養老公寓“爆雷”后（下）：銀行抵押權優先受償，資產變現難

養老公寓爆雷后，追贓挽損成為受害老人們關注的焦點。湖南湘鄉市玉泉山莊老年公寓吸取其他老年公寓教訓，放棄對行政機關和相關人員追責，而將維權重點放在對“提前下車”獲利人員非法所得追繳以及查封資產的處置變現上。

現實情況卻比想象的復雜。比如，公寓負責人曾將公益性質的資產抵押給銀行，爆雷前銀行已通過法院判決獲得資產拍賣的優先受償權，當前資產的處置變現更是不易。

查封資產面臨銀行抵押權優先受償

除了對“提前下車”人員追繳，玉泉山莊的查封資產也是受害老人的挽損重點。

湘鄉市村鎮銀行在爆雷前通過法院判決其12%的利息和抵押權優先受償。

在多次信訪中，湘鄉市民政局均答復稱，“根據相關法律規定，原福星公司旗下養老機構湘鄉市玉泉山莊老年公寓（民辦非企業單位）財產因涉案已被凍結，待進入拍賣程序，所得資金用以兌付涉案受損人。”

據判決書，公安機關查封了玉泉山莊大量資產，如福星公司名下位于湘鄉市東山街道城南社區玉泉山莊的房產，總建筑面積29855.34㎡；用非法吸收資金購買的登記在李錦名下的3處房產、用非法吸收資金購買的登記在譚寒松與王國華之子王維名下房產、譚寒松用非法吸收資金購買位于湘鄉市東山街道張江村6組土地一宗，該宗土地被開發建成的103套商品房等等，此外，除公安機關凍結、查封的財物與法院凍結的股權外，法院另對福星公司、譚寒松、王國華所有或者實際控制的其他不動產與動產及其孳息進行登記備案，并予以查封、凍結。

玉泉山莊受害者維權代表卓捷向澎湃新聞介紹，基于司法查封了眾多資產，老人們最開始對退賠很有信心，但實際情況卻大失所望。

首先是公寓財產被大量抵押給銀行。如玉泉山莊，查封的房產中9棟共15571.8㎡辦理了權證，但9棟中的8棟已經被抵押出去。房產權證5760-5766號的6棟被福星公司及譚寒松控制的紅雨公司在湘鄉市村鎮銀行貸款辦理了抵押登記，抵押金額為650萬和800萬元，此外，產權證號7613號的房產因王國華欠李庚田借款辦理了抵押登記，抵押金額100萬元。李錦名下的3處房產均被其在中國建設銀行湘潭分行和中國郵儲銀行貸款辦理了抵押登記，抵押金額分別為451.28萬元和160萬元。

判決書顯示，在玉泉山莊爆雷前夕，湘鄉市村鎮銀行宣布貸款提前到期，向法院起訴譚寒松等人支付本息。湘鄉市法院在2021年6月16日一天之內下達5份判決，均支持了湘鄉市村鎮銀行的訴求，包括銀行按逾期上浮50%收取年利率12.6%的利息。法院在判決書中明確，銀行在福星公司擔保范圍內房產的拍賣、變賣享有優先受償權。王國華在庭審中請求暫緩償還，并提交湘鄉市公安局出具的調查取證通知書，擬證明湖南福星老年服務有限責任公司涉嫌非法吸收公眾存款已立案正在偵查。但法院對該證據關聯性不予采信。

此外，2022年10月18日，湘鄉市法院還下達一份判決，支持湘鄉市村鎮銀行訴請李錦及紅雨公司支付198萬元華融湘江銀行湘潭分行的承兌匯票票款及其利息，支持銀行在玉泉山莊3棟房子1～7層房屋的拍賣、變賣或折價款享有優先受償權。

“一旦法院拍賣處置，老人基本分不到錢，因為都已經抵押給銀行了。”卓捷介紹，2023年老人們開始信訪，要求就譚寒松抵押的房產屬于非法所得，要求追究并返還，不同意法院拍賣償還銀行債務。司法鑒定意見書顯示，玉泉山莊的30963平方米土地是政府劃撥的無限年期醫衛慈善用地。

但值得注意的是，民法典第399條規定，學校、幼兒園、醫療機構等為公益目的成立的非營利法人的教育設施、醫療衛生設施和其他公益設施不得抵押。

此外，長沙縣民政局2022年在湖南紅網《百姓呼聲》欄目的公開答復顯示，2022年長沙縣青松老年公寓在面臨資金困難時，因為其民辦非營利性質，其名下資產屬于社會資產，而未進行抵押貸款。

湘潭金融監管分局在銀行擔保貸款的是福星公司而非玉泉山莊老年公寓。

然而，2026年1月16日，國家金融監督管理總局湘潭監管分局回復稱，銀行開展信貸業務的主體不是玉泉山莊老年公寓，而是湖南福星老年服務有限責任公司（以下簡稱福星公司），且抵押土地的性質為“出讓”。因此不存在禁止抵押的公益資產反復抵押放貸的違規問題。

“問題又回到了最初，玉泉山莊與福星公司一體兩面的運作，從政府拿政策優惠時是非營利機構，去銀行貸款時又變成了營利法人。我們的資產眼睜睜看著玩一個手段就變成別人的了。”卓捷說。

此外，老人們發現，此前司法鑒定意見書中明確玉泉山莊30963平方米的劃撥地未領取《國有土地使用證》，為何在金融監管局的答復中，這塊土地又是合法登記的“出讓地”？

2026年1月20日，湘鄉市自然資源局工作人員答復卓捷，2020年政府與福星公司簽訂土地出讓合同，辦理了出讓手續，約定分兩次繳納出讓金，但福星公司一直沒繳納，2021年3月，政府解除了與福星公司的出讓合同，變回了劃撥土地，并告知了銀行，但銀行沒有來辦理申請變更土地性質。

“原來當年連土地出讓金都沒繳納，政府就把土地給了譚寒松？”卓捷說，目前，老人們已將此情況反饋給湘鄉市法院。

湖南湘潭壽康老年公寓維權老人周德秀告訴澎湃新聞，類似玉泉山莊這樣拍賣處置遭銀行抵押權優先的情況，壽康也遇到過。“壽康在常德有一些商鋪，法院拍賣了280多萬。先優先讓銀行分完，只剩下40多萬給我們。現在壽康有三四個房屋拍賣完了，錢還在法院，法院就通知了我們維權代表去參與分配，都被優先了，我們還有什么？”

湘潭壽康老年公寓。湖南高院 圖

曾為維權老年提供法律援助的湘潭律師宋軍介紹，養老公寓負責人將公寓資產抵押給銀行套取貸款，為的是繼續進行非法集資，里面可能涉及一些盤根錯節的利益。“很難說這種公益性的資產抵押給銀行是完全無效的，因為法律并沒有明確界定，但老人們的利益確實也要得到保護，要讓他們盡量少損失一點。”宋軍說。

2026年1月29日，湖南省湘鄉市人民法院黨組成員、副院長蔣叢仁回應澎湃新聞，目前法院正在針對老人提出的執行異議或再審申請依法走程序。

公寓資產變現之難與全額退賠案例

民辦養老機構此前的野蠻生長，以及各種合規風險，爆雷后全部顯現出來。

愛之心案受害老人陳效峰介紹，愛之心案還有好幾億元集資款未歸還，退賠比例很低。在長沙天心區興隆村“兩安用地”上建設的愛之心公寓大樓，最近實現了土地置換，但這種置換并未改變公寓屬于違法建設的性質，其處置變現挽損尚無日程。“此前干羅佳（公寓負責人）跟我們說，公寓投資了2.5億。但荒廢這么多年，這個違章建筑還能變回多少錢，老人們沒底。”

資產的處置變現難，幾乎是所有爆雷養老機構的共同痛點。

衡陽夕陽紅公寓受害老人譚東成介紹，夕陽紅案無法退回的本金計人民幣8.75億余元，目前受害人退賠總兌付的金額比例為百分之十幾。“我們最大的資產，就是夕陽紅公寓，但至今還沒有找到招商引資，無法處置。法院設立了資產處置小組，但這個公寓也賣不掉。”譚東成說。據澎湃新聞此前報道，在2020年11月偵查接近尾聲時，夕陽紅非法集資案凍結扣押的涉案資產約2億元，夕陽紅公寓的資產評估1.84億元。

夕陽紅公寓空寂的園區。圖除標注外均為受訪者供圖

湘鄉市政法委副書記李青松介紹，玉泉山莊一套300多萬元的房產進行法拍，多次降價仍無人競拍。“現在房地產處于低迷狀態，評估價格高會流拍，過低又損害老人利益，處置難度就在這里。”

周德秀也表示，相對于壽康公寓資產被銀行優先受償，更令老人們“揪心”的是現有資產的迅速貶值。

據湖南高院通報，壽康老年公寓涉案金額超7.6億元，未兌付本金余額5.6億余元，涉及集資債權人共計10267人。公司負責人彭卓夫案發后死亡，其兩個各占股20%的女兒被以非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪，分別判處有期徒刑十九年、十七年。

彭卓夫成立的湖南頤和壽康養老產業有限公司主打“異地養老、保健養生”，下設28家關聯公司，成立湘潭、寧鄉、常德、益陽、衡陽5家分公司。“壽康在全國有15個養老基地，這些基地有的是租的，租期還沒到，如果及時處置，是可以變現一些資金的。但是案發到現在六年多了，這些資產一直閑置在那，車輛報廢變成廢鐵，有的基地房屋門窗被偷，就這樣浪費了。”

壽康老年公寓的一處養老基地 圖除標注外均為受訪者供圖

1月29日，負責與壽康公寓老人對接的湘潭市岳塘區政府辦公室黨組成員、副主任羅昊回應澎湃新聞，“壽康確實有15個基地，但公認有價值的只有4個，且它幾乎都面臨一個問題，就是土地性質復雜，有的是租賃，有的是村集體土地，有的又是國有的，異地處置起來還得取得當地政府的支持，按部就班，可能會遇到很多障礙。”

羅昊還稱，“前一陣子，有商家過來表示愿意投資，但從法律關系上，這個資產是壽康公司的，并不是受害群眾的，政府、公安、法院都是各司其職，由誰來主導這個事情我們正在商量。”

周德秀介紹，由于資產無法及時處置變現，目前受害老人只收到百分之幾的退賠金額比例，“我投資20萬，現在回收4000多塊，就這么點。”

澎湃新聞注意到，在湖南爆雷的民辦養老公寓中，也有受害老人的投資全數追回的案例。

據湖南高院2023年11月29日在其官方微信公眾號通報，2013年9月至2022年5月，長沙縣青松老年公寓因建設需要大量資金，在未取得金融許可證的情況下，通過提供養老服務和預定床位的名義，以年利率8%-12%非法吸收公眾存款3.51億。案發后，1118名集資參與人本金損失共計1.73億元。

青松老年公寓實現全額退賠 湖南高院 圖

2022年11月，青松老年公寓法定代表人被以非法吸收公眾存款罪、詐騙罪判處有期徒刑十一年六個月。長沙縣法院決定對青松老年公寓整體資產進行拍賣處置。通過積極與黨委政府溝通對接，“府院聯動”，法院掃清了公寓“劃撥土地”拍賣等障礙，2023年10月10日，經歷兩次流拍后，長沙縣星城頤養院以2.75億元競得青松老年公寓財產。2日之后，1118名老人的1.73億元本金集中全額兌付。

2024年3月27日，湖南省財政廳官網以《接住盤活管好法拍資產，激發“銀發經濟”活力》為題，通報青松養老院作為長沙縣最大社會養老機構，縣政府采取“國有承接+專業運營”的模式，全力確保該宗法拍資產“接得住、盤得活、用得好”，創造了良好的社會效益。

澎湃新聞注意到，2026年1月11日，星城頤養院因養老服務體制、適老化改造表現優秀，還被央視《新聞聯播》作為養老領域典型報道。

“青松老年公寓我們去了幾次（學習考察）。”李青松說，“有地域因素，長沙的老年人在養老保障這塊比我們湘鄉要高。另外青松公寓的資產產權比較清晰，不像我們法律關系復雜，比如還有銀行抵押貸款……但我們一直在努力在推進這個事。”

“我們都是平均年齡70多歲的老人，真的等不起了。當年我們把自己所有的養老金都投到了公寓，結果房子沒了，錢也沒了，有的子女還不知情或者不理解。我們也不知道會爆雷，也不希望被騙……現在唯一的目標就是推動政府積極去處理這個事情，辦法總比困難多，不能一直這樣拖著。”夕陽紅老人譚東成說。