43萬拍下法拍房，多年無法入住；原來是一房多賣，法院執行“弄錯”產權

2021年，趙女士通過司法拍賣以43萬余元競得一套呼和浩特的法拍房，并拿到法院執行裁定書，明確“該房屋所有權歸買受人趙女士所有”。然而當她拿著裁定要求屋內占有人騰房時，才發現事情遠沒有那么簡單。

“這套房屋涉及一房多賣，而呼和浩特市回民區人民法院在執行拍賣時，申請執行人根本不具備該房屋的所有權。”

多年維權下來，申請執行人拿到了拍賣款，法院完成了執行，房屋被真正的產權人繼續占有，而趙女士當初的43萬余元像是打了水漂。她起訴占有人要求搬離，一審法院卻認定占有人“有權善意占有”，判決駁回。她回頭向拍賣法院申請國家賠償，希望返還她的血汗錢。

然而一年多過去，仍未解決。

一次法拍，多年無法入住

2021年3月2日，趙女士通過網絡司法拍賣平臺，以431312元競得位于呼和浩特市新城區塔利金三角公寓的一套房屋。該房屋沒有產權證，拍賣頁面上寫明：該房系合同房，未取得《房屋所有權證》，因五證不全，無法辦理過戶手續，法院僅出具過戶裁定。

9天后，呼和浩特市回民區人民法院作出執行裁定書，明確“該房屋所有權歸買受人趙女士所有”。原以為拿著這份由人民法院出具的執行裁定書，趙女士就可以取得該房產所有權。然而，這紙裁定卻沒能讓她順利入住。

趙女士向華商報大風新聞講述了一波三折的收房過程。2021年8月，一個叫段某明的男子自稱房主，換鎖進入房屋。2022年9月，趙女士發現房屋窗戶上貼著出租廣告，門鎖再次被換，聯系人為高某小。2022年9月23日，在趙女士已入住的情況下，高某小及楊某芳等人再次換鎖強行進入。據趙女士表示，高、楊二人系夫妻關系。

2023年3月，在當地派出所調解下，高某小與趙女士的丈夫達成治安調解協議，承諾“在法院等有權機關確定房屋權屬之前，不再進入該房屋”。但同年6月和8月高、楊二人兩次尾隨租客進入房屋，逼迫租客離開，導致趙女士無法出租。

法院一審：原占有人構成“有權善意占有”

2024年，趙女士將高某小、楊某芳訴至呼和浩特新城區人民法院，要求二人搬離并賠償損失。然而法院經審理后作出一審判決，駁回趙女士的全部訴訟請求。

法院在審理此案時發現，該房屋早在2014年就出售給楊某芳。2018年7月房屋交付，楊某芳同時繳納了配套費，2019年7月20日重新換簽了《商品房買賣合同》。高、楊二人提交了購房款收據、物業費收據、裝修合同等證據，證明其自2018年7月起實際占有該房屋。

基于上述事實，法院認為：“二被告基于其與案外人簽訂的《商品房買賣合同》，支付了案涉房屋購房款并對案涉房屋已經構成事實上的有權善意占有狀態。在人民法院拍賣、變賣成交裁定確認的所有權與實際占有權相分離情形下，原告權利不能直接對抗實際占有人，其權利不具有優先性。”

新城區人民法院同時指出，原告可另行就人民法院拍賣行為主張權利。

一份刑事判決，揭露一房多賣真相

在案件審理時，高、楊二人拿出了一份2023年的刑事判決書。“高楊二人之前給我說過這房子，2022年的時候被開發商的合伙人段某出售給了第三人，第三人收房時發現這房子一房二賣，很早前就賣給了高楊二人，隨后以涉嫌詐騙報警。”

呼和浩特市新城區人民法院（2023）內0102刑初51號刑事判決書，完整記錄了該房屋流轉的詳細經過：

第一次：2014年，段某明與合伙人承建該項目，雙方約定按出資比例分配房屋，涉案房屋段某明并無分配權。但該房屋由段某明介紹，出售給楊某芳。2018年7月交付房屋，2019年7月換簽《商品房買賣合同》。

第二次：2019年4月，段某明將該房屋借給他人用于抵押借款，段某明又與對方簽訂了《商品房買賣合同》。

第三次：2020年3月，回民區人民法院在執行上述抵押借款合同糾紛一案中，查封了該房屋，并于2021年3月1日進行拍賣，趙女士以43萬余元競得。

第四次：2022年4月，段某明將該房屋再次出售給第三人，騙取36.3萬元。第三人從高、楊二人處了解到房屋系一房二賣后報警。2023年，段某明因犯詐騙罪被判處有期徒刑七年。

因該刑事案件和趙女士無直接關系，判決中并沒有就趙女士支付給回民區法院43萬余元拍賣款該如何處理進行審判，僅判段某明返還第三人36.2萬元。

查出原因：執行拍賣前未調查清楚產權人

華商報大風新聞記者在2024年趙女士與高某小、楊某芳就房屋產權糾紛的判決書中看到，高、楊二人在答辯時這樣說道：趙女士的損失系由回民區人民法院造成，相關損失應當向回民區人民法院主張。

判決書中寫到，“本案涉案房屋沒有產權手續，根據答辯人事后了解的情況，原本涉案房屋拍賣過程中在進行價格評估時，評估機構曾以產權不明確為由拒絕出具房地產評估報告。但是回民區人民法院執行局在明知涉案房屋沒有產權手續、產權狀況不明了的情況下，超出職能范圍，未經過任何調查程序，就以執行局的名義違規出具了房屋情況說明，謊稱涉案房屋系申請執行人單獨所有，這才導致不具備拍賣條件的房屋被違法拍賣。”記者查看了相關評估公司2020年10月向回民區人民法院出具的情況說明，其中寫到，“由于該套房產產權資料不全，我們無法進行評估。直至2020年10月10日收到該房產相關產權資料并且于10月28日出具涉執房產估價報告。”

據華商報大風新聞了解，在法院審理產權糾紛的案件中，高、楊二人對之前回民區人民法院將房屋產權裁定歸趙女士所有的執行行為存在異議，向回民區人民檢察院申請監督，檢察院已受理。“但具體情況我并不知曉。”趙女士向記者說。

買受人轉向追責拍賣法院

2025年初開始，趙女士夫婦多次前往呼和浩特回民區人民法院執行局，就房屋拍賣卻無法取得所有權的問題進行溝通。同時，他們多次向該院立案庭遞交國家賠償申請，要求法院就其執行程序中的問題承擔賠償責任。

2026年3月24日，趙女士丈夫無奈地向華商報大風新聞表示，截至目前，回民區人民法院執行局仍未給出解決方案。

3月25日，華商報大風新聞聯系了該執行局相關負責人，希望就此事予以回應，但該負責人并未回電。

3月26日，記者撥通了呼和浩特回民區人民法院監督電話，工作人員表示會將此事向執行局反饋，要求盡快處理。隨后記者表示，能否就此事中存在的諸多問題請法院方面予以回應，但截至發稿，未收到任何答復。

一套沒有產權證的小產權房，在評估機構已拒絕評估的情況下，法院是如何在沒有核實真實產權人的情況下，僅依靠一份《房屋情況說明》就將其送上拍賣臺的？最終導致趙女士花43萬血汗錢，拍得這套法院無權執行拍賣、產權不屬于申請執行人的房產。

“目前，申請執行人拿到了拍賣款，法院完成了執行任務，房屋被真正的產權人繼續占有。”趙女士哭泣著說，“而我這43萬元卻像是打了水漂。”

法拍房被判歸他人所有，競拍者可申請執行回轉獲賠償

針對此事，陜西恒達律師事務所高級合伙人、知名公益律師趙良善認為：趙女士可以要求執行回轉案件款及資金占有利息。

趙良善表示，依據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百四十四條（2023修正）規定，執行完畢后據以執行的法律文書被撤銷，原執行機構應依當事人申請或職權作出執行回轉裁定，責令取得財產者返還財產及孳息。結合《最高人民法院關于人民法院執行工作若干問題的規定（試行）》第65條規定，執行回轉應重新立案并適用執行程序規定。本案中，另一法院已生效判決確認房屋所有權歸高、楊二人，原拍賣執行的法律基礎已喪失，執行回轉的法定條件完全成就，趙女士主張返還案件款及資金占有利息符合法律規定。

趙良善指出，執行局拖延不解決存在程序違法風險，需嚴格遵循法定救濟程序推進。趙女士可按以下步驟維權：

1. 向執行局提交書面執行回轉申請，附生效判決、拍賣成交憑證、資金支付記錄等證據，要求限期作出裁定；

2. 若執行局逾期未處理，依據《最高人民法院關于審理涉執行司法賠償案件適用法律若干問題的解釋》第一條規定，向執行局申請國家賠償，主張錯誤執行造成的財產損失及利息；

3. 對賠償決定不服的，依據《中華人民共和國國家賠償法》第二十四條規定，三十日內向上一級人民法院賠償委員會申請作出賠償決定；

4. 同時可向本院紀檢監察部門或上級法院執行局投訴，督促限期履職。

華商報大風新聞記者 謝濤 編輯 李婧

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