最高院：非消費購房人辦理預告登記的，開發(fā)商破產(chǎn)時有優(yōu)先權嗎？

作者：周軍律師.

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很多人購買商鋪、寫字樓，或為投資而購房（非自住），會按規(guī)定辦理房屋預告登記，以為這樣就能在開發(fā)商破產(chǎn)時，優(yōu)先拿回房屋或購房款。

那么，非消費購房人辦理預告登記的，開發(fā)商破產(chǎn)時有優(yōu)先權嗎？

最高院在《李敬洪、徐維梅等破產(chǎn)債權確認糾紛民事再審案》中明確：

不享有商品房消費者優(yōu)先權的買受人，在辦理預告登記后，其債權在破產(chǎn)程序中不享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>

裁判觀點簡析

1.登記本身仍然只是一種債權的保全手段，其目的系限制的是登記義務人在預告登記后對財產(chǎn)權利的處分行為，具有一定的“物權效力”，但始終保持著債權性，所以，預告登記人對房屋主張物權沒有法律依據(jù)。

2. 預告登記（預售登記）不屬于《中華人民共和國企業(yè)破產(chǎn)法》第一百零九條規(guī)定的擔保物權，僅辦理預告登記，不能對案涉房屋享有優(yōu)先受償權，無法對抗破產(chǎn)程序中的其他優(yōu)先權利。

3.《企業(yè)破產(chǎn)法》已經(jīng)明確規(guī)定擔保物權的別除權地位，此外并沒有對其他民法上的優(yōu)先權賦予別除權地位或者其他形式的優(yōu)先受償?shù)匚弧?/p>

4. 《九民紀要》第七十一條中“可參照擔保物權請求優(yōu)先償還債權”的適用，以“已完成財產(chǎn)權利變動的公示方式（如房屋轉移登記）、將財產(chǎn)轉讓至債權人名下”為前提，未完成權利變動公示的，不符合該條適用條件。

因此，要明確兩個關鍵概念，避免混淆：

1. 預告登記的作用：根據(jù)《民法典》第221條規(guī)定，預告登記的核心是“排他性保護”，防止開發(fā)商在房屋建成前，將已出售的房屋再次出售、抵押，未經(jīng)預告登記權利人同意，開發(fā)商處分房屋的行為無效，但它不直接賦予破產(chǎn)時的優(yōu)先受償權，本質仍是一種債權請求權，而非物權。

2. 購房人分類：分為“消費購房人”和“非消費購房人”，二者在開發(fā)商破產(chǎn)時的權利差異巨大

如果是商品房消費者（符合“以居住為目的、自然人購房、已支付全部或大部分房款”三個核心條件），即便未辦理預告登記，也享有優(yōu)先保護，不僅有權解除合同，其要求返還已付購房款的債權，也優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權和抵押權。權利順位為：消費購房人房屋交付請求權/價款返還請求權 > 建設工程價款優(yōu)先受償權 > 抵押權 > 普通債權。

而非消費購房人（如投資性購房、購買商鋪/寫字樓、法人購房），即便辦理了預告登記，也無特殊優(yōu)先權。

周軍律師提醒，非消費購房人辦理預告登記，僅能防止開發(fā)商惡意處分房屋，不能在破產(chǎn)時優(yōu)先受償；其權利順位低于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權，僅等同于普通債權，與其他債權人按比例分配破產(chǎn)財產(chǎn)。遇到相關問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權良機。

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