萬科洽談出售北方康養項目，意向方為新華保險等頭部險資

作者：田晉瑋

編輯：李立雯

據知情人爆料，萬科正洽談處置旗下部分養老項目，北方區域約5個康養項目被納入首批資產包，意向合作方為新華保險等頭部保險機構，目前交易仍處于洽談階段。

我們就上述消息向萬科方面求證，截至發稿暫未得到回復。

知情人士解釋稱，若交易落地，大概率延續“資產轉讓＋運營保留”模式，這與萬科此前在長租公寓領域與保險機構合作的Pre-REIT邏輯一致，也符合萬科持續推進“瘦身健體、盤活存量、聚焦主業”的戰略方向。

萬科是國內較早布局養老業務的房企。早在2006年，萬科就放出要進軍養老產業的消息；在2010年12月，萬科宣布首個養老地產項目將以配建形式在北京市房山區推出，正式進入老齡化住宅開發運營領域。

萬科非常看好“三高”城市的養老產業發展，即老人基數高、人均可支配收入高、醫療水平高，所以北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等成為其布局重點。

截至2026年3月，萬科在全國約15個重點城市運營康養項目近50個，總床位超1萬張，已形成規模化、體系化的康養項目運營能力。在產品線上，萬科也針對不同養老需求，打造了三大產品線：屬于城市養老機構（機構型）的“怡園”、屬于綜合養老社區（持續照料型退休社區）的“隨園”以及屬于社區養老中心（嵌入型）的“嘉園”。同時，北京房山隨園、北京怡園光熙、青島隨園等也成了萬科養老的標桿項目。

在產品迭代上，萬科養老業務經歷了三個階段。

2010年，萬科開始養老業務1.0版本嘗試，尋找環境優美的社區做適老項目。

2012年至2014年，進行2.0版本嘗試，在北京、青島、杭州、成都、三亞等多個地方以“重資產”形式持有養老項目，并尋求與周邊機構聯合。

2016年，時任萬科副總裁劉肖提出開創萬科養老3.0時代，通過整合保險公司、醫院等資源，在養老保險、醫養結合等方面尋求突破。同年8月，北京萬科與北控集團就北京怡園光熙長者公寓項目達成合作，這是萬科第一個市場化項目，萬科負責輸出管理和服務標準。12月，深圳市福田區民政局與萬科簽署深圳市福田福利中心PPP試點項目協議，該項目成為深圳市落地的第一個公辦養老機構社會化改革試點。

在養老業務方面，萬科管理層對它的認知一直較為清晰。養老項目投資回報周期長、資金沉淀大，與房企的資金周轉需求存在天然矛盾。2024年以來，萬科面臨較大流動性壓力——2024年虧損494.8億元，2025年上半年續虧119.47億元。在2025年中期工作會議上，萬科管理層承認多賽道布局超出公司承載能力，需進行戰略轉型。

因此在2025年8月，萬科將曾寄予厚望的冰雪業務出售給香港中旅，盤活重資產資源。同期完成近30年來最大規模組織架構重組，撤銷區域公司、設立13個平行中心，全力“瘦身健體”，聚焦主業、回籠資金、降低負債。

此次萬科洽談出售養老資產包，意向合作方為新華保險等頭部保險機構，也延續了近年來險資頻繁接盤房企養老資產的趨勢，雙方在長租公寓領域已有Pre-REIT 合作基礎。險資與養老資產具有天然契合點，保險資金規模大、期限長、追求穩定收益，與養老項目投資回報周期長的特征相匹配。

同時，保險機構布局養老產業，可以將其與保單銷售、客戶服務深度綁定，形成“保險+養老”的協同效應。

經歷此次調整后，萬科對養老業務的定位或將發生微妙變化。一方面，重資產持有的規模可能會收縮；另一方面，經過十余年探索積累的養老服務能力，仍是萬科的核心資產。

從行業趨勢看，2024年被業內稱為銀發經濟元年。年初，國務院辦公廳發布《關于發展銀發經濟增進老年人福祉的意見》；7月，國家發展改革委發布《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目常態化發行的通知》，養老設施首次納入REITs項目申報范圍。

這一政策為養老資產提供了退出路徑，觸及盈利模式的關鍵問題。

值得關注的是，在銀發經濟政策紅利釋放、養老設施首次納入REITs試點范圍的背景下，萬科此次資產處置若能順利落地，或將為行業探索出一條“房企開發+險資持有+專業運營”的可持續路徑。

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