上海收購(gòu)二手住房做保租房，首例簽約落地靜安

今天（3月31日）下午，上海市首例“住房收購(gòu)置換”項(xiàng)目在靜安區(qū)正式落地。居民施先生成為首位申請(qǐng)人，現(xiàn)場(chǎng)與靜安區(qū)保障房公司簽訂存量房收購(gòu)合同，同時(shí)與新建商品房開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂購(gòu)房合同，完成 “舊房換新房” 全流程閉環(huán)。

施先生名下一套位于靜安區(qū)寶山路、面積40平方米的成套舊住房，以220萬(wàn)元價(jià)格被區(qū)保障房公司收購(gòu)。該筆收購(gòu)款將作為專(zhuān)項(xiàng)資金，用于補(bǔ)貼施先生購(gòu)買(mǎi)靜安區(qū)內(nèi)新建商品房——“譽(yù)靜安”的一套三房。

今年2月，上海啟動(dòng)二手房收購(gòu)用作保租房試點(diǎn)，靜安、浦東、徐匯三區(qū)先行先試。試點(diǎn)房源主要聚焦三區(qū)房齡較老、戶(hù)型偏小的存量住宅。今天，靜安率先完成首例簽約，標(biāo)志著這一創(chuàng)新模式正式落地運(yùn)行。

項(xiàng)目如何實(shí)施，如何實(shí)現(xiàn)資金平衡

靜安區(qū)房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，“住房收購(gòu)置換” 是靜安踐行 “政府引導(dǎo)、國(guó)企實(shí)施、市場(chǎng)運(yùn)作” 的重要?jiǎng)?chuàng)新，一頭對(duì)接保租房房源籌集，一頭滿足居民改善型住房需求。

該模式由靜安區(qū)保障房公司作為實(shí)施主體，按照市場(chǎng)化原則，開(kāi)展房源排摸、洽談簽約、收購(gòu)轉(zhuǎn)化等工作，收購(gòu)對(duì)象主要為區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)清晰、總價(jià)適宜的成套小戶(hù)型存量住房。

區(qū)房管局負(fù)責(zé)人介紹，收購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)為建筑面積70平方米以下、總價(jià)400萬(wàn)元以下，距離軌交三公里左右、周邊有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的存量房屋。新購(gòu)新房需要位于靜安區(qū)，價(jià)位不限。根據(jù)市相關(guān)部門(mén)部署，靜安后期還將向“收購(gòu)舊房置換二手房”市場(chǎng)擴(kuò)展。

這一模式實(shí)現(xiàn)多方共贏：對(duì)城市保障而言，收購(gòu)后的舊房經(jīng)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化改造提升后，全部納入?yún)^(qū)級(jí)保租房體系，以低于同地段市場(chǎng)租金的價(jià)格，定向保障新市民、青年人等群體，有效擴(kuò)充保租房房源、優(yōu)化區(qū)域住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

對(duì)居民而言，為改善型需求開(kāi)辟了新通道。居民可先鎖定靜安區(qū)內(nèi)新建商品房意向房源及購(gòu)買(mǎi)條件，再向區(qū)保障房公司提交舊房收購(gòu)申請(qǐng)；區(qū)保障房公司給居民房票專(zhuān)項(xiàng)用于置換，實(shí)現(xiàn)“舊房規(guī)范處置、新房順利購(gòu)置”的閉環(huán)置換。

相較于傳統(tǒng)置換 “先賣(mài)后買(mǎi)” 周期長(zhǎng)、報(bào)價(jià)不透明等痛點(diǎn)，新模式由國(guó)企兜底收購(gòu)，流程公開(kāi)透明、操作高效便捷，大幅提升居民置換安全感與便利性。

該項(xiàng)目如何籌措資金，并實(shí)現(xiàn)中長(zhǎng)期資金平衡？靜安區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人回答，靜安區(qū)建立了多元資金池，構(gòu)建 “貨幣化配建資金+企業(yè)自有資金+商業(yè)銀行貸款”的市場(chǎng)化融資體系，中國(guó)建設(shè)銀行提供專(zhuān)項(xiàng)金融支持，確保收購(gòu)資金充足、成本可控，同時(shí)保租房租金收益將專(zhuān)項(xiàng)用于成本回收和滾動(dòng)發(fā)展，形成“投入、運(yùn)營(yíng)、反哺”的良性循環(huán)。

提升城市住房資源配置效率

收購(gòu)二手房作為保租房，將提升城市住房資源配置效率。

“十四五”以來(lái)，上海籌措保租房47.7萬(wàn)套，超額完成既定目標(biāo)。但八成保租房位于中環(huán)以外，市中心的保租房占比不高。很多在中心城區(qū)上班的人群，有著就近居住的需求。從黃浦、靜安、徐匯等多個(gè)中心城區(qū)保租房租賃反饋情況來(lái)看，只要價(jià)位合適、品質(zhì)不錯(cuò)的保租房均“一房難求”。

“十五五”期間，靜安區(qū)計(jì)劃新增供應(yīng)保租房約1.3萬(wàn)套（間）。作為上海中心城區(qū)，靜安土地資源緊張，傳統(tǒng)模式已難以完全滿足保租房籌措的增量需求。

市場(chǎng)人士說(shuō)，靜安區(qū)收購(gòu)的二手房源聚焦于本區(qū)，交通便捷、配套成熟、生活便利，完美契合新市民、青年人“職住平衡”的訴求。且小戶(hù)型租金可控，也精準(zhǔn)對(duì)接青年人才、科創(chuàng)人員的租住需求，填補(bǔ)核心區(qū)小戶(hù)型保租房供給缺口。

首單收儲(chǔ)房源位于靜安區(qū)寶山路核心地段，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)位優(yōu)越、交通便捷，緊鄰軌交3/4/8號(hào)線站點(diǎn)，步行可達(dá)商圈，生活配套服務(wù)齊備，建筑面積適配青年人租住需求。

此外，收購(gòu)二手房作為保租房可以快速擴(kuò)充房源，縮短供應(yīng)周期。據(jù)介紹，相較于新建保租房需2-3年的建設(shè)周期，收購(gòu)存量房可在3-6個(gè)月內(nèi)完成改造并投入運(yùn)營(yíng)，大幅縮短保租房有效供給時(shí)間。

據(jù)悉，此次，區(qū)保障房公司將對(duì)房源實(shí)施專(zhuān)業(yè)化改造提升，完善居住功能，統(tǒng)一納入保障性租賃住房體系運(yùn)營(yíng)管理，以親民租金、優(yōu)質(zhì)服務(wù)，打造年輕人可負(fù)擔(dān)、高品質(zhì)的宜居空間，助力住房保障事業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

市場(chǎng)上有觀點(diǎn)將“住房收購(gòu)置換”模式稱(chēng)為“升級(jí)版房票”。2024年，上海率先在金山區(qū)試點(diǎn)了房票制度，目前在青浦、嘉定、徐匯、浦東、普陀等區(qū)都有探索。但兩者存在明顯區(qū)別：房票制度主要適用于舊改動(dòng)遷安置，是征收補(bǔ)償?shù)囊环N補(bǔ)充方式；住房收購(gòu)置換面向市場(chǎng)存量小戶(hù)型住房，不涉及房屋征收，主要服務(wù)居民快速置換，覆蓋房屋類(lèi)型、人群均不相同，同時(shí)還有籌措保租房房源，服務(wù)新市民、青年就業(yè)群體的功能。

市場(chǎng)人士認(rèn)為，無(wú)論叫什么名稱(chēng)，“住房收購(gòu)置換”模式都是有益探索：將市場(chǎng)上流動(dòng)性較差的“老破小”轉(zhuǎn)化為優(yōu)質(zhì)保租房，盤(pán)活存量、優(yōu)化增量，提升城市住房資源配置效率。

靜安區(qū)表示，將以此次首例簽約為起點(diǎn)，持續(xù)優(yōu)化政策、細(xì)化流程，深化模式推廣，為上海構(gòu)建高質(zhì)量住房保障體系提供實(shí)踐樣本。

原標(biāo)題：《上海收購(gòu)二手住房做保租房，首例簽約落地靜安》

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 唐燁