北京
首開以17.69億元底價摘下FZX-0703-6031、6032地塊。
張帥旗 | 北京報道
4月2日下午3時，北京市通州區宅地土拍結果出爐。北京首開京南置業發展有限公司以17.69億元的底價，將北京城市副中心0703街區FZX-0703-6031、6032地塊收入囊中。
具體來看，6032地塊為二類居住用地，占地3.88公頃，地上建面8.93萬平方米，容積率2.3，限高60米，住宅樓面價約1.98萬元/平方米；6031地塊為托幼用地，規劃一所9班幼兒園?？傆玫孛娣e約4.26公頃，規劃建筑面積約9.24萬平方米。
在地塊正式掛牌前，北京市工程建設招標投標交易系統已發布其施工招標計劃，招標人為北京首開京南置業發展有限公司。首開集團深耕宋莊板塊多年，已布局首開LONG街、香溪郡等項目。
值得一提的是，此前2月初，同街區的0703-6002地塊由北投置業+北京建工+新航城聯合體以15.62億元底價摘得。
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首開“明牌”拿地
4月2日，位于北京城市副中心0703街區的FZX-0703-6031、6032地塊完成出讓，由北京首開京南置業發展有限公司（簡稱“首開”）以底價摘下，出讓金額為17.69億元，成交樓面價約1.98萬元/平方米。
中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，此次約1.98萬元/平方米的樓面價，與周邊在售房價之間存在約1.5萬-2萬元/平方米的價差，為未來的產品定價預留了一定的安全邊際。
具體來看，該地塊總面積約4.26公頃，規劃地上建筑面積約9.24公頃，土地開發程度為七通一平，用地性質分別為R2二類居住用地及A334托幼用地。
其中，6032地塊為居住用地，用地規模約3.88公頃，規劃建面約8.93萬平方米，容積率為2.3，建筑限高60米；6031地塊則為托幼用地，將配建一所幼兒園，用地規模約3040平方米，規劃建面約3040平方米，容積率為0.8，建筑限高16米。
地塊四至范圍為北至藝華街，南抵宋莊南大街，東臨通懷路，西靠北京市十一中學通州實驗學校。
圖源：北京市規劃和自然資源委員會
早在該地塊于土地市場正式掛牌前，北京市工程建設招標投標交易系統就已發布了其施工招標計劃，招標人便是北京首開京南置業發展有限公司。
土地出讓前進行招標，是國企為縮短開發周期、節約時間成本先行啟動的流程，摘牌后即可快速推進后續建設。
作為深耕北京多年的老牌市屬國企，首開已在宋莊布局了首開LONG街商業項目和香溪郡住宅社區，此番拿地，或意在于區域形成連片開發效應，提升區域市場占有率。
從周邊配套設施來看，地塊公共服務資源較為完備。其所處的街區內，落位了北京市十一學校通州實驗學校，已經于去年開工建設，為九年一貫制，其本校在海淀區的教學聲譽對新校區形成口碑支撐。
在醫療配套上，首都醫科大學附屬北京安貞醫院通州院區及首都兒科研究所附屬兒童醫院通州院區正在建設，未來將提升區域醫療服務水平。商業配套方面，現有谷德瑪特購物廣場和首開通州萬象匯，宋莊山姆會員店已確定落地，預計2027年正式營業。
此外，該板塊的生態資源極為豐富，周邊分布著路縣故城遺址公園、潞城中心公園等景點，以藝術氛圍著稱的宋莊，則構成了“藝術區”這一獨特的生活場景。
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底價成交頻現 五盤競爭格局形成
將觀察范圍擴大至整個通州區，近年來的土地出讓呈現出明顯的結構性分化特征。
在核心地段或成熟商圈，土地市場仍保持一定熱度。2023年4月，招商蛇口以23.2億元競得通州區東小馬地塊，溢價率處于較高水平；2025年4月，通州梨園地塊經歷了215輪競價，最終由中鐵建以7.76億元，溢價22%摘得；同年，招商蛇口也以超過16%的溢價率竟得通州八里橋地塊。
與此形成對比的是，位于六環外的宋莊板塊，連續兩宗地塊均以底價成交。
張凱認為：“近三年通州土地市場，呈現結構性分化特征。八里橋、梨園等成熟板塊出現溢價率超15%的熱門地塊，反映出市場對核心資源的高度認可。而進入2026年，宋莊、丁各莊等外圍板塊連續以底價成交，表明市場對城市擴展區域的估值邏輯已回歸基本面。”
“本次結果延續當前土地市場“提質、縮量”的整體趨勢，體現了房企拿地策略的審慎與地方政府供地節奏的調控意圖。”他表示。
就在今年2月初，與該地塊同屬0703街區的6002地塊，剛剛由北投置業、北京建工、新航城三家國企組成的聯合體以15.62億元的底價摘得，該地塊用地規模4.85公頃，規劃地上建筑面積8.73萬平方米，容積率為1.8，限高36米（局部45米）住宅樓面價約為1.8萬元/平方米。
目前該地塊總平面圖已公示。規劃顯示，項目配置了架空層、鄰里共享空間、下沉庭院、風雨連廊等“好房子”相關設施，并設計了東西兩側的景觀大門。
隨著首開新地塊的加入，宋莊板塊的新房供應格局將進一步擴容。目前，該區域已有金地北京壹街區（均價約3.5萬元/平方米）、建投國貿·瑨上（均價約4萬元/平方米）、北京城建·國譽頌（均價約4萬元/平方米）三個在售項目，目標客群集中于剛需剛改群體。
加上北投地塊和首開地塊，該板塊未來將形成五個住宅項目同時供應的局面。
對于宋莊板塊而言，短期內供應量的集中釋放將加劇項目間的競爭，但從中長期來看，隨著安貞醫院、山姆會員店等配套設施的陸續落地，以及宋莊藝術創意田園等文旅項目的推進，區域的人口吸引力和居住價值有望逐步提升。
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