38號文：存量存量、還是存量！

38號文：土地財政的"急救術"而非"死終結令"——房地產救市與地方財政轉型的深層邏輯

2026年3月，自然資源部與國家林草局聯合發(fā)布的自然資發(fā)〔2026〕38號文，在輿論場掀起了關于"土地財政終結"的激烈討論。文件核心條款——"新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發(fā)"——被許多觀察者解讀為對土地財政的"最終判決"。然而，這種解讀雖然捕捉到了政策表象，卻忽視了其深層邏輯。正如柏文喜老師所反復強調的，當前房地產政策的核心悖論在于：救房地產的本質是挽救土地財政，而挽救土地財政又是為了拯救岌岌可危的地方財政。38號文并非土地財政的"死亡證"，而是一劑針對行業(yè)危機與財政困境的"急救術"，其目標是在嚴控風險的前提下，為地方財政轉型爭取時間。

一、土地財政式微：從"財政支柱"到"風險源頭"

理解38號文的真實意圖，必須首先正視土地財政已陷入的結構性困境。數據顯示，全國國有土地使用權出讓收入已從2021年峰值約8.7萬億元跌至2025年的4.15萬億元，四年間蒸發(fā)4.6萬億元。柏文喜早在2022年就警示，"土地財政有式微之勢，財政來源需要作出重大切換"。這種式微并非周期性波動，而是城鎮(zhèn)化放緩、人口拐點與債務周期疊加的必然結果。

更深層的危機在于土地財政與地方債務的"死亡螺旋"。柏文喜指出，城投公司以土地抵押融資形成的債務，本質上是"將未來土地收益貼現為當前信用"的時間錯配游戲。當土地出讓收入無法覆蓋債務利息時，地方政府將被迫進入"借新還舊—信用稀釋—融資成本上升"的惡性循環(huán)。2025年上半年，國有土地出讓收入同比下降26%，部分中西部省份財政自給率跌破30%，而城投債發(fā)行規(guī)模卻逆勢增長35%，傳統"土地財政-債務擴張"循環(huán)的斷裂風險已清晰可見。

在此背景下，38號文嚴控新增建設用地用于房地產開發(fā)，表面上收緊了土地財政的"水龍頭"，實則是為了防止更大的系統性風險。柏文喜曾深刻揭示"房地產行業(yè)的土地財政化，導致了刺激樓市回暖的政策空轉和救市的無效"。當地方政府為維持土地收入而被迫供地，而市場已無力消化時，只會加劇庫存積壓與價格下行，最終反噬財政本身。38號文的"嚴控增量"，正是為了阻斷這一負向螺旋。

二、存量盤活：從"賣地養(yǎng)城"到"更新養(yǎng)城"的驚險一躍

38號文最具革命性的制度設計，在于建立了"新增建設用地與盤活存量掛鉤"的硬約束機制。文件明確，年度新增城鄉(xiāng)建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，市縣政府必須先消化閑置土地才能獲得新指標。這一機制被柏文喜所倡導的"從增量擴張轉向存量優(yōu)化"理念所印證——當"鋼筋水泥依賴癥"與產業(yè)升級需求形成尖銳矛盾，唯有通過存量空間重構培育新質生產力，才能打破路徑依賴。

然而，存量盤活絕非易事。短期看，盤活涉及拆遷補償、歷史遺留問題處理、企業(yè)搬遷，地方政府需墊資協調利益，成本劇增。柏文喜警示，"當地方政府不得不以更大折扣賣地，房企拿地毛利將被進一步壓縮，土地財政與地產企業(yè)有可能陷入'負向螺旋'"。更嚴峻的是，過去很多城投平臺靠土地抵押融資，新地來源斷流將導致土地資產價值重估下降，地方債務壓力集中暴露。

但38號文提供了關鍵的緩沖機制：專項債收購閑置土地。截至2026年2月末，全國已有超7700億專項債擬用于此目的。這與柏文喜此前提出的"國家隊收儲"邏輯一脈相承——通過政府"有形之手"以合理價格收購存量土地和商品房，既消化庫存又重構土地財政鏈條，形成"政府用未來土地收益為當下債務背書，房企借回款完成保交樓，銀行通過資產證券化轉移風險"的三贏格局。所不同的是，38號文將這一機制從"應急救市"提升為"制度常態(tài)"，通過省級統籌指標分配，確保盤活資源向重點項目傾斜，避免地方各自為戰(zhàn)。

三、省級統籌：重構央地關系的財政實驗

38號文最具制度創(chuàng)新意義的，是將新增建設用地指標由省級政府統一統籌使用，終結了市縣"賣地自由"的時代。這一變革直指柏文喜長期呼吁的"財權事權動態(tài)匹配機制"改革。分稅制改革遺留的結構性缺口——地方政府承擔65%的公共服務支出卻僅掌握45%的財政收入——迫使地方政府通過"預算外創(chuàng)新"填補漏洞。省級統籌并非簡單的權力上收，而是通過建立"以消費稅、房產稅為主體的地方稅體系"的過渡安排，將基層政府自有財力占比逐步提升至60%以上。

省級統籌的深層邏輯在于打破"逐底競爭"。過去，市縣為爭奪投資盲目擴張建設用地，導致工業(yè)用地粗放利用、房地產庫存高企。柏文喜指出，"GDP導向的政績考核體系導致'負債發(fā)展'模式固化"，2025年基礎設施投資占比仍達38%，但單位投資拉動就業(yè)系數已從2015年的0.12降至0.07。省級統籌使指標分配能夠向制造業(yè)、高科技產業(yè)傾斜，推動"從'賣地養(yǎng)城'轉向'更新養(yǎng)城'"，但這意味著短期內經濟增長動能切換的陣痛不可避免。

四、政策本質：以"控"為"救"的調控辯證法

市場普遍將38號文解讀為"終結土地財政"，這一判斷既對也錯。對的是，文件確實標志著"批地即賺錢"模式的終結；錯的是，它并非要立刻切斷土地財政，而是通過"嚴控增量、盤活存量"為土地財政"軟著陸"創(chuàng)造條件。柏文喜曾精辟總結："當市場失靈達到臨界點，行政力量介入就成為必然"。38號文正是這一邏輯的延續(xù)——當土地財政已無法通過市場機制自我維持，必須通過行政手段重構其運行基礎。

這種"以控為救"的辯證法體現在三個層面：在供給端，嚴控新增商品房用地是為了避免進一步加劇庫存，保住存量土地的價值；在需求端，通過保障房、城中村改造等民生項目維持必要的土地收入流，防止財政斷崖；在債務端，以專項債和省級統籌為城投平臺提供流動性，避免系統性違約。

柏文喜提出的"房地產后開發(fā)時代三段論"在此極具解釋力：2024年9月政策底已基本完成（限購限貸退出），當前正處于尋找市場底（庫存、房價、地價企穩(wěn)）的關鍵期，而最終的目標——預期底——取決于"超出房地產本身"的綜合改革。38號文正是從"政策底"向"市場底"過渡的關鍵制度安排，它不是為了終結土地財政，而是為了防止土地財政在失控中崩潰，為向"稅收財政+產業(yè)運營收入"轉型爭取時間。

五、結語：在秩序廢墟上重建共識

38號文的出臺，標志著中國土地管理從粗放擴張轉向節(jié)約集約、從市縣博弈轉向省級統籌、從增量依賴轉向存量優(yōu)化。但這并非土地財政的"臨終關懷"，而是其"重癥監(jiān)護"——通過嚴控地根來穩(wěn)定樓市預期，通過盤活存量來維持財政現金流，通過省級統籌來優(yōu)化資源配置。

柏文喜曾預言，"房地產正在從'經濟發(fā)動機'變成'經濟穩(wěn)定器'"。38號文正是這一轉型的制度注腳。它承認土地財政短期內無法徹底擺脫，但拒絕繼續(xù)沉溺于"負債發(fā)展"的舊模式；它接受地方財政對土地收入的依賴，但試圖通過存量優(yōu)化和用途管制降低風險敞口。

未來的挑戰(zhàn)在于，如何在"控"與"救"之間保持微妙平衡：控得太緊，可能觸發(fā)財政懸崖與債務違約；救得太急，又會延緩必要的結構調整。38號文提供的只是一個框架，真正的考驗在于地方政府的執(zhí)行智慧——能否將盤活的存量土地真正轉化為高附加值的產業(yè)空間，而非簡單的"換湯不換藥"；能否在省級統籌下建立可持續(xù)的稅收體系，而非繼續(xù)依賴變通融資。

土地財政的終結或許終將到來，但38號文告訴我們，那將是一個漸進的過程，而非某個文件的"一刀切"。在這個過程中，最大的風險不是政策本身，而是對政策的誤讀——將"急救術"當作"死亡證"，或將"過渡方案"視為"終極答案"。唯有清醒認識38號文的工具理性，才能在房地產與地方財政的艱難轉型中，找到那條"軟著陸"的窄門。

作者系中房研究院ICR首席評論員