批量“抄底”大城市“老破小”，是餡餅還是陷阱？

“從去年到現(xiàn)在，我買了7套天津的‘老破小’，全部是自有現(xiàn)金，總價(jià)350萬，月租金總額1.5萬，租售比最高6%，也有3%—4%的，平均租售比約5%。”3月18日，李先生對新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者表示。

而近期，成都一位女性買家也因“抄底”了成都8套“老破小”而在社交媒體上走紅。據(jù)稱，這8套房總價(jià)330萬，租金總額每月2.1萬元。

隨著“老破小”行情走火，強(qiáng)二線城市如成都、天津等出現(xiàn)了一批“抄底”老破小的人群，他們的核心邏輯是“總價(jià)比、高租售比（月租金×12/房屋總價(jià)）”。

那么，“老破小”為何突然火了，甚至有人開始“批量”購買？這背后又隱藏著哪些風(fēng)險(xiǎn)？

有買家批量入手“老破小”

花了350萬元、已購入7套天津“老破小”房源的李先生介紹，其入手的房子一般比市場價(jià)要便宜10%，“大多是一些著急出售的，要求全款，買得多了，就會有專門的渠道。”李先生表示：“50萬元能在天津核心區(qū)買一套兩室的‘老破小’，月租金2000元，租售比4.8%，每月都可以有固定的現(xiàn)金流收入。同時(shí)，從長期來看，我也認(rèn)為‘老破小’行情會持續(xù)，房價(jià)會上漲，將來合適時(shí)機(jī)還可以賣掉。”

無獨(dú)有偶，成都一位女性買家在社交媒體上分享她入手多套“老破小”的經(jīng)歷而走紅。據(jù)她稱，她曾經(jīng)幾乎每天都刷房源到凌晨兩點(diǎn)，一天問幾十套。成都二環(huán)內(nèi)的大中介，幾乎都在幫她找房。

這個(gè)女性買家的眼光很“毒”：只選擇總價(jià)30萬—40萬元，租售比超5%的“老破小”。其購入的8套老破小，總價(jià)330萬、貸款220萬，租金總額每月2.1萬，不光覆蓋全部月供1.4萬，還能留下近10%的利潤。

那么，曾經(jīng)被瞧不上的“老破小”，如今怎么成了“香餑餑”？

左圖為小紅書賬號“小圓子”的截圖；右圖為抖音賬號“大東愛吃瓜”的截圖，即文中李先生（化名）。

“老破小”為何火了？

實(shí)際上，“老破小”行情從去年就已經(jīng)開始啟動。上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦分析稱：“在這輪房價(jià)調(diào)整中，‘老破小’成降價(jià)主力，已經(jīng)跌到底部了，部分房源還超跌了，‘以價(jià)換量’催生交易的達(dá)成。”

以北京、上海市場為例，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，總價(jià)300萬以內(nèi)入門級房源備受追捧，3月上半月成交占比升至72%，剛需房源去化效率持續(xù)提升。同樣，拉長近五年的時(shí)間軸來看，北京二手房成交結(jié)構(gòu)中，總價(jià)300萬以下的房源占比從23.3%大幅提升至46.7%。

而2月份，京滬二手房房價(jià)上漲的信號更加速了買家“上車”的心態(tài)。據(jù)3月16日國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2月，北京和上海二手房房價(jià)指數(shù)分別環(huán)比上漲0.3%和0.2%，被市場解讀為“轉(zhuǎn)折信號”。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)指出：“多重原因?qū)е隆掀菩　吭词艿阶放酰紫龋績r(jià)已回落至2015年左右水平，首付比例下調(diào)至15%，房貸利率處于歷史低位，地方政府收儲政策也對市場信心形成提振。同時(shí)，房價(jià)止跌或上漲預(yù)期開始形成，掛牌量最大的壓力期已逐步過去。在這一過程中，租售比開始超越固定存款的收益率，房產(chǎn)作為生息資產(chǎn)的配置價(jià)值逐漸顯現(xiàn)，也成為本輪二手房交易中被廣泛討論的核心指標(biāo)。”

“租售比高于存銀行”

租售比，正在成為“老破小”交易中談?wù)摰年P(guān)鍵詞。

一名上海中介向記者算了一筆賬，目前掛牌一套上海靜安區(qū)彭浦板塊的一室戶的“老破小”，總價(jià)99萬元，月租金3000元，租售比就達(dá)到了3.6%，“比存銀行劃算”。

從多數(shù)城市來看，住宅的租售比已超過2%，部分案例甚至已實(shí)現(xiàn)“以租養(yǎng)貸”的臨界突破。以上海為例，目前上海市區(qū)“老破小”相關(guān)個(gè)案的租售比普遍在2.3%到3.1%之間。

同時(shí)，相對于一線城市，強(qiáng)二線城市如成都、天津等由于房源總價(jià)更低，比如李先生40萬-50萬就可以在天津“抄底”一套兩室戶的“老破小”，所以部分房源租售比反而比一線城市更高一些。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)分析稱：“整體來看，租售比已跑贏存款利率，也逐漸接近房貸利率。8個(gè)城市平均租售比為2.67%，高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期國債收益率以及2.0%的3年期大額存單利率。同時(shí)，考慮到部分城市房貸利率已低于3%，這意味著在按揭貸款的情況下，租金收入已基本能夠覆蓋月供。對于偏好人民幣資產(chǎn)、看重區(qū)位價(jià)值的投資者而言，‘老破小’已具備一定的類固收屬性。”

當(dāng)前“老破小”行情的核心邏輯，是資產(chǎn)定價(jià)向“現(xiàn)金流”的回歸。在低利率環(huán)境下，租售比是否能夠覆蓋資金成本、是否優(yōu)于其他理財(cái)產(chǎn)品，成為衡量投資價(jià)值的重要標(biāo)尺。

“從去年至今，我身邊也有朋友投資‘老破小’。”58安居客研究院院長張波表示：“就我接觸到的客戶來說，手里大概有一兩百萬，考慮到存在銀行里利息太少，回到股市里風(fēng)險(xiǎn)太大，那么投資一套‘老破小’，還是相對穩(wěn)妥，每年有3%-4%的收益。”

圖/易居研究院

批量“抄底”風(fēng)險(xiǎn)幾何？

多位業(yè)內(nèi)專家向記者表示，當(dāng)下“抄底”老破小，還需要考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。

首先，不僅要看租售比，還要看投入回報(bào)比，就是資金成本。

中介口中的“租售比”是不考慮貸款的，張波提醒：“租售比是不考慮你的資金成本的，如果貸款買房，你還要考慮房貸成本。”

一位去年入手上海楊浦區(qū)一套“老破小”的買家向記者表示：“我去年以130萬拿下一套楊浦區(qū)一室戶，首付20萬元，月供4500元，現(xiàn)在每月租金3500元，其實(shí)還是不足以覆蓋掉資金成本，每個(gè)月需要額外還款1000多元。”

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“一線城市好的地段的租售比在3%左右，報(bào)道案例中7%的租售比只是個(gè)案。如果是貸款的話，想用長期的租金來覆蓋信貸投入的成本，可能性是很小的。”

其次，租金水平、能否順利出租和空置期成本等也需要考慮，如果是批量買入，如何進(jìn)行出租管理也是難題。對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示：“去‘撿漏’一套低總價(jià)的有升值潛力的房源，邏輯上是行得通的，但是，從實(shí)操來講，你需要考慮貸款成本、稅費(fèi)成本、房租波動，以及未來出手是否順利等諸多因素。”

最后，對于預(yù)期房價(jià)上漲而“先租后賣”的買家來說，在“房住不炒”的政策基調(diào)下，目前，核心一、二線城市二手房市場房價(jià)雖然正在回溫，但未來并不會大漲，溫和上漲或是大趨勢。同時(shí)，當(dāng)前的房價(jià)上漲呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性特征，而非全面上漲，主要集中于核心城市的優(yōu)質(zhì)板塊或符合“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目等。

張波認(rèn)為：“未來，市場大概率呈現(xiàn)量價(jià)平穩(wěn)的態(tài)勢。雖然部分一線城市價(jià)格止跌轉(zhuǎn)漲信號有所增強(qiáng)，但需求很難再現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲，尤其是投機(jī)性需求大都離場，自住需求相對穩(wěn)定，更是強(qiáng)化了未來量價(jià)平穩(wěn)的需求基礎(chǔ)。”

張大偉補(bǔ)充稱，“如果批量去買‘老破小’，還要考慮出手的問題，是否有買家接盤。”

所以，在“房住不炒”的基調(diào)下，如果確有剛性需求或者學(xué)區(qū)需求，當(dāng)前確實(shí)可以在多方比較下去“撿漏”一套“老破小”，但是，如果批量買進(jìn)只為投資，還是那句老話——“投資有風(fēng)險(xiǎn)，入手需謹(jǐn)慎”。

新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 王心