最高院：建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)范圍包含已出售房產(chǎn)和車位嗎？

作者：周軍律師.

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建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)是指，當(dāng)發(fā)包人未按約定支付工程價款，經(jīng)承包人催告后在合理期限內(nèi)仍不支付時，承包人有權(quán)就該建設(shè)工程折價或拍賣的價款，優(yōu)先于其他債權(quán)（包括抵押權(quán)）受償?shù)臋?quán)利。

那么，建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)范圍包含已出售房產(chǎn)和車位嗎？

最高院在《龍元建設(shè)集團(tuán)股份有限公司、成都西南交大府河苑培訓(xùn)中心有限公司建設(shè)工程施工合同案》中明確：

優(yōu)先受償權(quán)的對象是其承建的整個工程，不限于房產(chǎn)或車位。不動產(chǎn)上同時存在商品房買受人、建設(shè)工程價款、抵押等多種優(yōu)先權(quán)并不矛盾，對建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)的確認(rèn)，并不構(gòu)成對該物上存在的其他權(quán)利的否定，各優(yōu)先權(quán)在權(quán)利實(shí)現(xiàn)與行使時的順位判定。

裁判觀點(diǎn)簡析

一、優(yōu)先受償權(quán)覆蓋整個工程，不因 “已出售” 而自動排除：

1. 法定客體：整體工程，含房產(chǎn)、車位及附屬設(shè)施

建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)的客體是承包人實(shí)際承建的全部建設(shè)工程，包括：

• 地上建筑物（住宅、商鋪、寫字樓等）；
• 地下車庫、車位（規(guī)劃內(nèi)配套車位、人防車位）；
• 附屬設(shè)施（配套用房、道路、綠化等）。

最高院明確：優(yōu)先受償權(quán)的對象是承建的整個工程，不限于未售房產(chǎn)；已出售不導(dǎo)致優(yōu)先受償權(quán)消滅，僅產(chǎn)生權(quán)利沖突與順位問題。

2. 關(guān)鍵澄清：“已出售”≠“排除優(yōu)先受償權(quán)”

• 網(wǎng)簽、預(yù)售備案僅為行政管理手段，不產(chǎn)生物權(quán)變動效力，不導(dǎo)致優(yōu)先受償權(quán)消滅
• 開發(fā)商單方 “已出售” 的抗辯，不能直接排除優(yōu)先受償權(quán)，需結(jié)合購房人是否符合 “消費(fèi)者保護(hù)” 條件判斷。

二、施工方主張優(yōu)先受償權(quán)的實(shí)操策略

1. 權(quán)利范圍主張：起訴時明確優(yōu)先受償權(quán)覆蓋全部工程（含已售房產(chǎn)、車位），不主動排除已售部分；
2. 執(zhí)行異議抗辯：購房人提出排除執(zhí)行時，審查其是否符合 “消費(fèi)者保護(hù)” 要件，對不符合條件的，請求法院駁回異議、繼續(xù)執(zhí)行；
3. 證據(jù)固定：收集工程承建范圍、竣工 / 交付時間、購房合同、付款憑證、網(wǎng)簽 / 備案信息等，證明優(yōu)先受償權(quán)成立及已售標(biāo)的不符合排除條件。

施工方維權(quán)關(guān)鍵：主張優(yōu)先受償權(quán)覆蓋全部工程，在執(zhí)行中嚴(yán)格審查購房人是否符合消費(fèi)者保護(hù)要件；購房人維權(quán)關(guān)鍵：及時提出執(zhí)行異議，提交完整證據(jù)證明符合 “居住目的 + 全款 + 合法合同”，配套車位需額外證明 “唯一配套、居住必需”。

周軍律師提醒，此類糾紛涉及權(quán)利沖突與執(zhí)行順位，法律適用復(fù)雜。建議施工方在主張優(yōu)先受償權(quán)時，全面梳理工程范圍與已售標(biāo)的情況；購房人在房產(chǎn) / 車位面臨執(zhí)行時，盡快固定證據(jù)、啟動異議程序，必要時委托專業(yè)律師，避免因要件不符導(dǎo)致權(quán)利落空。

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