直面收繳率下降、利潤下滑 越秀服務(wù)：積極做“加減法”

“2025年物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)邁入以存量競爭、品質(zhì)為王、精益運(yùn)營為特征的行業(yè)發(fā)展新階段。”3月26日，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會主席江國雄在業(yè)績發(fā)布會上如是說。

回顧2025年，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，越秀服務(wù)總收入約39.01億元，同比增長0.9%；公司擁有人應(yīng)占盈利為2.73億元，同比下降22.5%，呈現(xiàn)出“增收不增利”的特征。

雖然盈利承壓，但越秀服務(wù)在財(cái)務(wù)方面仍然保持了穩(wěn)健。截至2025年底，越秀服務(wù)現(xiàn)金及定期存款達(dá)49.06億元，經(jīng)營性現(xiàn)金流持續(xù)為正至5.09億元；同時，其2025年在管物業(yè)的物業(yè)費(fèi)整體收繳率為91.8%，處于行業(yè)較高水平。

3月26日，越秀服務(wù)舉行2025年業(yè)績發(fā)布會。企業(yè)供圖

物企盈利變得更難

財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，2025年，越秀服務(wù)毛利率為14.8%，同比下降8.5個百分點(diǎn)。

越秀服務(wù)的業(yè)績數(shù)據(jù)也反映了在房地產(chǎn)行業(yè)整體承壓下，物企也面臨著“增收不增利”的陣痛期。

越秀服務(wù)財(cái)務(wù)總監(jiān)李慧婷表示，毛利率下降主要是受到了行業(yè)的影響，特別是上游的房地產(chǎn)行業(yè)還處于深度調(diào)整期；另外房屋硬裝業(yè)務(wù)階段性結(jié)轉(zhuǎn)收入確認(rèn)完畢會導(dǎo)致整個結(jié)構(gòu)性的變化，也是毛利率下降的原因。

對于毛利率如何改善，李慧婷回應(yīng)稱：“2026年，公司將從三個方面進(jìn)行降本增效，一是積極拓展非住賽道業(yè)務(wù)，因?yàn)榉亲№?xiàng)目的付費(fèi)主體信用較強(qiáng)，整體收繳率相對穩(wěn)定，通過拓展非住項(xiàng)目可以優(yōu)化公司的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)；第二，在增值業(yè)務(wù)方面，公司會在運(yùn)營方向上推進(jìn)轉(zhuǎn)型，特別是在智能家居、能源管理方面，針對這些高壁壘的新業(yè)務(wù)做積極的孵化與拓展；第三是通過科技賦能去提升人效，做更精細(xì)化的成本管控，去對沖基礎(chǔ)基本工資和社保公積金每年調(diào)整導(dǎo)致的人工成本剛性上漲壓力。”

截至2025年末，越秀服務(wù)的在管面積為7350萬平方米，同比增長6%；集團(tuán)合約面積為9000萬平方米，同比增長1.4%，合約項(xiàng)目521個。

在面臨盈利壓力時，去年，越秀服務(wù)也積極做“減法”：主動退出盈利能力低、回款不達(dá)標(biāo)的低效益項(xiàng)目，累計(jì)退場面積約655萬平方米。

越秀服務(wù)年報截圖

今年將聚焦非住業(yè)態(tài)

面對房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型以及盈利空間的下降，越秀服務(wù)給出的答案是積極“做加法”，拓展非住業(yè)態(tài)和大力布局增值服務(wù)。

江國雄透露，公司今年的戰(zhàn)略是“聚焦”，一是聚焦深耕戰(zhàn)略城市，做深做透；目前，公司管理層已經(jīng)設(shè)定了12個核心城市，大灣區(qū)、長三角，以及北京、天津等高能級城市，通過深耕筑牢基本盤。二是聚焦非住業(yè)態(tài)，圍繞商學(xué)院、大型公建、大交通三大戰(zhàn)略賽道，強(qiáng)化細(xì)分賽道拓展。三是調(diào)整增值服務(wù)結(jié)構(gòu)，業(yè)務(wù)布局向民生型、運(yùn)營型發(fā)展，貼近業(yè)主需求，形成業(yè)務(wù)協(xié)同。

實(shí)際上，2025年越秀服務(wù)在新拓展項(xiàng)目中已經(jīng)向非住業(yè)務(wù)傾斜，報告期內(nèi)非住業(yè)務(wù)占當(dāng)年市場拓展合同額的87%，銀行、高校、TOD、公建等業(yè)態(tài)成為重點(diǎn)拓展目標(biāo)。

在積極拓展新項(xiàng)目的同時，越秀服務(wù)直面“收繳率持續(xù)下降”的行業(yè)共同難題。

江國雄透露，越秀服務(wù)還將從三個方面應(yīng)對物業(yè)費(fèi)收繳率下降，一是通過保持服務(wù)品質(zhì)、數(shù)字化賦能等方式，提升客戶滿意度，拉升客戶的繳費(fèi)意愿；二是推廣更便捷的繳費(fèi)渠道，推廣預(yù)繳存、積分抵物業(yè)費(fèi)等活動；三是加強(qiáng)對外拓項(xiàng)目的賬期管理，逾期繳費(fèi)超過兩個合同期的項(xiàng)目將啟動退場檢視。

在談及收購的問題時，越秀服務(wù)管理層表示，目前公司在手現(xiàn)金和定存有約40億元，資金充足。在上市籌集的資金中，有5億元可以用于收并購，過往總體使用比例偏低，主要是因?yàn)楣驹诿鎸κ詹①彆r比較審慎，希望做到有質(zhì)量和負(fù)責(zé)任的收并購。2025年以來，公司一直在積極地留意和跟進(jìn)市場機(jī)會，希望可以通過收并購擴(kuò)大公司的規(guī)模和效益，重點(diǎn)關(guān)注與公司有協(xié)同、效益比較高，運(yùn)營質(zhì)量高、可持續(xù)性高、財(cái)務(wù)規(guī)范，并且估值相對合理的標(biāo)的。

新京報貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 趙琳