非住突圍與科技重塑，越秀服務打開第二增長曲線

本文來源：時代財經 作者：林欣禾

在行業深度調整持續推進的背景下，物業管理行業正從“規模競賽”邁入“價值競賽”的新階段。告別高歌猛進的外延擴張，物企回歸經營本質，在存量與增量之間尋找更具確定性的增長路徑。

這一輪行業重構中，真正具備長期主義的企業，正在主動放棄對規模的路徑依賴：一邊“做減法”，出清低效項目、優化業務結構；一邊“做加法”，強化服務能力與技術底座，構建穿越周期的內生增長引擎。

在此背景下，越秀服務（06626.HK）以“精益服務，向新圖強”為主線，持續推進組織變革與精細化運營。一方面夯實基礎服務能力，推動服務品質穩步提升；另一方面順應數字化浪潮，加速AI、物聯網等技術與業務場景融合，重塑管理效率與服務體驗。

多重舉措協同發力之下，越秀服務在復雜環境中保持穩健發展。

3月26日，越秀服務披露2025年度業績，實現營收39.02億元、擁有人應占盈利2.74億元，并持續提升分紅水平，展現出兼顧增長質量與股東回報的經營韌性。

越秀服務管理團隊出席2025年度業績會

非住突圍：從“住宅依賴”到“多業態驅動”

在行業從“規模擴張”轉向“質量競爭”的新階段，越秀服務的增長邏輯正發生清晰變化——從依賴住宅規模的傳統路徑，轉向以非住業務為核心突破口，構建更具韌性與溢價能力的發展結構。

2025年，這一轉型已進入收獲期。

截至2025年底，越秀服務合約面積超9000萬平方米，在管面積7347萬平方米，在管項目465個、合約項目521個，服務業主33萬戶，整體規模保持穩步增長。

在此基礎上，公司持續優化區域與項目結構，一二線城市在管面積占比提升至92%，并以粵港澳大灣區為核心（占比62%），強化高能級城市布局，為業務拓展奠定基礎。

更具標志性的，是非住領域的加速突破。

2025年，越秀服務明確“以質為先”的投拓原則，構建“嚴格篩選+規范決策+全周期閉環”的精益投拓體系。新簽年合同額3億元，其中非住業務占比高達87%，成為新增規模的絕對主引擎。同時，公司成立非住事業部，集中資源切入銀行、高校、交通樞紐、公建等高附加值賽道，持續強化專業能力。

一批標志性項目的落地，進一步驗證了這一轉型路徑的有效性。

從廣州塔附近的高端寫字樓港航大廈到實現TOD突破的天津西站，從綜合運營項目旌陽湖科創園到南京渡江勝利紀念館這一省外公建標桿，越秀服務在商企、產業園及公共服務領域全面開花。

在大交通賽道，越秀服務已服務港珠澳大橋管理局、廣州白云站等關鍵節點項目，覆蓋設備運維、環境管理及大型活動保障等多元場景，逐步建立行業標桿能力。

越秀服務為港珠澳大橋跨境騎行賽做好后勤保障工作

與此同時，越秀服務堅持提質增效的發展思路，主動退出盈利能力低、回款不達標、低效的項目，累計退場面積 655 萬平方米，持續優化在管項目組合和布局。2025年市拓項目當期收繳率高達94%，從側面印證了非住業務在客戶質量與回款能力上的優勢。

截至2025年底，非住業態在管面積占比已提升至37%，TOD、商業及產業園、公建等板塊同步提升，逐步形成與住宅并行的“四輪驅動”格局。

從住宅物業公司到綜合城市服務商，越秀服務的邊界正在被重新定義。

科技重塑：從“人治經驗”到“數據驅動”

在物業行業邁入“價值創造”階段的當下，技術不再只是輔助工具，而是重構競爭力的核心變量。以AI、物聯網、大數據為代表的數智化能力，正深度嵌入服務與管理全流程，推動行業從“人治邏輯”向“數據邏輯”躍遷。

在這一背景下，越秀服務以科技為抓手，推動運營與服務模式的系統性升級。

2025年，公司以集成指揮中心為核心，構建平臺+終端的一體化運營體系，推動“軟硬服一體化”管理落地：管理駕駛艙實現集團、區域、項目三級數據穿透，約80%的核心指標系統直出；EBA-FM系統實時采集設備與作業數據，形成監測-預警-派單的閉環機制；AI品控系統已覆蓋209個項目，可自動識別多類場景風險，上線以來AI智能分析超8414萬次，預警超37萬次，使品質管理由被動檢查轉向主動守護。

在一線場景中，人機協同進一步提升執行穩定性。

據公司管理層介紹，在清潔場景上，越秀服務已引入超過300臺作業設備，覆蓋約75%項目，實現服務標準化與效率提升；同時，智慧通行系統實現100%覆蓋，將騎手通行時間從5分鐘壓縮至45秒，在安全與效率之間取得平衡。

技術投入的價值，最終體現在經營結果上。

根據第三方調研結果，越秀服務2025年月度分散調研的住宅四保一服滿意度達85.6分，較2024年提升2.2分，遠超行業平均水平。盡管行業收繳率持續下降，越秀服務的小業主收繳率同比仍有上升，保持高位且遠高于行業平均水平。

值得一提的是，公司堅持核心技術自主研發，AI品控系統從軟件到硬件再到算法均為自主研發，較外采節約開發成本約300萬元，更有效規避外部技術依賴風險。

越秀服務自研AI邊緣智腦產品

越秀服務管理層透露，公司將積極推進技術能力的對外輸出，在持續賦能內部與外拓項目的同時，加快科技能力的產品化與商業化落地，打造新的業務增長點。

隨著集成指揮中心的落地，越秀服務已逐步實現“聽得見客戶聲音、看得見項目品質、管得住項目數據”的運營閉環，在降本增效上形成可復制能力。當服務開始“被數據定義”，物業行業的效率邊界也隨之被重寫。

穩健底盤：現金流與戰略的雙重確定性

在行業波動加劇的背景下，財務穩健性正成為檢驗物業企業質量的關鍵指標。

2025年，越秀服務實現營業收入約39億元，非商業與商業板塊均實現穩步增長，結構保持穩定。其中非商業收入占比81%，基礎物業管理收入同比增長21%至近15億元，占比提升至38%，繼續發揮“壓艙石”作用。

現金流質量持續改善，經營韌性進一步增強。

截至2025年底，公司現金及定期存款達49.06億元，全年經營性現金凈流入5.09億元，在行業普遍承壓的背景下，體現出項目質量、收繳能力與成本控制的綜合優勢。期末凈資產35.16億元，ROE7.8%，財務基本面持續穩固。

在此基礎上，越秀服務明確了下一階段的發展路徑。

圍繞“十五五”戰略，越秀服務將從規模導向轉向高質量發展：一是聚焦12個核心城市，強化區域深耕；二是加碼非住賽道，重點布局商寫園、大公建與大交通；三是推動增值服務由“交易型”向“運營型”升級，深挖存量價值。

面向未來，越秀服務提出成為“客戶信賴的智慧城市服務領導者”的企業愿景，并以“根深葉茂”為核心路徑，基礎服務做深，增值服務做寬，在不確定周期中構建確定性增長。

當行業退潮，真正決定企業高度的，不再是規模，而是結構、能力與現金流。