法律利劍出鞘！南通都會沁園業主終審勝訴，碧桂園物業被強制退場！

法律利劍出鞘！南通都會沁園業主終審勝訴，碧桂園物業被強制退場！

歷時整整一年，南通創新區都會沁園的“換物業大戰”終于迎來終局！2026年3月16日，南通市中級人民法院作出終審判決：駁回碧桂園物業上訴，維持原判——前期物業服務合同已依法終止，碧桂園必須限期退場并移交全部資料、資產及設施。

這場業主與物業之間的拉鋸戰，不僅是一場簡單的物業服務更替，更是一次業主權利意識的覺醒和法律維權的勝利。它向所有物業公司傳遞了一個明確信號：在法治社會，任何侵害業主合法權益的行為，終將受到法律的制裁。

一場曠日持久的“換物業拉鋸戰”

都會沁園位于南通創新區核芯位置，小區占地面積47165平方米，總建筑面積146824.42平方米，住宅720戶，共11棟樓。自2020年10月一期交房以來，碧桂園物業一直擔任前期物業服務企業。

2024年7月30日，都會沁園業主大會依法決議，選聘南都物業為新物業服務企業。8月8日，業委會與南都物業正式簽訂《物業服務合同》，前期物業合同依法終止。次日，業委會發函要求碧桂園物業于8月24日前退場并交接。

然而，碧桂園物業對業主大會決議及業委會成立的合法性存有異議，拒絕撤場。8月25日，南都物業進場時遭到碧桂園物業阻攔，無法正常入駐。這場“換物業持久戰”由此拉開序幕。

法律程序：從業主撤銷權到強制退場訴訟

面對碧桂園物業的拒不退場，業主們選擇了法律途徑。2024年12月16日，業委會向南通市崇川區人民法院提起訴訟，請求判令碧桂園物業撤出小區。

與此同時，2025年1月20日，小區業主靳某起訴業委會，要求撤銷業主大會選聘新物業的相關決議。這一“業主撤銷權之訴”成為碧桂園物業拖延退場的策略之一。

然而，法律的天平始終傾向正義一方。2025年5月14日，一審法院判決業主大會決議合法有效。靳某不服提起上訴，但于2025年10月13日終審敗訴，南通市中級人民法院駁回上訴，維持原判。

值得注意的是，為什么是業主起訴撤銷業主大會決議，而不是物業公司直接起訴？因為物業公司不是小區業主，不受業主大會決定的約束，與業主大會的決定不具有直接利害關系。業主大會議事是小區業主內部的事情，物業公司無權起訴請求撤銷業主大會決定。

法院判決：法律條文成為業主維權的利器

2025年12月10日，崇川區法院作出一審判決：確認地產公司與碧桂園物業簽訂的《前期物業服務合同》于2024年8月8日終止；判令碧桂園物業于判決生效之日起十五日內退出小區物業服務區域，并向業委會移交相關資料、設施并結清相關費用。

碧桂園物業不服提起上訴，但2026年3月16日的終審判決徹底終結了這場拉鋸戰。法院在判決中明確了三個關鍵事實：

第一，前期物業服務合同已依法終止。《中華人民共和國民法典》第九百四十條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。本案中，都會沁園業委會于2024年8月8日與南都公司簽訂《物業服務合同》，該合同依法成立并生效，符合民法典規定的前期物業服務合同法定終止條件。

第二，選聘程序合法有效。生效判決已認定都會沁園業委會選聘物業公司的程序合法、選聘行為有效，相應地，都會沁園業委會與南都公司簽訂的《物業服務合同》合法有效。

第三，原物業服務人負有退場移交義務。《中華人民共和國民法典》第九百四十九條第一款規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會。碧桂園公司作為原物業服務人，拒不履行移交義務，侵害了業主及業委會的合法權益。

業主的堅持：用法律武器守住家園管理主動權

從“選聘新物業”到“法院強制退場”，都會沁園的業主們用法律武器守住了家園管理的主動權。這場持續近兩年的維權之路，每一步都寫滿了業主的堅持與博弈。

面對終審判決，都會沁園業委會要求碧桂園物業主動履行判決、平穩有序退場，完整移交資料、資產及設施設備，以實際行動維護企業品牌聲譽。

南通“換物業大潮”的縮影

都會沁園的成功并非孤例。近年來，隨著業主對物業重要性認知的提高，南通多個小區掀起了“換物業大潮”。

2025年年初，位于新東區的佳期漫小區將原有的碧桂園物業更換為金科服務。2025年8月初，萬科物業盛大進駐圓融璽悅。同年8月8日，新城悅服務正式入駐海納春江小區。2025年12月6日，蘇建學府雅居告別建基物業，迎來招商物業進駐。

這些案例表明，業主們越來越意識到物業服務質量直接關乎著小區的管理水平和生活幸福感。當物業服務不能滿足業主需求時，業主有權依法更換物業公司。

啟示與思考：物業行業必須尊重業主權利

都會沁園案件為全國業主維權提供了重要參考。它明確了幾點關鍵啟示：

首先，業主大會決議具有法律效力。只要程序合法，業主大會選聘新物業的決議就受到法律保護，任何個人或組織都無權隨意否定。

其次，法律是業主維權的有力武器。《民法典》等相關法律法規為業主更換物業提供了明確依據，業主應學會運用法律武器維護自身權益。

第三，物業公司必須尊重法律和業主權利。物業服務合同終止后，原物業公司有義務按時退場移交，拒不履行將面臨法律制裁。

最后，業委會的作用至關重要。一個依法成立、運作規范的業委會，是業主維權的重要組織保障。

物業的好壞，直接關乎著小區的管理水平和生活幸福感。都會沁園業主的勝利，不僅是一個小區的勝利，更是法治精神的勝利。它向所有物業公司發出明確信號：在新時代，只有真正以業主為中心，提供優質服務，才能贏得市場；任何試圖通過拖延、阻撓等方式侵害業主權益的行為，終將在法律面前碰壁。

隨著業主權利意識的覺醒和法律制度的完善，中國的物業管理行業正迎來深刻變革。都會沁園的故事，只是這場變革中的一個縮影，但它所彰顯的法治精神和業主權利，將激勵更多小區業主勇敢站出來，用法律武器守護自己的家園。