護人除為維護被監護人利益外，不得處分被監護人的財產。這一規定旨在保護無民事行為能力人或限制民事行為能力人的合法權益，防止監護人濫用職權損害被監護人利益。

關于本案的具體分析：

李秀英的民事行為能力狀態：2022年8月8日，法院已判決宣告李秀英為無民事行為能力人，這意味著李秀英已無法獨立進行民事法律行為，包括房屋買賣等重大財產處分行為。

王勇的監護人身份：王勇被法院指定為李秀英的監護人，負有保護李秀英人身權利、財產權利以及其他合法權益的法定職責。

交易行為的性質：王勇在明知李秀英被宣告為無民事行為能力人的情況下，非因維護監護人利益需要，以房屋買賣形式將一號房屋過戶至自己名下。這種行為屬于典型的"自己代理"，即代理人以被代理人的名義與自己進行民事法律行為。

是否支付對價：王勇認可未支付購房款10萬元，這進一步證明該交易并非真實的買賣關系，而是變相的財產轉移。

損害被監護人利益：該交易行為直接損害了李秀英的財產權益，也損害了其他繼承人的合法權益。

關于王勇的抗辯意見：

王勇關于李秀英夫婦生前同意其購買房屋及房屋過戶給王勇的相關抗辯意見，依據不足，法院不予采信。即使王勇對李秀英盡到了主要贍養義務，也不能成為其擅自處分被監護人財產的合法理由。

最終判決：

確認李秀英與王勇于2022年12月21日簽署的《北京市存量房屋買賣合同》無效。

律師勝訴心得

本案勝訴的關鍵在于：

準確把握監護人職責的法律界限：監護人不得為自己的利益處分被監護人的財產，這是保護無民事行為能力人權益的基本原則。

及時固定關鍵證據：法院宣告李秀英為無民事行為能力人的判決書是本案的關鍵證據，證明了交易發生時李秀英已無民事行為能力。

正確理解"自己代理"的法律后果：代理人以被代理人的名義與自己進行民事法律行為，屬于典型的利益沖突，應當認定為無效。

抓住未支付對價的關鍵事實：王勇認可未支付購房款，這直接證明了該交易并非真實的買賣關系，而是變相的財產轉移。

訴訟策略得當：選擇確認合同無效而非繼承糾紛作為訴訟請求，直擊要害，避免了復雜的繼承份額計算問題。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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