穿越周期，韌性發展｜越秀服務：數智戰略詮釋物業行業發展新路徑

2025年，房地產行業深度調整的傳導效應持續作用于物業管理領域，行業迎來存量競爭的關鍵階段，物業費限價政策落地、收繳率連續下滑、規模擴張邊際效益遞減等多重因素交織，推動行業從粗放式增長向高質量發展轉型。在此背景下，頭部物業企業紛紛調整發展戰略，或深耕科技賽道、或布局多元業態、或夯實基礎服務，行業分化態勢愈發明顯。越秀服務（06626.HK）于3月26日披露2025年全年業績報告，顯示出在行業營收增速普遍放緩的環境下，公司以數智化轉型為核心驅動力，實現了經營質量、服務品質、業態布局的全方位提升。

依托母公司越秀地產的地方國企背景優勢，越秀服務始終堅守長期主義發展理念，拒絕盲目規模擴張，聚焦經營質量提升。2025年越秀地產逆勢穩居房企銷售排名前十，為越秀服務提供了穩定且高質量的新增在管面積來源。報告期內，越秀服務實現營業收入39.02億元，其中基礎物管服務收入14.99億元，同比增長21.3%，連續多年保持雙位數增長；物管基本盤合計收入21.16億元，同比上升13.3%，占總收入比例提升至54%，盈利穩定性進一步增強，在行業整體發展承壓的背景下，展現出穩健的有質量增長態勢。越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄在業績發布會上直言：“當前市場環境對物管行業在服務品質和經營質量上均提出了更高要求，越秀服務始終堅守長期主義，不追求表面的規模數字，而是以經營質量為核心，這是我們能在行業調整期保持穩健發展的關鍵。”

越秀服務非執行董事兼董事會主席江國雄先生（左二）、執行董事兼行政總裁王建輝先生（右二）、執行董事兼常務副總裁張成皓先生（左一）、財務總監李慧婷女士（右一）

由追求規模轉向追求效益，構筑有質量增長的基石

房地產行業進入存量時代后，物業管理行業的規模擴張邏輯發生根本性轉變，單純追求在管面積的增長模式已難以為繼，優質項目篩選、低效項目優化、高能級區域布局成為企業實現有質量增長的核心要素。頭部物業企業紛紛摒棄盲目擴張策略，轉而構建精細化的項目管理體系，越秀服務則憑借清晰的戰略定位，在規模發展上實現了質與量的協同提升。

2025年，越秀服務堅持“有質增長”原則，主動退出低效益項目655萬平方米，通過優化項目組合為長期高質量發展騰出資源和空間。截至2025年底，公司在管面積達7347萬平方米，同比增長6.0%，合約面積超9000萬平方米，規模增長始終保持在合理區間。在區域布局上，公司持續聚焦高能級城市，92%在管面積位于一二線城市，其中大灣區占比達62%，這些區域人口凈流入強勁、經濟發展活躍、物業需求旺盛且支付能力較強，為公司帶來了更穩定的收入來源，也為收繳率提升奠定了基礎。

市場拓展環節，越秀服務構建了“精準篩選—優質履約—高效運營—嚴格退出”的全周期管理體系，實現了外拓項目的質量把控。2025年公司全年新增合約面積約980萬平方米，新增簽約項目69個，外拓項目當期收繳率達94%，遠超行業平均水平，充分印證了其“質量優于數量”戰略轉型的有效性。

越秀服務管理層在業績發布會上表示：“我們的市場拓展始終圍繞資信優、支付能力強、戰略匹配高的賽道展開，提升評審標準，強化風險管控，只選優質項目，這也是我們外拓項目能保持高收繳率的根本原因。”在行業收繳率持續承壓的背景下，越秀服務的高收繳率不僅保障了現金流的穩定，更成為其有質量增長的重要體現。江國雄也補充道：“物業管理行業是優質的輕資產市場，我們會持續關注優質發展機會，但始終以有利于股東、有利于客戶為前提，符合行業高質量發展的方向。”

數智化全鏈賦能，激活有質量增長的動能

在物業行業回歸服務本質的發展趨勢下，科技成為推動企業服務品質提升、運營效率優化的核心驅動力，頭部企業紛紛加大科技投入，探索數智化轉型路徑。與行業內部分企業采用第三方技術采購模式不同，越秀服務堅持自主研發，以“軟硬服一體化”推動數智化全鏈條賦能，從品質管控、作業模式到客戶體驗，科技進步已深度融入企業運營的各個環節，成為其實現有質量增長的核心引擎。

在品質管控層面，越秀服務自研的AI品控系統已全面覆蓋209個項目，較外采模式節約開發成本約300萬元，相關成果還獲得市國資委專項獎勵。該系統上線以來，累計完成AI智能分析超8414萬次，預警超37萬次，能夠自動識別車輛占道、垃圾滿溢、電瓶車違停等場景風險，讓品質管控從傳統的“被動檢查”升級為“主動守護”。同時，公司打造的集成指揮中心實現24小時現場品質監控，80%指標系統直出，完成集團、區域、項目三級數據可視化穿透，可對人員離崗、車場異常抬桿等問題進行遠程值守，通過后臺數據倒逼一線規范作業，全面提升了品質管控的效率和精準度。越秀服務管理層在業績會上談及數智化轉型時表示：“我們的AI品控系統，從管理軟件到采集硬件再到算法模型均為自主研發，這不僅規避了外部技術依賴風險，更能讓科技真正融入服務細節，這是我們數智化轉型的核心優勢。”

作業模式的數智化迭代是越秀服務降本增效、提升服務標準化的核心抓手。公司一方面聚焦 “人機協同” 作業模式，引入 “清洗中心集中配送 + 機械作業” 模式，以集中化管理和機械化作業替代傳統人工操作，既有效降低人工成本，也保障了服務的標準化與精細化，保潔滿意度較上半年實現明顯提升，同時，這一模式也延伸至綠化管理，通過打造集約化、標準化體系，大力推動人機結合作業，全方位保障服務輸出的穩定性與一致性。；另一方面將品質巡檢從人工模式升級為物聯模式，通過自研 100% 自主可控的 EBA 系統 + RTU 網關，依托 AIoT 技術實現設施設備智能化管理，大幅降低人工巡檢量，讓 “優質優價” 真正落地。

越秀服務自研AI邊緣智腦產品

數智化技術的應用也讓客戶體驗得到顯著優化，成為提升客戶粘性和收繳率的重要抓手。2025年，越秀服務“悅秀會”小程序在全國煥新上線，全年新增激活11.2萬業戶，業戶活躍率達97%；智慧通行系統實現100%項目覆蓋，騎手通行效率從5分鐘壓縮至45秒。數智化帶來的服務體驗升級，直接推動了客戶滿意度的提升，2025年第三方月度分散調研的住宅四保一服滿意度達85.6分，較2024年提升2.2分，遠超行業平均水平。

管理層對此介紹道：“我們在客戶溝通層面，引入智慧工單、智慧通行等數字化工具，就是為了提升業主在報修、通行等方面的便利性，通過科技賦能增強客戶體驗，而客戶的認可就是我們業績增長的最大底氣。”

業態結構優化，拓寬有質量增長的邊界

房地產行業的結構調整推動物業管理行業的業態布局向多元化發展，單一的住宅物業服務已難以滿足企業的增長需求，非住業態成為頭部企業的重要增長極。同時，社區增值服務的深度挖掘，也成為企業提升盈利能力、增強客戶粘性的關鍵方向。越秀服務以數智化技術為支撐，持續優化業態結構，在非住業態拓展和增值服務升級上實現雙重突破，進一步拓寬了有質量增長的邊界。

非住業態布局上，越秀服務聚焦商寫園、大公建、大交通三大戰略賽道，截至2025年底，非住業態在管面積占比已達37%。2025年公司市場拓展新簽年合同額約3億元，其中非住

業務占比87%，全面突破銀行、高校等細分賽道，成功中標港航大廈、天津西站、旌陽湖科創園等一批標桿項目。

江國雄在業績會上透露：“我們在住宅業務之外，已成立非住宅業務中心，重點聚焦企業總部、高校及大客戶園區等優質細分賽道，同時通過智能化升級提升服務能力，這是我們未來規模和利潤增長的重要方向。”廣州白云站、港珠澳大橋管理局等標桿項目的運營，更是印證了越秀服務在非住業態的服務實力，對此管理層表示：“非住業態是公司‘十五五’期間的核心發展方向，我們會深耕戰略城市，建立嚴格的項目退出機制，確保進場項目全盈利及高收繳率，實現規模與質量的同步提升。”

越秀服務為港珠澳大橋跨境騎行賽做好后勤保障工作

在社區增值服務領域，越秀服務2025年實現收入9.63億元，成為公司營收的重要組成部分。“悅+LIFE”融合業態門店試點落地、無錫隆亭里招商率超82%，標志著公司從物業服務向資產運營轉型邁出關鍵一步。越秀服務執行董事兼行政總裁王建輝在業績發布會上表示：“我們的增值服務始終以業主需求為核心，從社區零售到文商旅業務，都是在基礎服務的基礎上拓展邊界，而數智化平臺則為增值服務提供了高效的運營支撐，未來我們還會繼續挖掘增值賽道潛力。”

在業態結構優化的同時，越秀服務始終堅守服務品質，實現對多元業態的標準化管理。針對住宅物業，公司迭代四級服務標準、開展“四保進階2.0”專項行動、落地“悅煥新”計劃，累計投入數千萬元完成228項品質更新。管理層直言：“服務是物業企業的立身之本，無論業態如何拓展，科技如何賦能，我們始終把服務品質放在第一位，這是越秀服務作為國企的責任，也是我們贏得市場的根本。”

穩健經營策略，彰顯有質量增長的擔當

2025年作為“十四五”規劃的收官之年，物業管理行業的轉型發展已進入深水區，從增量紅利到存量博弈的轉變，要求企業必須重構發展邏輯，以經營質量、服務品質、科技能力構筑核心競爭力。頭部物業企業的發展策略呈現出差異化特征，而越秀服務作為地方國企背景的物業企業，其發展路徑展現出鮮明的國企特質。

越秀服務始終將穩健經營放在首位。面對行業內部分企業面臨現金流壓力的環境，公司憑借優質項目結構、高效收繳管理與精益成本控制，實現經營性現金流持續凈流入5.09億元，印證了業務模式的可持續性與盈利質量的可靠性。報告期內，越秀服務現金及定期存款達49.06億元，較2024年末穩步增長，為優質項目拓展、核心技術研發、業務模式創新提供了充足“彈藥”。股東回報方面，公司決定將派息比率從過往的50%進一步提升至60%，全年派息每股0.11元人民幣，以實際行動彰顯對公司長期價值的堅定信心。

同時，國企的社會責任屬性也推動公司將ESG發展融入經營全過程，2025年公司MSCI ESG評級保持A級、Wind ESG評級升至AA，成為行業標桿。江國雄表示：“作為地方國企，越秀服務不僅要實現企業自身的發展，更要踐行社會責任，推動企業與社會、環境的協同發展，這也是我們長期主義的重要內涵。”

站在“十五五”規劃的開局之年，物業管理行業的高質量發展趨勢將更加明確，數智化、多元化、精細化將成為行業發展的核心關鍵詞。對于未來發展，越秀服務管理層已明確清晰規劃，王建輝在業績會上展望道：“我們在手資金充足，未來會持續加大自主研發投入，以AI-Driven為核心戰略深化數智化轉型，同時繼續深耕非住三大賽道，也會積極留意市場上的優質并購機會，重點關注與公司協同效益高、經營質量好的標的，以及智能家居、能源管理等上下游領域。”江國雄也表示：“未來，越秀服務會不斷提升基礎服務能力、增加區域深耕耐力、強化市場綜合競爭力，以堅守長期主義的理念持續穿越市場周期，努力成為客戶信賴的智慧城市服務領導者。”