從虧損到預(yù)盈超170億，旭輝釋放什么信號(hào)？

減負(fù)削減，給旭輝經(jīng)營改善提供了時(shí)間窗口

投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員王子西

連虧三年后，旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）業(yè)績迎來反轉(zhuǎn)。

日前，公司公告稱，預(yù)計(jì)2025年公司股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤扭虧為盈，介于約170億元至190億元。此前，旭輝控股集團(tuán)已連續(xù)三年虧損，2022年至2024年，公司股東權(quán)益應(yīng)占年內(nèi)利潤約為-130億元、-90億元、-71億元。

本次業(yè)績預(yù)盈，主要源于公司2025年12月29日完成并公告的境外債務(wù)重組產(chǎn)生約400億元收益。公告同時(shí)顯示，通過境內(nèi)外一攬子債務(wù)重組，旭輝控股集團(tuán)債務(wù)結(jié)構(gòu)得到顯著優(yōu)化，短期負(fù)債規(guī)模有效壓降。截至2025年底，公司短債占比預(yù)計(jì)低于30%；同時(shí)債務(wù)重組也提升公司的凈資產(chǎn)規(guī)模，2025年底凈負(fù)債率同比大幅下降。

不過剔除此一次性收益影響，該公司股東權(quán)益應(yīng)占核心虧損約為75億元至90億元。同比虧損有所擴(kuò)大，主要受可供確認(rèn)收入的房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工減少導(dǎo)致收入下降，以及市場下行導(dǎo)致毛利率走低影響。

針對(duì)債務(wù)結(jié)構(gòu)變化對(duì)公司經(jīng)營、化債路徑、風(fēng)險(xiǎn)控制等情況的影響，旭輝方面向投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員表示，2022年11月公司啟動(dòng)境外債務(wù)重組，此后迅速成立由主要債權(quán)人組成的美元債小組與銀團(tuán)委員會(huì)，保障與債權(quán)人之間順暢溝通，為重組構(gòu)建了協(xié)作基礎(chǔ)；公司內(nèi)部也成立專業(yè)團(tuán)隊(duì)，專門負(fù)責(zé)重組事務(wù)。同時(shí)，大股東與管理層深度參與關(guān)鍵決策與談判。

整體來看，公司境外債務(wù)重組方案遵從“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長端保本降息”的框架，為債權(quán)人提供了五大類選項(xiàng)，力爭讓債權(quán)人能在“保本訴求、即時(shí)受償訴求、退出訴求和共享收益訴求”之間做出最符合自身利益的選擇。

對(duì)于境內(nèi)債務(wù)重組事項(xiàng)，自2025年5月23日公布重組框架以來，公司一直積極主動(dòng)與投資人溝通。在征求多方投資人反饋后，于當(dāng)年7月8日發(fā)布優(yōu)化后的重組方案，包括提高現(xiàn)金兌付比例至20%、提高以資抵債兌付率至40%等。時(shí)至9月，7筆境內(nèi)公開市場債券的整體重組方案獲表決通過，涉及金額約100.6億元。此次重組方案通過現(xiàn)金回收、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等方式，預(yù)計(jì)可削減債務(wù)超50億元。

在這一基礎(chǔ)上，公司有息負(fù)債總額將從2025年6月末的842億元降至500億元左右，由此旭輝將成為負(fù)債規(guī)模較低的民營房企之一。同時(shí)，公司債務(wù)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)從“短期高息”向“長期低息”轉(zhuǎn)變，為經(jīng)營修復(fù)預(yù)留了時(shí)間窗口。

旭輝控股集團(tuán)發(fā)布盈利預(yù)告

資料來源：公司公告

2025年，中國房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整與模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。上半年，政策以“止跌回穩(wěn)”為目標(biāo)，通過降首付、降利率等方式刺激市場需求，各地方則實(shí)施購房補(bǔ)貼以及以舊換新等舉措。下半年，房地產(chǎn)市場仍延續(xù)結(jié)構(gòu)性回穩(wěn)特征。

從經(jīng)營數(shù)據(jù)來看，過去一年，旭輝控股集團(tuán)錄得累計(jì)合同銷售（包括合營及聯(lián)營企業(yè)，下同）金額約161.0億元、合同銷售面積約154.79萬平方米，兩者同比下滑四、五成；合同銷售均價(jià)也落至10900元/平方米。

今年前兩個(gè)月，公司累計(jì)合同銷售金額、合同銷售面積均同比下滑六成，降至約12.6億元、12.57萬平方米；本公司股東權(quán)益應(yīng)占合同銷售金額僅約5.6億元，相比上年同期的18.5億元大幅縮水。

事實(shí)上，不止旭輝控股集團(tuán)經(jīng)營承壓，行業(yè)整體也仍處于承壓前行中。據(jù)光大證券研報(bào)，2026年1月—2月，TOP100房企累計(jì)全口徑銷售金額、權(quán)益銷售金額以及全口徑銷售面積，累計(jì)同比均下滑中雙位數(shù)。

對(duì)于前述情況，旭輝方面向投資時(shí)間網(wǎng)、標(biāo)點(diǎn)財(cái)經(jīng)研究員表示，早在去年5月，董事局主席林中就明確提出“低負(fù)債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”的發(fā)展模式，并圍繞此模式確立三大轉(zhuǎn)型方向。

一是聚焦自營開發(fā)業(yè)務(wù)。目前，旭輝總土儲(chǔ)為2500萬平方米，其中一二線城市占比超80%，公司正結(jié)合市場供需關(guān)系，逐步釋放現(xiàn)有土儲(chǔ)價(jià)值。2026年將計(jì)劃推出廣州、成都、太原等多個(gè)項(xiàng)目新一期入市，通過新增供貨逐步修復(fù)銷售業(yè)績。

二是做強(qiáng)收租業(yè)務(wù)。以上海長壽·旭輝里為例，項(xiàng)目2025年日均客流突破3萬人次，同比增長42%，帶動(dòng)全年銷售額近3億元，增幅為兩成。通過精細(xì)化運(yùn)營提升租金水平，正成為公司重要的現(xiàn)金流來源。

三是探索資管業(yè)務(wù)。公司計(jì)劃依托自身積累的經(jīng)驗(yàn)，以輕資產(chǎn)的資管模式審慎參與項(xiàng)目。通過持有少數(shù)股權(quán)并為資方提供全流程管理服務(wù)，有望同時(shí)獲取股權(quán)回報(bào)和資管收益，逐步構(gòu)筑起新的增長曲線。

如果說2025年于旭輝而言是化債脫困之年，2026年就是經(jīng)營修復(fù)與模式驗(yàn)證之年。在行業(yè)結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)、銷售尚未全面回暖的背景下，未來能否兌現(xiàn)銷售修復(fù)、運(yùn)營提效與輕資產(chǎn)增長，或?qū)Q定這家民營房企的真正復(fù)蘇成色。

投時(shí)關(guān)鍵詞：旭輝控股集團(tuán)（00884.HK）