萬科2025年?duì)I收2334億，累計(jì)交房11.7萬套

“公司管理層向各位股東致以誠摯歉意。”3月31日晚，萬科A（00002.SZ）在2025年年報(bào)中再次為虧損致歉，“萬科受部分高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算周期、新增計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備與信用減值等多重因素疊加影響，經(jīng)營業(yè)績遠(yuǎn)未達(dá)股東預(yù)期，虧損額較2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。”

萬科大樓 網(wǎng)絡(luò)圖

財(cái)報(bào)顯示，2025年萬科實(shí)現(xiàn)營收2334億元，同比下降31.98%；歸母凈利潤為-885.56億元，同比下降78.98%；資產(chǎn)總額約1.02萬億元，負(fù)債總額約7847.62億元，凈負(fù)債率約123.48%，同比上升42.88個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，萬科的主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營和物業(yè)服務(wù)。其中，來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1906.5億元，占比81.7%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為355.2億元，占比15.2%。

“公司業(yè)績虧損既有外部因素影響，更有既往經(jīng)營失策等自身因素。”萬科表示。

具體來看，這一方面是由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目結(jié)算規(guī)模顯著下降，毛利率仍處低位，約為8.1%。報(bào)告期內(nèi)，萬科的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算利潤主要對應(yīng)2023年、2024年銷售的項(xiàng)目及2025年消化的現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房庫存。這些項(xiàng)目的地價(jià)獲取成本較高，銷售情況和毛利率均低于投資預(yù)期，導(dǎo)致報(bào)告期結(jié)算毛利總額大幅減少。

此外，導(dǎo)致虧損的原因還包括業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)敞口升高，新增計(jì)提了信用減值和資產(chǎn)減值；部分經(jīng)營性業(yè)務(wù)扣除折舊攤銷后整體虧損，以及部分非主業(yè)財(cái)務(wù)投資虧損；部分大宗資產(chǎn)交易和股權(quán)交易價(jià)格低于賬面值。

業(yè)績并不理想，但萬科整體仍保持了經(jīng)營穩(wěn)定。在保交付方面，萬科全年共交付234個(gè)項(xiàng)目，494個(gè)批次，合計(jì)交付房屋11.7萬套。

在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，萬科實(shí)現(xiàn)銷售面積1025萬平方米，銷售金額1340.6億元，同比分別下降43.4%和45.5%；全年18個(gè)項(xiàng)目首開表現(xiàn)超額達(dá)成投資決策目標(biāo)，整體首開推盤去化率達(dá)60%。截至2025年末，萬科合并報(bào)表范圍內(nèi)有1096.9萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，較上年末下降31.1%，合同金額合計(jì)約1135.9億元，較上年末下降48.6%。

報(bào)告期內(nèi)，萬科累計(jì)獲取新項(xiàng)目23個(gè)，總規(guī)劃計(jì)容建筑面積186.9萬平方米，權(quán)益計(jì)容規(guī)劃建筑面積105.3萬平方米，權(quán)益地價(jià)總額約66.9億元，新增項(xiàng)目平均地價(jià)為6357元/平方米。其中，新獲取資源均為存量盤活項(xiàng)目。

與此同時(shí)，萬科還在加速業(yè)務(wù)優(yōu)化和資產(chǎn)處置。2025年，與中旅國際簽署冰雪業(yè)務(wù)合作協(xié)議，完成該業(yè)務(wù)板塊退出；同時(shí)把握大宗資產(chǎn)交易市場機(jī)遇，加快資金回籠效率，年內(nèi)完成了杭州、大連的部分自持物業(yè)的交易，實(shí)現(xiàn)在北京、上海、廈門等多地多個(gè)經(jīng)營性資產(chǎn)的退出。據(jù)披露，萬科累計(jì)完成大宗資產(chǎn)交易31宗，業(yè)態(tài)涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、酒店等領(lǐng)域，合計(jì)簽約金額113億元。

同時(shí)，萬科進(jìn)行了一番組織架構(gòu)調(diào)整，明確了集團(tuán)總部、地區(qū)公司及事業(yè)部三類組織的具體管理定位。其中，開發(fā)業(yè)務(wù)的管理架構(gòu)由原先的“三級半”簡化為“集團(tuán)總部—地區(qū)公司”兩級，38個(gè)區(qū)域及城市公司整合為16個(gè)地區(qū)公司，原9個(gè)事業(yè)部調(diào)整為8個(gè)事業(yè)部，總部部門從7個(gè)擴(kuò)展至13個(gè)，進(jìn)一步強(qiáng)化了總部的管理和控制能力。

債務(wù)方面，萬科全年新增融資和再融資280億元（不含股東借款）。存量融資的綜合成本為3.02%，較上年末下降85個(gè)基點(diǎn)。同時(shí)，大股東深鐵集團(tuán)通過市場化、法治化手段予以支持，截至本報(bào)告披露日已累計(jì)提供股東借款335.2億元。在各方支持下，截至本報(bào)告披露日，萬科已完成332.1億元的公開債務(wù)償付。

面向2026年，萬科表示，在攻堅(jiān)克難、全力化險(xiǎn)的關(guān)鍵階段，得到各方鼎力支持與傾力相助，為公司穩(wěn)妥處置風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)定經(jīng)營基本面、修復(fù)市場信心提供了堅(jiān)實(shí)支撐。2026年，萬科將聚焦化險(xiǎn)和發(fā)展兩大主題持續(xù)推動(dòng)關(guān)鍵工作落地。“公司上下將凝心聚力，有序地化解風(fēng)險(xiǎn)，擺脫困境，推動(dòng)公司早日走出低谷。”