高盛預警房價再跌30%？2026樓市“小陽春”是拐點還是曇花一現？

在進入到2026年3月份之后，北上廣深等四大一線城市二手房成交環比、同比雙雙走高。上海二手房市場熱度迅速攀升，單周成交量高達7233套，創下自2021年以來的周成交最高紀錄。北京市場同樣表現亮眼，3月北京二手住宅網簽量達19234套，同比增長34.7%，環比2月大幅上漲62%。廣州截至3月20日，二手房成交已達7471套，按此節奏全月有望沖破1.3萬套，環比暴增275%。

國內房地產市場成交量之所迅速上升，主要是有以下兩方面的原因：一個是，在今年春節過后，上海搶先拿出“滬七條”，規定非戶籍買房社保從3年降到1年。很多人預測未來一線城市全面放開限購政策也只是時間問題。屆時房價大概率會止跌反彈。受此影響，大量剛性購房需求集中入市。另一個是，每年三四月份，正值春暖花開季節，這都是不少家庭選擇看房買房的好時機。這樣可以一邊看房，一邊踏青。

而對于國內房地產市場的回暖，國際投行高盛卻持謹慎的態度。早在2025年底，高盛就發布報告，預計在當前情形之下，2026年中國房價將再跌10%-15%，悲觀情形下甚至可能下跌30%。而這就讓很網友感到困惑，2026年3月樓市的“小陽春”究竟是拐點已至，還是曇花一現？對此，多數業內人士認為，一線城市樓市拐點已至，未來房價仍會有小幅上漲。但二三線城市的樓市回暖，則是曇花一現。

但事實上，之前高盛所預測2026年房價走勢還是比較靠譜的。像一些前期房價跌幅超過30%以上，甚至部分三四線城市房價跌幅超過60%的城市，在2026年房價下跌空間比較有限，再跌10-15%。而像北上廣深等一線城市核心區域的房價由于之前跌幅有限，在2026年大概率會出現補跌行情，屆時房價跌幅達到30%，也并不是沒有可能。

盡管現在一線城市房地產市場出現了“小陽春”，成交量快速上升，樓市信心也在逐漸恢復。但是，現在樓市“小陽春”遠不是什么拐點，而是曇花一現的行情。之所以認為當前樓市“小陽春”是曇花一現，主要是基于以下三個原因：

第一，僅是剛需買房在集中釋放

本輪樓市回暖，呈現出明顯的“剛需絕對主導”的特征。以上海市場為例，總價300萬元以內的二手房成交占比升至72%，剛需購房成為市場絕對的主力。這主要是之前上海房價也在下跌之中，很多剛需家庭都處于觀望狀態。而現在看到一線城市的限購政策正在逐步放開，這讓不少剛需看到房價止跌的可能，所以大家都集中前來買房。不過，一旦本輪剛需的買房需求集中釋放之后，各地房價還會繼續延續之前的調整的趨勢。

第二，現在各地房價仍然存在泡沫

現在各地房價泡沫還是存在，通常二三線城市房價收入之比是20-25，而一線城市房價收入之比是40。這意味著，普通家庭不吃不喝幾十年，才能買到一套房子。事實上，即使各地全面放開限購政策，也很難改變房價存在泡沫的現實。所以，放開限購對于短期內穩定房價，刺激成交回暖是有積極作用。但從長遠來看，房價不可能長期遠離當地居民的購買力，未來逐步與回歸到合理的價格區間是必然結果。

第三，居民的收入無法支撐起高房價

近些年，國內實體經濟不景氣，多數人的收入增長放緩或下降，感覺到賺錢越來越難了。不僅如此，人們對未來收入增長的預期也趨于謹慎。所以，我們就看到即使出現了樓市成交量快速上升的情況，但購房主力也都選擇300萬以內房子。而等到本輪樓市回暖行情結束之后，居民收入還是無法支撐起當前的高房價。2026年房價趨勢大概率是逐步去投資化、去泡沫化 ，最終回歸居住屬性，與當地居民收入掛鉤。

2026樓市“小陽春”是拐點還是曇花一現？答案應該是“曇花一現”。這與高盛預警房價還會繼續下跌是不謀而合。之所以會有這樣的判斷，主要就是以上這三大原因。試想，現在國內樓市還存在著泡沫、居民收入又無法支撐起高房價。要說樓市出現拐點為時尚早，“曇花一現”則更接近當前樓市的現實。