政策加持、需求釋放，一線城市“小陽春”成色可期

21世紀經濟報道記者 吳抒穎

房地產行業的成交旺季“金三銀四”如期而至。

上周六（3月14日），上海以1472套的二手房單日網簽量創下年內新高；北京樓市在政策的催化下一二手房成交量環比增長；廣州二手房看房量、成交量也有所活躍；深圳二手房在3月上半月也成交大增。

每年的3月、4月，是房地產市場的關鍵節點。由于年初通常處于春節期間，購房需求被順延；此外，學位房需求也通常在3月、4月釋放，進而帶動整體樓市成交走高，因此市場格外關注這兩個月的樓市表現，這關乎全年樓市的走向。

今年的“金三銀四”，更顯不同，房地產市場已經理性回歸數年，公眾格外期待今年的“小陽春”能夠實現量價齊漲，帶動市場進入新的發展周期。21世紀經濟報道記者多方調研采訪發現，當前一線城市的房地產市場成交量環比明顯回升，價格表現則相對平穩。綜合多位市場人士的分析，北京、上海在政策的催化下，部分購房需求集中釋放，今年“小陽春”成交量樂觀可期；廣州、深圳成交量也有亮點，整體有望出現復蘇勢頭。

一線城市量升價穩，全國房地產市場整體呈現良好開局。

“小陽春”來了

上海是這一輪“小陽春”表現最亮眼的城市。

據克而瑞統計，今年3月9日至3月15日，上海二手房市場呈現爆發式增長，一周成交量達7233套，創下近五年（自2021年以來）的周度最高紀錄。

據上海網上房地產發布數據，3月18日，上海二手房成交量在工作日也錄得906套的成交量，處在市場高位。

上海本輪成交“火爆”，源于新政的刺激。2月25日，上海發布《關于進一步優化調整本市房地產政策的通知》，推出縮短非滬籍社保年限、放寬居住證購房資格、提升公積金最高貸款額度等7條穩樓市措施，也被稱為“滬七條”。

一位全國性房企上海公司負責客戶研究的人士告訴21世紀經濟報道記者，這幾年每一輪新政都能夠帶動一部分需求提前入市。上海這一次還疊加了“金三銀四”的因素，所以市場整體上的表現是成交量暴漲，成交價也無明顯下跌，表現趨于穩定。“從我們觀察到的數據來看，去年12月至今，上海的二手房成交價未進一步回落，仍然比較堅挺，是積極的信號。”

北京去年12月的政策也仍在發揮作用。據58安居研究院，今年春節后隨著線下售樓處、中介門店全面復工，找房熱度快速反彈，2月28日北京新房熱度回升至60.3、二手房熱度達66.1，3月14日該熱度進一步升至59.9和65.6，新政的提振效應持續釋放。

成交量方面，2026年1月26日~2月1日，北京當周成交4244套，為近12周峰值，較新政前周均水平上漲超30%。春節后市場也逐步恢復，3月1日~3月8日當周成交2980套。

與北京、上海有新政加持不同，廣州、深圳則完全是購房剛性需求所帶來的市場熱度回升。

公開消息顯示，今年3月前兩周，廣州二手房網簽量已突破4000套，單日最高成交達271套（3月15日），創2023年以來新高。

一位廣州天河區的中介人士告訴21世紀經濟報道記者，“最近很忙，每天都在忙著帶看、約談、約簽。現在去簽約中心都要排隊，跟去年年底不一樣。我們門店這個月的成交也很好，已經成交9套了。”

深圳的數據也非常直觀：據深圳中原研究中心監測數據，截至3月18日，深圳全市一二手住宅累計成交已超4000套。其中，新房住宅累計成交1474套，較2月同期增長38.9%；二手住宅累計過戶2715套，較2月同期增長58.6%。

深圳中原研究中心分析稱，春節后深圳樓市成交持續回升，客戶入市意愿明顯提高。新房市場多項目降價促銷，效果顯著；二手成交也快速回暖，小陽春已經到來。

信號待增強

市場成交量起勢明顯、價格平穩，二手房房東已經出現“惜售”心態。

據21世紀經濟報道記者從上海、廣州和深圳的多位中介處獲得的信息，當前二手房房東心態相對強硬，二手房價格相對此前堅挺，談價空間有限。“前期二手房有性價比的房源基本都消耗了，今年春節后價格不好談，因為房東接觸到的信息都是市場變好了，再降價不如租出去，所以現在基本價格保持穩定，但如果有價格松動，走貨會很快。”一位深圳南山區的中介人士告訴21世紀經濟報道記者。

一手房方面，當前房企仍然采取“以價換量”策略。一家深耕華東市場的房企營銷部人士對21世紀經濟報道記者表示，當前市場二手房量漲價穩，但從一手房來看，“啟動信號還待確認。”

根據上述營銷部人士提供給21世紀經濟報道記者的統計數據，本月上海以及周邊城市一手房成交均價多數有所回落，這主要是因為房企“以價換量”以及成交結構偏移所致。

“今年三月，我們項目周邊一個競品價格直接85折，價格比我們低了幾千塊錢一個平方米。他們走量很快，我們幾乎沒有成交。”一位華南房企人士對21世紀經濟報道記者表示。

這種情緒的背離，同樣體現在土地市場上。

以上海為例，今年3月13日，上海2026年第一批次住宅用地出讓完成，3宗地塊分別位于嘉定新城、徐匯長橋和青浦西虹橋，總計出讓建設用地面積19.83萬平方米，成交總金額約68.09億元。其中，除上海青浦區地塊出現6.6%的溢價率之外，其余2宗地底價成交。

這說明，當前的市場熱度之下，房企在土地市場上的決策仍然穩健。此前，在招商蛇口的業績會上，招商蛇口副總經理伍斌分析稱，2026年土地市場有望延續整體低位運行、局部點狀稍熱的特征。

伍斌表示，2026年招商蛇口的投資原則繼續在重點區域、重點城市以銷定投、精挑細選。根據市場和回款的情況，在滿足“三道紅線”、平衡好規模和利潤的前提下，還要每個項目要達到“六好”投資標準，確保資源有效投放，更聚焦項目的周轉速度和收益兌現。

以此角度來看，本輪樓市“小陽春”能夠帶動今年市場持續筑底回穩，仍有賴于多個因素的影響。中指研究院指數研究部總經理曹晶晶提醒，市場企穩將是一個漸進過程，后續的持續性依賴于居民收入預期及房價預期修復等宏觀基本面的實質性好轉。