北京繼承律師：父母房改房登記在自己名下，子女出錢就能分房嗎？

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

張先生與李女士系夫妻，育有五名子女：張某1、張某2、張某3、張某4、張某5。

1998年，張先生以成本價向某單位購買了一號房屋，登記在其個人名下。購房時使用了夫妻合計68年工齡，享受大幅折扣，總房款約2.57萬元由小兒子張某5實際支付。

張先生于2005年去世，李女士于2015年去世。李女士生前立有公證遺囑，載明：

“我名下的房產份額，由張某2繼承三分之二，張某4繼承三分之一。”

2018年，張某5曾以“借名買房”為由起訴其他兄弟姐妹，要求將一號房屋過戶至自己名下。但法院在B號判決中明確指出：

“原告雖支付購房款，但該行為屬于債權，不能據此取得房屋所有權。”

最終駁回其全部訴訟請求，該判決已生效。

2019年，張某5去世。其妻許某與女兒張某6作為第一順序繼承人，再次提起訴訟，主張：

張某5全額出資+使用父母工齡，應享有40%產權；

要求分割一號房屋或獲得相應折價款。

二、裁判結果

法院判決：

? 一號房屋由張某2一人繼承，歸其個人所有；

? 張某2向張某5的繼承人（許某、張某6）支付折價款138,442元；

? 同時向張某1、張某3、張某4、張某7（代位繼承人）分別支付各自份額的折價款；

三、法院說理要點

1. 房屋權屬以登記和工齡為準，出資不等于產權

一號房屋登記在張先生名下，且購房時使用夫妻工齡，依法屬于夫妻共同財產；

張某5雖支付房款，但B號判決已生效認定：該出資僅為債權，不產生物權效力；

原告未能提供借名買房協議或產權歸屬約定，故“共同購房”主張無依據。

2. 遺產分割嚴格依“法定繼承+公證遺囑”規則

張先生未留遺囑，其50%份額由配偶+五子女（含代位繼承人）六人均分；

李女士留有公證遺囑，其50%份額+繼承的1/12份額，按遺囑由張某2得2/3、張某4得1/3；

綜合計算，張某2占7/12 ≈ 58.3%，為最大份額繼承人，故判房屋歸其所有。

3. 出資問題可另案主張債權

法院明確：張某5支付的購房款，其繼承人可另行起訴主張返還或補償，但不得以此分割房產。

四、勝訴辦案心得

本案勝訴關鍵在于：

援引已生效判決，形成“出資≠產權”的既判力，有效阻斷原告重復主張；

緊扣“登記+工齡”雙重物權依據，瓦解“誰出錢誰有房”的常見誤解；

突出公證遺囑的高證明力，確保客戶獲得最大份額并實現“整套房歸一”；

推動折價補償方案，兼顧法律效果與家庭和諧。

重要提醒：

?? 子女替父母交房款 ≠ 擁有房產！必須簽訂書面協議并保留過戶證據；

?? 使用父母工齡購房，房屋就是父母的遺產，即使一分錢沒出；

?? 想保障出資權益？要么簽借名協議，要么讓父母立遺囑明確！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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