萬科開啟反腐大風暴

萬科正在經歷其成立四十年來最嚴峻、最徹底的反腐大風暴。這場風暴并非孤立個案，而是萬科在房地產行業深度調整期，其高速擴張時期積累的系統性治理問題、激進的金融創新模式以及內部利益輸送網絡的集中暴露。從2022年到2026年3月，已有至少13位核心高管被調查、判刑或采取刑事強制措施，覆蓋了從集團董事長、總裁到地方項目總經理的全管理層級，標志著這家曾經的行業“優等生”正經歷一場從職業經理人主導轉向國資深度管控的歷史性清算。

一、風暴中心：被查高管圖譜與關鍵案件

這場反腐風暴呈現出從個人貪腐個案轉向系統性金融違規、從地方項目零散案件蔓延至集團核心管理層全線崩塌的特征。

1. 集團最高層的崩塌：表外金融帝國的瓦解

風暴的核心直指萬科龐大的“表外金融帝國”。原集團總裁兼首席執行官祝九勝是這場風暴的“風暴眼”。他于2025年1月15日首次被傳被公安機關帶走，1月27日以“身體原因”辭去所有職務，同年10月14日被確認采取刑事強制措施。調查焦點集中在其分管的萬科體系外金融平臺運作，主要包括：

? 鵬金所（深圳市鵬金所互聯網金融服務有限公司）：祝九勝曾擔任其董事長兼總經理。該平臺被指涉嫌變相自融和非法集資。其運作模式是，萬科將項目銷售回款、應交稅款等閑置資金以低于2%的年化利率存入關聯的萬科財務公司，后者再將資金注入鵬金所。鵬金所以10%或更高的利率向萬科員工發放“跟投貸”，用于強制或半強制性的項目跟投；同時，還向萬科的供應商、施工單位提供年化利率高達18%-24%的貸款。這些資金最終通過復雜渠道回流至萬科項目，形成了一個“萬科資金-鵬金所-員工/合作方-萬科項目”的閉環。2024年7月，鵬金所理財產品出現大面積逾期，資金鏈斷裂，涉及未償付金額約8億元。

? 博商資產管理有限公司：作為萬科重要的表外投融資平臺，被市場稱為“影子萬科”。該平臺由萬科前員工創辦，與萬科企業股中心關系密切。博商資管通過設立有限合伙企業，引入招商基金、平安基金、光大信托等金融機構資金，以“小股”撬動“大資本”，專項投資于萬科旗下的地產項目，實現表外融資。其執行董事兼總經理何卓自2025年初起也處于辦案機關控制之下，與祝九勝案密切關聯。

2. “救火隊長”的隕落：深鐵系董事長的短暫掌舵

2025年1月，在萬科危機深重之際，由大股東深圳地鐵集團派駐的辛杰臨危受命，接替郁亮出任董事長。然而，這位被視為“救火隊長”的董事長僅掌舵9個月。2025年9月18日，他在深圳參會期間被帶走調查，并于10月12日因“個人原因”辭去所有職務。市場分析認為，他的問題可能追溯至其在深鐵集團任職期間的項目運作與資金使用情況，而非直接源于萬科經營。他的被調查標志著大股東在全面接管后，對萬科歷史遺留問題的深度清理，也反映了國資深度介入后對原有權力結構的重塑。

3. 地方項目的腐敗樣本：從四川到山東

地方項目的腐敗是另一條主線。程林棟（四川萬科眉州置業原董事長）案是已宣判的典型案例。他與眉山市東坡區政府原副區長余鵬、項目經理張某勾結，利用萬科崇禮新城項目（萬科眉州文化村）的砂石開采權，向承建商索賄共計1800萬元，程個人分得1100萬元。2024年4月，程林棟因受賄罪被判處有期徒刑十一年，并處罰金100萬元。該案直接導致相關地塊項目停工爛尾，原定2024年12月的交房日期延期至2027年。

此外，原濟南萬科總經理肖勁于2024年4月被山東警方帶走調查（萬科官方定性為“個人案件”）；原萬科南方區域城市更新總經理李升陽于2023年5月被佛山警方帶走協助調查，涉及十多年前其在佛山萬科任職期間的舊案。

4. 2026年的持續發酵：離職高管亦難幸免

風暴在2026年3月仍在持續，顯示出“倒查”和“追責”不分時間、不分在職與否的決心。

? 吳忠友（前貴陽萬科總經理）于2026年3月被帶走調查。調查焦點集中在十多年前貴陽萬科與當地多家大型國企合作開發項目期間的問題，可能涉及土地獲取、工程發包等環節的利益輸送。

? 王潤川（萬科前董事長秘書、云南萬科前總經理）同期被帶走調查。他曾長期擔任郁亮秘書，后主政云南萬科，將銷售額從約20億元提升至近200億元。他于2024年4月以“赴港深造”為由離職，但最終未能逃脫調查。

? zy（深圳萬科臻山府項目總經理）據稱于2026年3月被刑偵帶走，涉及當年博商資管一系列的金融操作問題。

? 西北區域人力資源總經理李某于2025年8月前后，因涉嫌利用績效考核和職級晉升審批權實施貪腐，被萬科集團審計部門調查。

? 萬科旗下萬物云萬物梁行北京區域公司業務支持部原負責人mqs涉嫌職務侵占等違紀違法行為被舉報，2026年1月7日，萬科集團內部收到匿名舉報信，收件人是萬科集團到各城市業務板塊的不到400人的管理人員，發件人自稱是多名知情員工。據知情人士透露，目前立案調查中，深鐵系要倒查。

5. 創始核心的退場與配合調查

創始人郁亮的軌跡則更為復雜。2025年1月27日，他辭去董事會主席職務，轉任執行副總裁。2025年10月，他曾配合相關部門進行了大約一周的調查，之后返回工作崗位。最終，他于2026年1月8日因達到法定退休年齡，辭去董事、執行副總裁等所有職務。2026年3月，郁亮卸任萬科法定代表人，由深鐵系的黃力平接任，標志著“郁亮時代”的正式終結。市場曾傳聞其失聯，但萬科官方已辟謠。有分析認為，其“技術性退休”實則是為配合調查，以此穩定公司信用與推進債務展期進程。

二、系統性危機：表外融資、跟投異化與治理失控

高管問題的集中爆發，根植于萬科在行業上行期構建的一套復雜且隱蔽的運作體系，這套體系在下行期徹底暴雷。

1. “影子銀行”體系的運作與風險

以鵬金所和博商資管為核心，萬科搭建了一個龐大的表外融資網絡。其目的有二：一是突破上市公司負債率監管限制，在不增加報表負債的情況下為項目擴張輸血；二是通過高息差（低息吸入公司資金，高息貸給員工和合作方）進行利益輸送。這個循環將上市公司利潤層層截留，最終流入由管理層控制的體外平臺，構成了一個脫離上市公司監管、由管理層實際控制的獨立資金王國。

2. “小股操盤”與“跟投制度”的扭曲

萬科曾引以為傲的“小股操盤”模式（僅出資5%-10%卻主導項目運營）在后期發生變異。項目盈利時，通過關聯公司（如博商資管設立的合伙企業）拿走30%-40%甚至更高的利潤分成，而承擔大部分資金風險的合作方僅獲小利。這實質上構成了對合作方的利益擠壓和對上市公司利潤的轉移。

本意為綁定員工與公司利益的跟投制度，演變為高管套利和風險轉嫁的工具。高管通過低息貸款（如從鵬金所）募集資金投入跟投公司，再投入項目獲取高額回報。當項目出現風險時，高管可利用信息優勢優先撤資，將損失轉嫁給普通員工和合作方。在行業下行期，許多跟投員工血本無歸。

三、財務深淵與國資接管：風暴背后的生存危機

反腐風暴的另一個背景，是萬科空前的財務與生存危機。

1. 創紀錄的虧損與巨大的債務壓力

截至2025年第三季度，萬科的財務狀況已極度嚴峻：

? 連續巨虧：2024年虧損494.78億元（上市31年來首次年度虧損），2025年預虧820億元，兩年累計虧損超1314億元。

? 債務壓頂：有息負債總額3629億元，其中一年內到期債務1554億元，而貨幣資金僅657億元，現金短債比低至0.43（遠低于安全線1.0），資金缺口超過900億元。

? 銷售疲軟：2025年前三季度營收僅1613.9億元，同比大幅下滑，房地產開發業務毛利率已降至2.0%，幾乎無利可圖。

2. 國資深度介入與治理重塑

面對危機，大股東深圳地鐵集團從財務投資者轉變為戰略控制者，開啟了全面接管：

? 人事大換血：2025年1月，辛杰接替郁亮任董事長；10月辛杰被調查后，由深鐵系黃力平接任；2026年1月郁亮退休；3月，黃力平接替郁亮成為萬科法定代表人。超過15位國資系統人員進入萬科核心崗位。

? 組織架構革命：2025年9月，萬科啟動“40年來最大”組織架構調整，撤銷運行近20年的“集團-區域-城市”三級架構，轉變為“總部-城市公司”兩級扁平化管理，總部集權，削弱了昔日“區域諸侯”的權力。

? 審計專班進駐與持續輸血：深鐵集團派駐工作組全面接管經營，對歷史問題進行全面清算。同時，深鐵已累計向萬科提供超過300億元的股東借款，以緩解其償債壓力。

四、行業象征：一個舊時代的終結

萬科的這場反腐大風暴，遠非一家公司的內部整頓。它象征著中國房地產行業依靠高杠桿、高周轉、復雜金融運作狂奔時代的徹底落幕。恒大、碧桂園、萬科三家頭部房企風格迥異，卻走向相似困局：恒大敗于高杠桿激進多元化，碧桂園困于極致高周轉，而看似財務最穩健的萬科，則栽在了表外合規與影子金融平臺上。腐敗問題的系統性爆發，與行業下行、模式失靈疊加，迫使企業及大股東不得不“刮骨療毒”，從根源上清算歷史積弊。

正如業內人士所言：“萬科的今天，就是中國地產的明天。一個依靠杠桿與周期的時代落幕，一個回歸居住、合規與常識的時代開始。” 這場仍在持續的風暴，不僅是萬科告別過去、艱難重生的起點，也是整個行業在陣痛中尋求新生的殘酷序章。