2月70城房價數據公布，附數據分析及發展展望

前幾日，國家統計局發布了2026年2月70城房價數據。

分別為“新建商品住宅銷售價格指數”和“二手住宅銷售價格指數”。

我們分別來看一下。

總體來說，新房市場表現出一定的韌性，尤其是一線城市和核心二線城市出現止跌回穩的積極信號；但二手房市場仍面臨較大的拋壓和價格下行壓力。

一、新房韌性 vs 二手疲軟

1. 總體態勢：跌多漲少，但頭部城市開始領漲。

在70個大中城市中，絕大多數城市房價指數仍處于100以下（即環比、同比下跌），但下跌的幅度有所收窄。

北京、上海、沈陽、大連、長春、南京、武漢、廈門等城市的新房環比實現正增長或持平。這表明在政策托底下，核心資產價格開始企穩。

2. 新房與二手房的“K型分化”加劇。

新房（表1）： 上海（同比104.2）、杭州（同比102.7）、合肥（同比101.3）、宜昌（環比100.3，同比100.2）表現尤為亮眼，出現了難得的同比正增長。這說明改善型需求和核心地段的打新熱度依然存在。

二手房（表2）： 所有城市同比均為下跌（全部低于100），大部分城市同比在91-95之間徘徊。這意味著如果業主在2025年買入，到2026年2月資產賬面縮水普遍在5%-9%左右。

3. “以價換量”仍是二手房市場的主旋律。

二手房環比數據中，僅有北京（100.3）和上海（100.2）出現微漲，其他城市幾乎全線下行。這說明目前二手房市場主要由“誠意的降價”驅動成交，賣方議價能力弱。

二、現狀分析

1. 一線城市“避風港”效應重現

北京、上海在新房和二手房市場均表現出最強的抗跌性。北京二手房環比上漲0.3%，上海二手房環比上漲0.2%。作為資金避險港，一線城市的核心資產正在率先筑底。

相比之下，廣州和深圳雖然環比跌幅收窄，但同比跌幅仍較深（廣州二手房同比-8.5%），說明廣深市場的去庫存壓力和信心恢復略慢于京滬。

2. 區域分化：長三角強于大市，東北/西南承壓

上海、杭州、合肥、寧波、南京等長三角城市群表現突出。尤其是杭州新房同比+2.7%，顯示出該區域強勁的經濟基本面對房地產的支撐作用。

東北城市如牡丹江、吉林等，雖然跌幅收窄，但長期在低位徘徊；西南地區的昆明、瀘州、南寧等城市，無論新房還是二手房，同比跌幅均處于前列，市場信心依然低迷。

3. “倒掛”消失，二手房正逐漸回歸居住屬性

過去幾年，很多城市存在“新房限價低于二手房”的倒掛紅利。但目前數據看，二手房跌幅遠大于新房，這意味著倒掛空間基本被抹平。二手房不再具備投資套利屬性，正在回歸其“居住流通”的本質。

4. 政策“托底”效果顯現，但市場內生動力不足

武漢、鄭州等前期深度調整的城市，新房環比開始出現微增（武漢+0.1%），這得益于保交樓和放松限購等政策的持續發力。

然而，從同比數據看，絕大多數城市房價仍低于去年同期，說明市場上漲并非由居民加杠桿的旺盛需求驅動，而是政策短期刺激下的弱反彈。

三、未來發展趨勢預判

基于上述數據，未來房地產市場將呈現以下趨勢：

1. “L型”復蘇將是常態

未來1-2年，大部分城市將進入一個“L型”的筑底階段。像北京、上海這樣能實現環比微漲的城市將是少數，大多數城市將在底部盤整。

2. 城市能級決定資產命運

資金和人口會繼續向一線城市和強二線城市（如杭州、合肥）流動。而對于三四線及弱二線城市（如表中大部分同比跌幅較大的城市），房價可能會長期處于陰跌或橫盤狀態。

3. 二手房市場將持續“以價換量”

由于二手房掛牌量（庫存）依然處于高位，未來二手房價格反彈的力度會很弱。對于想賣房的業主來說，“流動性比價格更重要” 將成為共識，割肉離場的情況仍會頻繁出現。

4. 新房與二手的“代際淘汰”

從宜昌（新房同比+0.2%）等少數逆勢上漲的城市可以看出，未來能保值增值的新房必須是“產品力極強”的房子（如第四代住宅、低密洋房）。而老舊的二手房，如果沒有地段和學區加持，將在與新房的競爭中逐漸被淘汰，價格差距會越拉越大。

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