2026年，全國租房市場還有波降價潮

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2026年，是非常特別的一年。

幫大家回憶一下，“十四五”期間，全國計劃籌集建設(shè)保障性租賃住房870萬套間，用作保障2600萬新市民、青年人住有所居。

再跟大家說個小知識點：“十四五”時期是指 2021年到2025年 。

由此，我們不難得出一個結(jié)論。

今年，將是870萬保租房全面入市的第一年。

那么，這870萬套保租房籌集得怎么樣了？

我搜集了部分數(shù)據(jù)，可供大家參考——

北京“十四五”期間的目標是 累計建設(shè)籌措保租房 4 0萬套（間）。

2025年末， 北京市累計建設(shè)籌集各類保障性住房67萬余套（間），竣工43萬套（間），超額完成原定目標。

上海“十四五”期間的目標是 累計建設(shè)籌措保租房60萬套（間）以上。

截至 2025年 11月，上海已累計籌措保租房61萬套（間），供應(yīng)40.4萬套（間），提前完成 “ 十四五 ” 規(guī)劃目標。

深圳“十四五”期間目標都是籌建 60萬套（間）保租房。

自十四五以來，深圳新增的保障性住房已經(jīng)達到63.2萬間。

根據(jù)以上幾個城市的完成情況，我們很容易地就能找到幾個關(guān)鍵。

1、870萬保租房只是及格線。

北京的目標是40萬套，但人家籌集了67萬套， 直接多出27萬套，完成率達167.5%！ 上海的目標是60萬套，結(jié)果2025年還沒過完，就湊了61萬套保障房源。

所以，到底籌集了多少套保租房？

只會比870萬套多，具體多了多少，目前沒有人知道。

2、2026年是保租房供應(yīng)大爆發(fā)的一年。

眾所周知，保租房的來源分“籌集”和“建設(shè)”兩種方式。

籌集會更迅速，基本可以理解為官方收購改造各種爛尾盤、滯銷盤，甚至是公寓、廠房，快的話幾個月半年就能入市。

而建設(shè)的話，則需要經(jīng)歷從無到有的過程， 具有一定的滯后性。

還是以北京為例，籌建67萬套保障房，其中43萬套竣工，24萬套還在路上。 相當于35%的房源會滯后入市。

其它地區(qū)也一樣，如上海還有20萬套保租房沒有進入市場。

據(jù)不完全統(tǒng)計，北上廣深杭 核心八城近4年新開集中式公寓項目 （主要為保租房項目） 中，約70%以上來源于新建，尤其是2023年，總體新建項目比例高達78.3%。

因此，2026年是保租房的大年。

五年積累下超870萬套保障房全面入市，并且大量房源集中在2026年進入市場！

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顯然，租房市場已經(jīng)慌了。

根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計，拉出近幾年的50城住宅平均租金的走勢圖，我們會發(fā)現(xiàn)房東們過了幾年的苦日子。

自2022年以來，50城住宅租金就大體呈現(xiàn)往下走的趨勢。這是市場下行帶來的結(jié)果。

更凄慘的是， 2025年下半年開始，50城住宅租金又大幅下調(diào)了一波。 這是市場下行與天量保租房入市帶來的雙殺，讓本就凄慘的租房市場雪上加霜。

房東們好不容易熬過了春節(jié)，本以為能趁著節(jié)后的“返城潮”穩(wěn)一波租金，沒想到——

今年的保租房率先開始降價了。

3月份，西安市住建局《關(guān)于做好外來務(wù)工人員租賃保障性租賃住房有關(guān)事項的通知》，外來務(wù)工人員選擇保障性租賃住房優(yōu)惠活動項目時，租金價格可享受10%到50%的優(yōu)惠。

以西安的希望里灤溪為例，備案租金10.96元/㎡/月，減半后每平米才5塊多， 一套57㎡的單間，月租金也就300塊左右。

珠海今年的幾個保障房項目 ， 實際執(zhí)行的租金標準比市場價低了30%。

其中，整個 東澳島南沙灣片區(qū)保障性租賃住房租金，按照評估租金58元/平方米/月的70%收取，即租金為40.6元/平方米/月 。

北京“海青安居”對畢業(yè)生實行5-6折 ， 以海淀區(qū)備案均價約109.5元/㎡ / 月計算，40㎡左右的公寓首年租金約2640元/月 ，性價比非常高。

保租房為何降這么狠？

一來為了迎合政策的需求，要千方百計地為自家城市搶占人口，通過居住讓利換來人口的流入。

二來， 你以為保租房的日子就不難過嗎？

早在2023年開始，市場上的5個保租房REITs項目的平均出租率就持續(xù)下滑。從2023年的二季度的98%到2024年三季度的95%，足足下滑了3個點。

具體到城市上，以上海為例，全市投運的保租房平均出租率達74%，其中運營超過6個月的項目平均出租率超87%，僅有部分社區(qū)出租率超過90%。

杭州也一樣，保租房的出租率在60-80%的區(qū)間浮動。

按照長租公寓行業(yè)的標準， 公寓的出租率一般要達到80%以上才能實現(xiàn)盈利，而保租房的出租率剛好在這條線上掙扎。

這才是保租房降價的真正原因。

通過價格讓利，把出租率往上提一提，把民生工程辦得更漂亮一點。

由此，租房市場也緊跟著降價。

今年一季度，上海住房租賃市場的租金環(huán)比下降了0.6%。

其中，降價影響最大的就是一二居室的小戶型。一居室的租金降幅在0.6-1.0%的區(qū)間，二居室的租金降幅在0.4-0.7%的區(qū)間。

按照一居室3000-5000元一個月的租金水平計算， 房東們最多要每月割肉500塊。

上海隔壁的杭州， 2026年3月杭州全市平均租金約為45-48元/平方米/月，較2025年同期下降約10%-15% 。

其中 ，如朝暉、德勝等片區(qū)兩室戶型月租金已回落至2300-2900元。

截至2025年末， 杭州全市新增了15萬人，沒想到租金反而下降了那么多。

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熬過今年，是不是就有轉(zhuǎn)機了？

我想告訴你： 保租房的籌集建設(shè)還遠沒到停止的時候。

今年2月份， 上海出臺了收購二手房用于保障性租賃住房的政策，首批試點就在浦東新區(qū)、靜安區(qū)、徐匯區(qū)，由各區(qū)的公租房公司作為收購主體，由中國建設(shè)銀行提供金融支持。

一看，就是大動作！

其實過去也有收購二手房作為保租房的案例，但都是地方政府自主收購，靠的是地方財政，難以成規(guī)模。而 上海不僅僅有地方財政的支持，還有銀行提供金融支持。

3月底，上海靜安一套老破小就被正式收購用作保租房。

除此之外，許多地區(qū)在今年都有類似的操作。

濟南起步區(qū)推出“全款收舊房”“全城收舊房”的政策，計劃分批次組織1000套住房的“以舊換新”。

杭州市富陽區(qū)也啟動了“以舊換新”，由區(qū)屬國企樂居集團代表政府面向市場直接收購二手房，富陽樂居集團計劃收購200套二手房，未來用于保障性租賃住房。

寧波累計收儲二手房用作保障房的套數(shù)已經(jīng)超過千套。

通過把二手房轉(zhuǎn)換成保租房的方式，未來保租房的籌集和入市會更加迅猛。

根據(jù)克爾瑞的預(yù)測，未來五年，光是北上廣深杭等八 座城市仍然會有天量的保租房進入租房市場。

這個套數(shù)大約在50萬套。

最后，說個大家最關(guān)心的問題。

未來的租房市場，咱們還能不能喝口湯了？

關(guān)鍵在于保租房到底和哪類出租房源在競爭。

通常情況下，保租房的 建筑面積標準不超過70平方米 ，以小戶型為主，常見戶型包括一居室、二居室等，適合單身人士、夫妻或小家庭居住 。 僅有少量 項目會根據(jù)實際需求設(shè)置少量三居室或更大戶型 。

部分由宿舍廠房等改造的保租房面積甚至在 20-45平方米 。

本次上海收購的二手房也是50方左右的老破小。

也就是說，未來你個體房東想要有個可觀的租金收益，只能找一找三房房源，或者是在中高端的市場搏一搏。

再換句話說， 非核心地段的老破小可能沒啥價值了。

THE END

來源： 米宅（ID：MizhaiPlus）

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