廣州樓市，打法變了

今天早上出爐的2026年度供地藍皮書，大家都看了吧。

其實還有一個小冊子，有些同行也拿不到，里邊涉及的地塊是藍皮書也沒有提及的。

言歸正傳，今天的土地推介會確實規模很大，市規自局、市土發中心及市城規公司在政府規劃與市場需求間架起了溝通橋梁。

下邊，再來嘮幾點。

1、產業、商業用地報建規則變化，從全自持改為長租，吸引實體企業

按照以往，廣州的產業用地出讓年限是50年，商業用地年限是40年，且全自持是主流。

但現在的調整，是可以做長期租賃，年限5-20年起，先租后讓。

對企業來說，你可以先不拿地，而是先租5年地，前期可以大大降低現金流壓力。

要知道，商業、產業的地價成本，對于企業來說是絕對不低的。

比如馬場一期，即便把商業部分打包計算，地價高達45億。

而且，商業地回款周期長，所以現在廣州的商業地要賣掉，其實挺難的。

還有一個情況是，廣州有很多地方想要商改住，但是由于政策和輿論原因改不了，做商業吧沒有開發商敢拿。

先租后讓可能是一個破題方案。

就好比之前一直難產的橫瀝TOD，現在按“土地1.5級開發”模式，不賣地，走長租模式。

承租人先租5年，負責建設和運營，期滿后可根據片區發展情況續期或收回土地。

接下來，這套“配方”很可能會批量復制，畢竟廣州產業需要轉型，要招商引資，要吸引實體企業，就得拿出誠意來。

2、偷面積，今年會越來越嚴格

土地推介會上，點名廣州某些企業偷面積的做法。

一是做假的裝飾柱；二是違規封陽臺、花池、改造飄窗等。

其實話還是那些話，主要是信號傳遞出來，偷面積的做法會管得越來越嚴格。

今年的重點，就是搞“好房子”，提高住房品質。

3、今年的新面孔不多，但真正的硬菜可能不在藍皮書上

今年的藍皮書上，涉及宅地119宗，商業地149宗， 工業用地36宗，其他用地22宗。

如果從宅地來看，番禺20宗、白云20宗、荔灣14宗、天河10宗，是供貨主力；其次是黃埔5宗，海珠4宗。

說實話，今年廣州的宅地供應確實在控量，很多都是老面孔，有驚喜的真不多。

但不代表今年廣州土拍就沒有硬菜了，畢竟很多硬菜，從始至終都沒有在藍皮書上。

比如說今年的馬場1期，前兩年的面粉廠、絹麻廠，你在藍皮書上都沒見過吧。

這些硬菜，涉及的可能是一些未能確定甚至是敏感因素，暫時還沒能公開。

今天的推介會上，其實還有另一份小冊子，跟藍皮書的版本是不一樣的，里邊有一些“微敏”地塊。

那么，今年有哪些新面孔呢，我們來盤一下：

·黃埔區老港碼頭地塊

這塊地，就是在小冊子的，沒有放在藍皮書里邊。

地塊屬于廣州港區域，用地面積約10.46萬平，容積率約2.58，也就是說總建面約26萬平。

地塊有一線江景優勢，并且帶有中小學用地、商業用地等，夾在魚珠和裕豐圍中間。

如果能成功出讓，會是老黃埔難得一見的真一線江景綜合大盤。

最大的不確定因素，應該就是廣州港的拆遷時間了。

·越秀走馬崗地塊

廣州火車站片區拆出來的融資地塊，用地面積約0.71萬平，容積率約7.5。

這個容積率確實很高，但這是初步推介版本，后續用地規劃可能會調整。

參考廣州市客運站地塊，容積率就從7.5降低到4.0。

·白云廣智片區西地塊

這塊地我們有內部資料，位于越秀云萃北側，就是原來的京溪廣智片區工改地塊。

廣智片區西地塊用地面積約3萬平，容積率約3.55，建面約10萬平，西側需配建一所36班小學。

地塊的學鐵商是比較均衡的，南側靠18號線京溪路站，某程度上因為自帶學校，比越秀云萃更有優勢。

而且，地塊前邊有越秀云萃、云悅兩個流量盤，預期不錯，板塊去化周期僅10個月，對開發商來說也是吸引力。

·番禺沙溪廈滘江景低密地塊

這塊地，是T0版本的央璟頌，位于洛溪島上，一線無遮擋江景，對望廣州之窗和海珠新中軸

同時，地塊用地面積約3.65萬平，容積率僅約1.8，6萬平左右的體量，中型社區，壓力不大。

此外，廈滘還要引入名校，學校配套也有了。

沙溪板塊的換房需求確實很大，央璟頌的客群，不止是島內，還因為3/18號線上達海珠，下至番禺。

如果配上合適的產品和定位，這塊地對于龍湖這樣的開發商，吸引力不小。

·荔灣塞壩口地塊

這塊地位于滘口，二線望江，用地面積約0.67萬平，容積率約2.7，屬于老廠區改造項目。

總體來看，有點像一個更下游板塊的國貿石圍塘地塊，能吃到白鵝潭江景和周邊改造紅利，但城市界面和居住氛圍確實差一些。

能不能出讓，要看下國貿接下來開盤情況怎么樣了。

當然，更多的地塊詳情，各個板塊哪里能開金手指，我們之后還會單獨出稿。

4、白鵝潭、萬博、珠城商業，會是廣州這兩年的亮點

按藍皮書的占比，商業地其實才是今年的推介重點，多達149宗地。

千呼萬喚的廣鋼1號商業地，首登藍皮書，體量大約15萬平，看下之后會不會調整了。

廣鋼1號地，我們之前爆過料，兩個重點：

1）有兩家央企接觸。其中一家算是國內商業頂流，其在荔灣的高端商業MALL也計劃開業。

2）會和隔壁廣船濱江一體打造，比如做個天橋過來，打開望江空間，做高顏值商業，強化體驗感。

如果能落地，芳村大道的含“mall”量會增加，萬象城+太古里+廣船+廣鋼1號地+COCO Park，整個片區的概念性會更強，對開發商的吸引力也會更大。

萬博板塊，本來吵到飛起的河村地塊，不做商改住了，還是做商業，對于周邊業主和開發商來說可以松口氣了。

但是大家等了又等的長隆AB地塊，今年沒有出現在藍皮書上。

全村的希望，應該就是看華潤的萬象商業， 什么時候動工了。

但總體來看，萬博的預期是持續向上走的。

比較刺激的，應該就是南站板塊了，22宗商業地不知道誰會來拿，也有可能走長租路線。

但如果能拉起來，那么南站東側板塊會取得極大突破，和長隆-萬博板塊徹底連片，萬博故事，又可以講得更好了。

當然，我個人認為，今年廣州最值得期待的商業地，其實也不在藍皮書上，具體是哪塊地，私聊。