從千億到虧損邊緣，越秀地產還有多少“坑”要填？

3月31日，越秀地產終于交出了2025年的成績單。這份姍姍來遲的答卷，沒有帶來任何驚喜。

對于一家曾經以穩健著稱的地產商來說，這份年報透露出的信號令人擔憂：營收原地踏步、盈利大幅縮水、銷售目標連續落空。更令人不安的是，這已經是越秀地產連續第四年利潤下跌，且跌幅一年比一年慘烈。

當行業普遍期待觸底反彈之時，越秀地產卻仍在深陷泥潭。去年6月，越秀集團新董事長陳強上任，這是他掌舵后越秀地產的第一份成績單。而這份答卷，無疑讓操盤手——越秀地產董事長林昭遠壓力倍增。

利潤跌得只剩零頭

先來看看這份成績單的核心數據。

2025年，越秀地產營業收入約為864.6億元，同比僅微增0.1%。這已經是公司連續第二年營收增速低于1%，銷售規模的增長顯然已經觸碰到了天花板。

但真正讓人揪心的是盈利能力。毛利率從2024年的10.5%進一步下滑至7.8%，此前市場期待的觸底反彈并沒有出現。最核心的指標——核心凈利潤，只剩下2.6億元，同比暴跌83.5%。權益持有人應占盈利更是慘不忍睹，區區0.6億元，較上年同期驟降94.7%。

這已經是越秀地產連續第四年利潤下跌，而且一年比一年慘烈。2024年權益持有人應占盈利還有10.4億元，核心凈利潤也有15.9億元；到了2025年，這兩個數字分別跌到了0.6億元和2.6億元，只剩下零頭。按照這個下滑幅度，再跌下去就是虧損了。

值得注意的是，2025年6月越秀集團剛換了新董事長陳強，這是他上任后越秀地產的第一份成績單。這樣的開局，壓力顯然傳導到了地產板塊的操盤手——越秀地產董事長林昭遠身上。

表面上看，17.8億元的凈利潤還增長了21.4%，但這個數字有些“虛”。真正反映公司盈利能力的核心指標全線崩塌，說明主營業務已難以創造實質性利潤。若繼續這樣下跌，虧損就在眼前。

目標連續落空，土儲持續縮水

銷售端的表現同樣不容樂觀。2025年，越秀地產累計合同銷售金額1062.1億元，同比下滑7.3%，距離年初設定的1205億元目標僅完成88.1%。

這已不是第一次。2024年，公司制定的1470億元銷售目標，最終僅完成1145.4億元。連續兩年對市場判斷出現偏差，讓外界對公司戰略規劃能力產生疑問。

對于2026年，公司的表述變得含糊許多，僅稱“將繼續保持千億規模的銷售目標”，對應可售資源2213億元，目標去化率約50%。這種保守姿態背后，是對未來市場的不確定，也是對自身增長乏力的清醒認知。

更令人擔憂的是拿地力度的減弱。2025年，越秀地產在9個城市新增25幅土地，新增土儲約278萬平方米，權益投資額約244億元，較年初計劃的300億元明顯縮減。截至2025年末，總土儲約1855萬平方米，比2024年底的1970.7萬平方米進一步減少。

土儲是房企的糧倉，糧倉縮水，未來銷售增長自然缺乏支撐。更要命的是，現有土儲中庫存占比高達47%，還有不少2022年至2023年拿的高價地，如今面臨價格倒掛的尷尬局面。換句話說，新項目賺的錢，可能還不夠填舊項目的坑。

區域失衡：成也核心城市，困也核心城市

從銷售結構來看，越秀地產聚焦核心城市的策略確實奏效了。2025年1062.1億元的銷售額中，一線城市貢獻了78%，核心六城占了85.6%。

但問題同樣明顯——區域間的嚴重失衡，以及區域內部的分化。

大本營大灣區貢獻了30.6%的銷售額，約325億元，其中廣州一城就高達291億元。但深圳的銷售額有限，珠海、佛山等城市的項目則面臨去化困難。北方地區以32%的占比反超大灣區，僅北京一城的銷售額就超300億元，但天津市場持續低迷，項目去化率不足35%，庫存積壓嚴重，回款困難。

華東地區占比26.2%，核心城市上海貢獻了222億元，杭州核心板塊項目去化較好，但近郊項目壓力突出，南京、蘇州等城市因為布局較淺，難以形成規模效應。中西部地區占比僅11.2%，成都、武漢核心項目雖有支撐，但市場需求以剛需為主，產品溢價能力不足，盈利水平偏低，其他三四線城市項目去化困難，土儲閑置嚴重。

這種“偏科”式的發展，讓越秀地產的風險高度集中。核心城市優質地塊競爭越來越激烈，即便有國企身份加持，面對央企同行的“血脈壓制”，拿地成本也難以下降，進一步擠壓盈利空間。

一個典型的例子是，今年2月底廣州珠江新城“馬場地塊”的拍賣中，越秀地產母公司越秀集團志在必得，但央企保利發展始終緊咬不放，最終把總價推高到236.04億元才松口。這折射出一個殘酷的現實：在核心城市，越秀地產正陷入“拿地保規模”與“控成本保盈利”的兩難困境。若增加拿地，高成本擠壓利潤；若收縮拿地，土儲減少，未來千億規模都難以為繼，行業排名將持續下滑。

產品力短板：合作項目撐門面

比業績下滑更隱蔽也更致命的，是產品競爭力的不足。

在越秀地產重點提及的“好產品”項目中，北京和樾望云和上海翡云悅府，都是合作項目。北京和樾望云項目由華潤置地持股65%，越秀僅占35%；上海翡云悅府則是華潤、越秀、能建三方合作，產品研發和操盤都由華潤主導。

一個開發商在講產品案例時，拿得出手的都是合作伙伴研發的產品，這恰恰暴露了自身的短板。越秀在上海并非沒有獨立操盤的項目，比如和樾長寧，去年6月首開至今，三次開盤整體去化率不到35%，銷售業績慘淡。由于幾乎沒有獨立操盤的標桿項目，越秀在上海的銷售額雖然排進了前十，卻并未在市場上留下太多產品烙印，反而因為合作項目的交付維權，口碑直線下滑。

為了改變這一局面，越秀地產將華發股份的首席產品官黃鳳彬挖了過來，空降華東擔任區域董事長。此時距離閆強到越秀地產擔任華東區域聯席總經理不過兩年。這兩年，閆強讓越秀在上海實現了規模的增長，卻未能跟上上海市場產品迭代的步伐，口碑還一落千丈——這也是越秀在上海項目量價表現疲軟、銷售乏力的核心原因。

如今，華東區首黃鳳彬到位，兩位聯席總經理各司其職，2026年，越秀地產能否在產品制高地的華東區域研發出爆款單品，將是這三位華東區域高管的核心考題。