236億地塊塞進(jìn)上市公司，越秀這盤棋下了3年

地產(chǎn)公司買地就像你往冰箱里塞食材——買的時候覺得遲早用得著，真要做飯才發(fā)現(xiàn)，有些肉凍了三年還沒解凍。

越秀地產(chǎn)這次把廣州馬場地塊裝進(jìn)上市公司，236億，計(jì)劃3到4年建成。董事長林昭遠(yuǎn)說這話的時候，這塊地已經(jīng)在他手里捂了不短的時間。2023年拿地，2025年才準(zhǔn)備動手，中間這兩年，足夠一個互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品從立項(xiàng)到關(guān)停。

馬場這塊地有意思。廣州珠江新城東區(qū)的最后一塊拼圖，地段金貴到開發(fā)商做夢都能笑醒。但金貴的東西往往有個毛病：你不敢隨便動。規(guī)劃要調(diào)、配套要建、市場預(yù)期要賭，每一步都像在瓷器店里打太極。

越秀選擇"擬注入"而不是直接開發(fā)，措辭很講究。擬，就是還沒定，留了退路。上市公司拿錢買地，錢從股東口袋出，風(fēng)險(xiǎn)大家一起扛。這和你拉朋友合伙開店一個道理——好事共享，萬一砸了，至少不是一個人背鍋。

3到4年建成，在地產(chǎn)行業(yè)算快的。但"建成"和"賣完"是兩件事。廣州高端住宅的市場胃口有多大，現(xiàn)在誰都不敢打包票。越秀自己的產(chǎn)品譜系里，和樾府、觀樾已經(jīng)占了山頭，馬場項(xiàng)目定位更高，怎么避免左右互搏，是個技術(shù)活。

林昭遠(yuǎn)提到要"引入商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)"。這話翻譯過來就是：我們知道自己不擅長做這個，得找人幫忙。地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營商，口號喊了十年，真干成的沒幾個。賣房子是一錘子買賣，運(yùn)營商業(yè)是天天伺候人的活兒，基因不一樣。

有意思的是時間節(jié)點(diǎn)。2025年宣布開發(fā)計(jì)劃，正好趕上廣州樓市政策松綁的窗口期。越秀這時候把地塊注入上市公司，有點(diǎn)像牌桌上的人終于等到一張能看的公共牌，決定all in看看。

但地產(chǎn)行業(yè)的all in和你想的不一樣。236億的地價(jià)，加上建安成本、資金利息、運(yùn)營投入，總盤子奔著400億去。越秀地產(chǎn)2024年銷售額大概1200億，這一個項(xiàng)目就吃掉三分之一的家底。這不是下棋，是押寶。

董事長說"計(jì)劃"3到4年建成。計(jì)劃這個詞，在地產(chǎn)語境里彈性很大。計(jì)劃趕不上規(guī)劃調(diào)整，趕不上市場變臉，也趕不上隔壁項(xiàng)目突然降價(jià)搶客。越秀有自己的節(jié)奏，但這個節(jié)奏能不能踩準(zhǔn)，得看老天爺賞不賞飯。

馬場地塊的前身是賽馬場，廣州人記憶里的地標(biāo)。現(xiàn)在賽馬沒了，要蓋成什么，越秀還沒完全說透。住宅肯定是大頭，但商業(yè)、辦公、公共空間怎么配比，決定了這個項(xiàng)目是印鈔機(jī)還是吞金獸。珠江新城不缺寫字樓，缺的是讓人愿意留下來的地方。

越秀把這塊地注入上市公司，還有一個潛臺詞：錢要大家一起出。236億的土地款，越秀集團(tuán)已經(jīng)付過一輪，現(xiàn)在上市公司接盤，相當(dāng)于左手倒右手，集團(tuán)回血，上市公司接棒。這種操作在地產(chǎn)圈不新鮮，但新鮮的是，接棒的時機(jī)選在2025年——市場還沒完全回暖，但再拖下去，土地成本的資金利息能把利潤吃光。

3到4年，說長不長，說短不短。足夠一個小孩從幼兒園讀到小學(xué)二年級，也足夠一個地產(chǎn)項(xiàng)目從明星變成包袱。越秀的算盤是，趁現(xiàn)在政策友好、利率低位，把該花的錢花出去，把該建的樓建起來，等下一輪周期來的時候，正好趕上收割。

但周期這東西，從來不按劇本走。2019年拿地的人以為2022年能賣個好價(jià)錢，結(jié)果2022年在封控。2023年拿地的人以為2024年能回暖，結(jié)果2024年在降價(jià)。越秀2025年動手，賭的是2028年的市場。那時候廣州什么樣，沒人知道。

唯一確定的是，馬場這塊地不會荒著。236億躺在賬上睡覺，利息都能壓垮人。越秀必須動，而且得快。董事長說的3到4年，是底線，不是目標(biāo)。真拖到第5年，故事就變成事故了。

廣州樓市的觀察者最近在數(shù)，珠江新城東區(qū)還有幾塊地能賣。數(shù)完發(fā)現(xiàn)，除了馬場，幾乎沒了。這意味著越秀沒有競品，也意味著它沒有參照物。定價(jià)高了，客戶跑去二手市場；定價(jià)低了，對不起這塊地的血統(tǒng)。這個度怎么拿捏，比蓋樓本身更難。

林昭遠(yuǎn)說要在商業(yè)運(yùn)營上"對標(biāo)國際"。這話聽聽就行。廣州的商業(yè)土壤和紐約、倫敦、新加坡不一樣，照搬容易水土不服。太古匯的成功不可復(fù)制，K11的調(diào)性也很難模仿。越秀想做自己的東西，但自己的東西是什么，現(xiàn)在還是一團(tuán)霧。

地產(chǎn)行業(yè)有個老笑話：開發(fā)商拿地的時候算的是投資回報(bào)率，賣房的時候算的是怎么不虧，交房的時候算的是怎么不被維權(quán)。馬場項(xiàng)目還在第一階段，越秀的Excel表格肯定很漂亮。但Excel不會告訴你，2028年的買家長什么樣。

這塊地最終會變成什么，3到4年后見分曉。現(xiàn)在能說的是，越秀把這盤棋押在了上市公司身上，押在了廣州身上，也押在了時間身上。時間從來不說話，但答案都是它給的。

廣州馬場的老照片還在網(wǎng)上流傳，跑馬地的塵土和歡呼聲隔著屏幕都能聞到。再過幾年，那里會站滿玻璃幕墻和精裝大堂。有人記得賽馬，有人只關(guān)心房價(jià)。城市就是這樣，一層一層蓋住過去，然后假裝從來如此。