奔騰說法 | 一方擅自出售夫妻共同房產

來源：市場資訊

（來源：奔騰融媒 新聞廣播）

登記在夫妻一方名下的夫妻共同房產，一方擅自出售，購房合同是否有效？

針對這一問題，呼和浩特市新城區人民法院給出了這樣的答案：有效！但前提是：購買人是否善意取得；交易價格是否合理；是否已經依法辦理產權登記。

3月20日，呼和浩特市新城區人民法院召開新聞發布會，并發布《呼和浩特市新城區人民法院房屋買賣合同糾紛審判白皮書》。該白皮書梳理了呼和浩特市新城區人民法院2023年至2025年之間受理的房屋買賣合同案件情況，分析案件成因及裁判思路，并發布典型案例。白皮書的發布對于統一司法裁判尺度，提示房產交易法律風險，從源頭化解房屋買賣合同糾紛，助力呼和浩特市房地產市場平穩健康發展意義重大。

典型案例

原告張女士與被告李先生系夫妻，婚后共同擁有一處房產。2024年3月，被告李先生在未與張女士商量的情況下私自與郝先生簽訂協議，將夫妻共同擁有的房產賣給郝先生。

張女士得知房子被賣后，多次與郝先生聯系溝通，告知其不同意出售該房屋，要求解除其丈夫與郝先生簽訂的協議。因郝先生不同意解除購房協議，張女士將李先生、郝先生訴至法院。

法院受理案件后，法官耐心和當事人溝通，告知當事人案涉房屋屬于共有房產。因該房未交付，也未辦理過戶手續，因此郝先生無法取得房屋所有權。經過法官釋法明理，最終原、被告雙方達成協議，同意解除購房協議，被告李先生退還郝先生購房款，并支付利息，當庭一次性支付完畢。

呼和浩特市新城區人民法院民一庭副庭長 陳紅：夫妻共有房產是夫妻共同財產中的重要組成部分。現實生活中，經常出現夫妻一方擅自出售共有房產的行為，也引發了不少社會矛盾。因此，購房人欲購買此類房產時應當注意審查房屋的權屬情況。簽訂房屋買賣合同應要求賣方夫妻雙方共同到場簽名并出示結婚證；其中一方若因故無法到場的，也應出具合法有效的書面授權手續，以有效規避由此引發的交易風險。

呼和浩特市新城區人民法院在審理此類案件時，判斷房屋買賣協議是否有效，秉持3個原則：購買人是否善意取得；交易價格是否合理；是否已經依法辦理產權登記。

什么是善意取得？什么是合理對價？

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋（一）》第二十八條：一方未經另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價并已辦理不動產登記，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

善意取得構成要件為：受讓人須為善意；受讓人須已支付合理對價；受讓人實際占有該財產；客體物為動產或不動產。

如何認定“合理的對價”：法院可以將爭議房屋交由房屋估價機構進行估價。考慮到市場交易的個體性差異和交易行情的多變性，只要評估價與合同約定對價不存在明顯差異，則應認定對價屬于合理范疇。

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>物權編的解釋（一）》第十八條規定“合理的價格”，應當根據轉讓標的物的性質，數量以及付款方式等具體情況，參考轉讓時交易地市場價格以及交易習慣等因素綜合認定。

《中華人民共和國民法典》

第三百一十一條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：

（一）受讓人受讓該不動產或者動產時是善意；

（二）以合理的價格轉讓；

（三）轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。

受讓人依據前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求損害賠償。

當事人善意取得其他物權的，參照適用前兩款規定。

記者：王 莎 董檬茹

編輯：郜繼敏

審核：常俊青 劉 璐