碧桂園被強制清退

近日，碧桂園物業被南通都會沁園強制清退，這是一起歷時近兩年、涉及多輪司法訴訟的典型物業交接糾紛。

一、事件背景與小區概況

都會沁園位于江蘇省南通市崇川區創新區，總建筑面積146824.42平方米，其中住宅面積102058.61平方米，共11棟住宅，總戶數720戶。小區一期于2020年10月1日交房，二期于2021年1月1日交房，自交房以來一直由碧桂園生活服務集團股份有限公司南通分公司提供前期物業服務。

二、事件發展時間線

第一階段：業主大會決議與新合同簽訂（2024年7-8月）

? 2024年7月30日：都會沁園召開業主大會，依法表決通過選聘南都物業為新物業服務企業的決議。

? 2024年8月8日：都會沁園業主委員會與南都物業正式簽訂《物業服務合同》。根據《中華人民共和國民法典》第九百四十條規定，業主委員會與新物業服務人訂立的物業服務合同生效后，前期物業服務合同即終止。

? 2024年8月9日：業委會向碧桂園物業發出《退場交接通知書》，要求其在8月24日前退出小區并完成交接。

? 2024年8月25日：南都物業按計劃進場交接時，遭到碧桂園物業的阻攔，碧桂園物業以“選聘新物業程序存在諸多瑕疵”為由拒絕退場，導致交接失敗。

第二階段：司法訴訟與拉鋸戰（2024年12月-2025年12月）

? 2024年12月16日：因碧桂園物業拒不退場，都會沁園業委會向南通市崇川區人民法院提起訴訟（案號：(2025)蘇0602民初5317號），要求碧桂園物業撤場并依法交接。

? 2025年1月20日：小區業主靳某向法院提起業主撤銷權糾紛訴訟，要求撤銷業主大會選聘新物業的相關決議。

? 2025年5月14日：南通市崇川區人民法院一審判決，認定業主大會決議合法有效，駁回靳某的訴訟請求。

? 2025年10月13日：業主撤銷權糾紛案終審判決，南通市中級人民法院維持原判，確認業主大會選聘新物業的程序及決議合法有效。

? 2025年12月10日：物業服務合同糾紛案一審判決，南通市崇川區人民法院判決確認《前期物業服務合同》于2024年8月8日終止，判令碧桂園物業于判決生效之日起十五日內退出小區，并向業委會移交相關資料、設施并結清相關費用。

第三階段：終審判決與強制執行準備（2026年3月）

? 2026年3月16日：碧桂園物業不服一審判決提起上訴后，南通市中級人民法院作出終審判決（案號：(2026)蘇06民終577號），駁回碧桂園物業上訴，維持原判。

三、核心法律爭議與法院認定

碧桂園物業的主要抗辯理由

碧桂園物業在上訴中提出以下主要抗辯：

1. 程序違法主張：認為新物業服務合同簽訂程序違法，效力存疑。具體包括：

? 業委會擅自將自身任期從三年改為五年，修改未經過全體業主合法有效的表決程序。

? 選聘新物業的程序存在諸多問題，表決過程未充分保障全體業主參與權，表決結果無法真實反映業主意愿。

? 業委會在選聘過程中存在“帶節奏”、惡意貶低其他物業服務公司的行為。

2. 投票規則質疑：碧桂園物業認為“趕走自己不是多數業主的真實意愿”“少數人綁架了多數人”。其質疑焦點在于小區業主大會議事規則中“表決票送達簽收即參與”的規定，認為業委會運用這條規則能輕松達到參與率和通過率，使得少數人想換物業就能換。

法院的終審判決理由

南通市中級人民法院在終審判決中明確了三個關鍵法律認定：

第一，前期物業服務合同已依法終止

根據《民法典》第九百四十條規定，建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。本案中，都會沁園業委會于2024年8月8日與南都公司簽訂《物業服務合同》，該合同依法成立并生效，符合民法典規定的前期物業服務合同法定終止條件。此外，案涉前期物業服務合同第二十七條明確約定：“業主委員會代表全體業主與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自然終止。”該約定系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規強制性規定，合法有效。

第二，選聘程序合法有效

生效判決已認定都會沁園業委會選聘物業公司的程序合法、選聘行為有效，相應地，都會沁園業委會與南都公司簽訂的《物業服務合同》合法有效。碧桂園公司及碧桂園南通分公司并非業主撤銷權糾紛案件當事人，亦未提交相反證據推翻生效判決認定的事實，其關于選聘程序違法、新合同效力存疑的抗辯主張，無事實依據，法院不予采信。

第三，原物業服務人負有退場移交義務

《民法典》第九百四十九條第一款規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人。同時，案涉前期物業服務合同第二十八條亦約定，合同終止時，乙方應將物業管理用房、相關資料等移交給業主委員會。現前期物業服務合同已依法終止，碧桂園公司、碧桂園南通分公司作為原物業服務人，負有法定及約定的退場、移交義務，其拒不履行移交義務，侵害了業主及業委會的合法權益。

四、事件現狀與后續進展

盡管法院已作出終審判決，但根據2025年11月的協調會信息，碧桂園物業仍未完全退場。在2025年11月3日由創新區綜合執法局組織的協調會上：

? 小區業委會代表提出六大訴求，包括要求碧桂園物業立即撤場、推動新物業盡快備案進場，并建議主管部門對碧桂園物業處以16-20萬元罰款，將其列入失信名單，三年內禁止參與南通物業投標。

? 碧桂園物業參會代表回應稱，對業主大會決議及業委會成立的合法性仍存異議，未在會議中明確承諾按期撤場及配合交接。

? 紫瑯湖派出所明確表態支持法院終審判決，若后續進入強制執行程序，將全力配合。

業委會已表示將依據判決和法律程序，在政府物業主管部門的主導與監督下，開展后續工作，并做好申請法院強制執行的準備。

五、事件影響與行業啟示

這起案件已成為物業行業的一個標志性案例，具有多方面的影響和啟示：

1. 法律維權的示范效應

案件歷時近兩年，經過七次開庭、四場判決，最終業主方獲得全面勝利。這充分證明了在法治社會下，業主通過合法途徑維護自身權益的有效性，為全國類似小區物業糾紛提供了可借鑒的維權路徑。

2. 暴露物業行業“退場難”頑疾

案件揭示了物業行業長期存在的“進來容易出去難”問題。很多物業服務企業即使服務不到位、被業主大會合法解聘，仍會采用各種方式拖延退場，消耗業主的維權耐心和資源。碧桂園物業在法院終審判決后仍不配合交接，反映了這一問題的嚴重性。

3. 業主自治權利的法律保障

法院的判決明確了業主大會決議的法律效力，確認了業主委員會依法選聘新物業的合法性。這強化了《民法典》賦予業主的自治權利，對于推動小區業主依法行使共同管理權具有重要意義。

4. 對物業服務企業的警示

案件向所有物業服務企業傳遞了明確信號：在法治不斷完善的環境下，依靠“賴場不走”等不正當手段維持市場份額的做法將越來越難以奏效。物業服務企業必須通過提升服務質量、規范經營行為來贏得市場認可。

5. 行政與司法協同治理的探索

事件中，法院作出判決后，仍需行政部門的配合推動執行。這反映了物業交接糾紛解決需要司法判決與行政執法協同發力的現實需求。

六、案件的特殊意義

都會沁園案件的特殊性在于其完整的司法解決路徑：先通過業主撤銷權訴訟確認業主大會決議的合法性，再通過物業服務合同糾紛訴訟強制原物業退場。這種“雙線訴訟”策略為類似糾紛提供了完整的解決方案模板。

此外，案件還涉及電子投票、議事規則解釋等現代小區治理中的常見爭議點。法院對“表決票送達簽收即參與”等規則的解釋和認可，為小區業主大會議事規則的制定和執行提供了司法指引。

這起案件最終以業主方的全面勝利告終，體現了中國法治建設的進步和業主權利意識的覺醒，也為全國范圍內類似物業糾紛的解決提供了重要的參考案例。