寫字樓空置率約3成，佛山千燈湖也頂不住了？

佛山第一CBD金融高新區

編輯：淘氣包

租金下滑、入駐率低迷...佛山寫字樓辦公市場，正陷入水深火熱的困局。

筆者在金融高新區實探的過程中發現，個別寫字樓氛圍空蕩蕩，下班時間人流稀疏...不禁讓人唏噓。

據統計，2025年全市辦公供應量同比減少35%，成交量同比下降58%，成交規模持續新低。（數據來源：克而瑞）

圖源：克而瑞

此外，最近一次公布的數據顯示，2025年上半年佛山寫字樓空置率為28%，遠超合理閾值。

按國際成熟商辦市場的標準，空置率低于20%屬于合理閾值，而超過30%則是警戒紅線。

租金方面，我們根據公開信息及租售平臺整理，近5年平均租金下降約19.9%，租金下行+空置率攀升，佛山寫字樓市場明顯過剩了。

更重要的是，租金單價只是冰山一角。

寫字樓的隱藏成本還包含物業費平均20元 /㎡/ 月、核心區停車費500 元 / 月，還需確認加班空調是否額外收費、得房率多少等問題。

所以，當空置率高的時候，會有不少業主降價甩租，甚至直接免租，比如說三山的安科大廈25元/月，只為了省下物業費。

當然，數據體現的是整體情況。其真實體感究竟如何？我們接下來一番實探~

萬達中心 空置率約6成

此次我們主要走訪佛山寫字樓租賃最為火熱的金融高新區，近地鐵的萬達廣場，是我們第一個探訪的地點。

萬達廣場E座

萬達中心，空置率約6成

進去一樓大堂一看，粗略統計整棟萬達廣場E座約有217間可出租，而僅有87家掛了公司名牌，大概估算實際租出去的比例為40%，空置率大約在六成。

萬達廣場E座

有意思的是，按照上述統計看，基本涵蓋小金融公司、電子商務、電銷、化妝品、茶葉、眼鏡、教育、地產、微商以及建筑等企業。

有的還是工作室的模式，比如修眉、美容、服裝等，不得不說在寫字樓做店鋪，可見租金是非常友好的。

據筆者交談得知，建面約117平的直租約4500元/月、管理費18元/平，折合約38元/平/月。

而登上眾多企業集中的高層后，發現小金融、貸款公司數量不少。

萬達廣場E座

其實這類小金融公司，在來到千燈湖、金融高新區內的寫字樓之前，就已經在佛山悄悄扎根了。

就拿佛山民間金融街來說，前身正是夏西商務區。當年這里扎堆入駐了海量金融貸款公司，房間廣泛流傳“沒錢用就到夏西國際商務區”的梗。

佛山民間金融街

南海富力廣場，一波三折3.5億元再上法拍

比起空置率，更可怕的是寫字樓運營停滯、上法拍。

富力國際金融中心

南海富力廣場的前身是華南國際金融中心，位于千燈湖核心地段。2008年廣東新天鴻以11001萬元抄底拿下該地塊，當時樓面價僅428元/㎡。

拿地后項目進度緩慢，甚至停工過。富力于2017年收購接手，計劃打造約7萬平購物中心，超甲級寫字樓、公寓等業態，打造千燈湖商務標桿。

小編去到現場的時候，購物中心是沒戲了，一眼看去是沙縣小吃、庫迪等餐飲小店，而且有很多處于空鋪狀態。

而就在最近，富力持有的廣東新天鴻物業發展有限公司的75%股權，上架京東司法拍賣平臺。

起拍價為約35億元，在4月7日上午10點開拍。

其實在去年，國際金融中心共計387處房產（商場使用）被打包拍賣，評估價4.576億元，起拍價約3.9億元，但是最終還是無人接盤流拍了。

目前，寫字樓已投入使用，精裝修100-2500㎡，租金約45元/平/月，管理費約25元/平/月。

友邦金融中心這邊的寫字樓，有新東方教輔公司的入駐，夜晚亮燈率有一半左右，人氣氛圍會更熱鬧。招商置地中心、宏宇瓏裕等新寫字樓租金在區域內較高均價約50元/月/平。

友邦金融中心

商改住，降首付比例

全面盤活樓宇經濟

佛山目前產業形態畸形，迫切需求轉型，適應第三產業發展的寫字樓，其誕生必不可少。

但是，佛山當下要發展第三產業，應當從需求端考慮來建寫字樓，而不要盲目建設。

在去年2025年11月，佛山出臺12條樓市措施。其中就提到了，嚴控新增商服用地供應規模和商住用地配比。

更為重要的是，促進商服用地轉型利用，轉換用于保障性住房、醫療、養老、文化創意、體育健身、旅游休閑等。

比如說，佛山原農行總部大樓現改造為全季酒店。

此外，在2025佛山辦公項目銷售榜單上，八方藝術中心以2.26億元，成交25套位居榜首。

細究之下，其產品主要是3棟商業大平層317-646㎡，41層高；以及21獨棟別墅（不對外開售，內部消化）。

大平層的視野一線無遮擋江景，與江的距離僅一條綠道的距離，更可俯瞰“江+湖+城”三重景觀。作為酒店級大平層，未來還將提供酒店式服。

好消息是，今年1月15日國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，將商業用房購房貸款最低首付比例統一下調至30%，為沉寂的商辦市場注入利好。

比起自2007年起商業用房首付比例不低于50%的長期規定，極大盤活商辦市場、去庫存的壓力。

近幾年寫字樓租金不漲反跌，5年時間從61元/平/月跌至41元/平/月。

寫字樓亂象叢生，租客主要以小金融公司、電子商務、電話營銷、美容美發工作室、地產、微商、裝修以及建筑等公司為主，與高大上的第三產業有所偏差。

寫字樓實際空置率更高，存量時代，空置率或將上升后才能企穩。