房產中介透露：這3個樓層“最難賣”！住著不舒服，購房盡量避開

我賣房子快15年了，說句良心話，有些樓層看著便宜，感覺買了就能沾光，可等你真住進去才知道，其實沒你想得那么簡單！有房產中介就透露：這3個樓層“最難賣”！住著不舒服，建議買房避開！具體是哪3個樓層？看完這篇文章你就知道了。

第一個樓層：2樓！高層住宅的返水重災區。

很多人覺得2樓比1樓強，因為2樓既不用直面潮濕的問題，多蚊蟲的問題，而且私密性也比1樓要好，可實際住過的人都知道，2樓也有個讓人頭疼的問題，而且99%的人都不能接受，那就是排水返水的問題，這個屬于建筑設計的先天缺陷，僅僅靠后期裝修是解決不了的。

我看過一份建筑工程行業的統計數據，數據顯示，高層住宅的2樓，大約有28%的住戶都遭遇過不同程度的返水問題！為什么會這樣？因為高層住宅的1樓大多有獨立排水，而2樓，及以上所有樓層，是共用一根排水管道，一旦主管道堵塞，或者老化，再或者物業疏通不及時，污水就會第一時間倒灌進2樓，輕則衛生間反味，廚房積水，重則那就是家具被泡，墻面發霉了！維修的話，只能臨時疏通，但沒辦法徹底解決問題。

我之前賣過一套濟南老小區的2樓，總高18層，2022年買的二手房，2025年想賣，掛牌價連續降了3次，賣了大概半年才成交，房東告訴我說，這個房子哪都好，就是返水問題讓人糟心，他買過來以后，修過2次，每次差不多都要花2000多，但還是沒根治，沒辦法，只能賣掉了！他這個小區的二手房還是比較容易賣的，因為地段好，學區好，同小區、同戶型的中間樓層，成交周期平均35天左右，但他這套2樓，足足賣了3個月，如果不是多次降價，我估計3個月也賣不掉。

另外，2樓除了返水的問題，還有3個硬傷也經常讓人詬病。一個是采光通風差，即便是在樓間距達標的情況下，冬季日照時間也比中間樓層短，如果是陰雨天，房間里那就更悶了，而且還有返潮的問題，雖然比1樓要輕，但相比其它樓層，還是沒有任何優勢的。二是噪音大，距離地面就隔著個1樓，行人說話，開關門，汽車的轟鳴聲，和一樓差不多，避不開的！三是流通性差，2樓的返水問題現在幾乎是人盡皆知了，誰都怕返水，所以議價的時候壓價很厲害，即便降價賣，成交周期也會拉長，流通性甚至還不如1樓。

除非是總高11層以下的洋房，或者帶獨立排水的2樓，否則，2樓的房子盡量別買！如果實在是沒得選了，也一定要讓中介查一下近3年該樓層的返水維修記錄，同時還要讓物業提供近1年的排水管道疏通記錄，如果啥都沒有，哪怕房子不買了，也別碰！

第二個樓層：頂樓！樓頂滲水問題難以解決。

很多人買頂樓，基本上都是看中了頂樓的視野開闊、安靜沒人打擾，價格還便宜，但我賣房子這么多年了，我敢說頂樓是長期持有最不劃算的樓層，二手房市場里，除了1樓、2樓不好賣，再往后就是頂樓了！另外，頂樓也是折價最多的樓層之一。

頂樓的問題都有哪些？概括來說，主要有4個。一個是樓頂滲水。根據住建部監測的數據顯示，過去3年，頂樓漏水的投訴占比大約為20%~25%，是所有樓層里面最高的！我見過很多業主，剛交房那幾年沒啥問題，但住個7、8年，滲水的問題就來了，修一次大幾千，管不了幾年又滲水，反復折騰，錢沒少花，居住體驗也全毀了。

二是冬冷夏熱。夏天的時候太陽直射屋頂，室內溫度比樓下要高3~5度，當然了，可以開空調解決這個問題，但電費不花錢嗎？一年下來，估計要比樓下多花2000多的電費，不心疼嗎？冬天也是這個問題，保溫差，暖氣留不住，比中間樓層要冷好幾度。

三是過度依賴電梯。住頂樓，特別是那種30多層的大高層，如果不乘坐電梯，幾乎就沒有辦法下樓了，如果遇到停電，或者電梯維修的時候，怎么辦？爬樓嗎？年輕人身體好沒問題，老人和孩子呢？也爬樓？能扛住嗎？

四是水壓不足。因為頂樓涉及到二次供水，所以在早晚用水高峰期的時候，會出現供水不足的問題，比如洗澡的時候，水會突然變少，甚至是變涼等等，這都是有可能的！當然了，這個問題主要集中在早期的那些高層住宅身上，現在建造的高層住宅，這個問題幾乎不存在了，但不是100%不存在了，也有可能會發生，只是概率比較小了。

根據中原地產的數據顯示，同小區、同戶型的頂樓，成交價要比中間樓層低8%~15%，成交周期也要多2~3個月，比如濟南歷下區的某小區，我們公司剛成交的2套房源，一套是118平的中間樓層，掛牌價189萬，50天成交；另一套是頂樓，掛牌價167萬，降價2次，163萬成交的，用時95天。

頂樓就一定不能買嗎？也不一定！除非價格非常低，而且還送露臺，更重要的是，你能接受頂樓的所有缺點，否則不建議普通家庭入手。如果非要買，一定要讓開發商提供防水質保的年限，二手房的話，要去現場查看防水施工記錄，同時還要提前做好二次防水以及隔熱層。

第三個樓層：設備層，及其上下樓層！噪音大，不容易轉手。

說實話，設備層，及其上下樓層，是大多數中介最不愿意推的樓層，因為太難賣了！哪怕僥幸賣出去了，后續也可能會有客訴問題。

設備層的核心問題是噪音。你可以把設備層理解為整棟樓的心臟，里面有水泵，電梯房，空調主機，風機等設備，這些設備是24小時不間斷運轉的，只要設備運轉，就會產生噪音，這種噪音穿透力很強的，關窗戶沒啥用，哪怕你裝隔音棉都沒用。

怎么識別設備層？一般來說，設備層會藏在中間樓層，或者頂層，還有就是負1層或者負2層，具體看3點，一個是看戶型圖，只要標注設備層或者機房字樣的樓層，直接避開。二是問置業顧問或者中介，他們有義務告知購房者。三是實地看房，聽有沒有嗡嗡嗡的聲音，有的話，那就是設備層了，這個跑不了，直接放棄就行了。

所以說，買房的時候一定要要問清楚設備層的位置，哪怕價格便宜，也盡量別買，還包括設備層的上下兩層也一樣，不僅噪音大，住著不舒服，更關鍵的是，后期想換房也不容易！對于購房者來說，換房損失的不僅是時間，還有房價。

綜上這3個樓層，就是業內一致認為“最難賣”的3個樓層！住著不舒服，還不容易轉手，建議買房避開！對此，你怎么看？