十五五規劃綱要：用633字定調樓市

“十五五規劃綱要”全文共5萬8千多字，是未來5年（2026年-2030年）國家發展的總體藍圖和行動綱領。就我們關心的（樓市）房地產方面，除去篇章節等標題序號，原文共用了633字定調，確定了未來5年的發展方向。

下面主要從影響樓市發展趨勢的角度，采用原文+個人解讀的方式理解這633字，個人看法不代表任何機構和單位的立場，若有異議，可在下方留言交流。

原文：第五篇 建設強大國內市場，加快構建新發展格局第十五章第三節：
因城施策優化房地產政策，多管齊下穩定預期，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力，支持老舊房屋適老化改造和智能化升級。

解讀：都知道國際環境比較復雜，不僅現在如此，未來應該一直都比較難，所以強大國內市場是重中之重，住房消費作為最大宗的消費，一定是未來幾年的重點努力方向，各類支持政策持續出臺，更利于剛需和改善家庭購房。

原文：第十二篇第四十四章 推動房地產高質量發展
加快構建房地產發展新模式，健全多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，實現更高水平住有所居。

解讀：房地產已經從粗放型向高質量方向發展，住房需求從滿足住有所居向住有優居轉變，這是房地產進入下半場的顯著特征。

原文：第十二篇第四十四章第一節 完善住房保障體系
優化保障性住房供給，強化城鎮低收入住房困難家庭住房保障，更好滿足住房困難且收入不高的工薪群體基本住房需求，逐步解決新市民、青年等群體的階段性住房困難。加強保障性住房全流程管理，健全申請、輪候、配租配售、使用、退出等管理機制。探索配租型、配售型保障性住房房源有序轉換和統籌使用。深化住房公積金制度改革，擴大使用范圍，支持靈活就業人員參加住房公積金制度。

解讀：根據《2025年中國城市長租市場發展藍皮書》數據顯示，全國有租房人口2.6億，這是未來政策要解決的重要問題，也是樓市的機遇。按照現在的政策取向看，無疑把國資收購二手房用作保障房、人才房、職工宿舍等方面納入重要工作，對減少保障房建設（減少樓市供應）、穩定二手房市場信心具有重要作用。

至于公積金改革，將進一步釋放住房消費潛力。目前提出的是對公積金使用范圍和額度等方面進行大變革，而且支持靈活就業人員繳納公積金，一并納入公積金的福利制度，為釋放更多的樓市需求添磚加瓦。

原文：第十二篇第四十四章第二節推動房地產市場平穩健康發展
完善商品房開發、融資、銷售等基礎制度。推行房地產開發項目公司制和融資主辦銀行制，支持滿足房地產合理融資需求，有力有序推進現房銷售。合理安排房地產用地規模和布局，促進土地供應與存量住房、人口變動等相協調。充分賦予城市政府房地產市場調控自主權。推動已供未開發土地和在建項目分類處置，推進存量商品房和閑置商業辦公用房盤活利用。因城施策增加改善性住房供給。建設安全舒適綠色智慧的“好房子”，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。規范發展住房租賃市場，培育市場化專業化租賃企業。建立房屋全生命周期安全管理制度。

解讀：對房企而言，開閘滿足房地產合理融資需求是他們聽到的最好消息，這是保持房企拿地、開發、銷售持續循環發展的關鍵所在；

對購房者而言，現房銷售和“好房子”建設制度推行，意味著未來幾年買的新房子，其品質將越來越好；

對市場供應而言，與自然資源部近期發布的38號文精神一致，盤活存量，雖然原則上不再批經營性房地產開發用地不等于停供住宅用地，但意味著商業住宅這個口子卡住了，有利于一心一意去化樓市庫存，利于實現整體樓市的供需平衡；

對老房子而言，房屋全生命周期管理，在發達經濟體不是新鮮事，我們剛開始做這件事情，給市場帶來的肯定是更多機會，能修繕就修繕，不能修繕的就拆，反正對存量房業主都是利好。

原文：第十二篇第四十四章 第三節健全防范化解重點領域風險長效機制
強化源頭防控、預判預警、早期糾正，統籌推進房地產、地方政府債務、中小金融機構等風險有序化解，嚴防系統性風險。

解讀：最新數據顯示，目前房企化債完成約60%；房貸斷供監測3.7%、銀行對公地產不良4.1%、個人按揭0.8%，風險整體可控但局部仍有壓力。推動健全房地產領域風險化解長效機制，對樓市而言，有利于市場各方輕裝上陣、恢復信心。舉個簡單的例子，房企風險解除后，敢于在土地市場上拿地，有利于土地市場恢復，敢于不虧本賣而維持一定利潤，有利于房地產價格體系向健康方向發展。

以上就是對十五五綱要對樓市定調的簡要解讀。不過，影響樓市走向的，從來都不是某一兩個方面的因素，還跟人口、城鎮化、貨幣以及收入掛鉤。下面也簡單解讀一下：

1.人口方面，原文：第十一篇第三十七章 建設生育友好型社會
優化生育支持政策和激勵措施，有效降低家庭生育養育教育成本，努力穩定新出生人口規模，促進人口長期均衡發展。

關于人口方面，十五五規劃篇幅非常多，包括有很多支持措施。但這句話最為關鍵，要求“努力穩定新生人口規模”，根據有關機構測算，我們的出生率目前為5‰-6‰，顯然是不會持久的，據業內機構測算，隨著各項支持政策落地，出生率將從目前的低位到2030年末升至9‰-11‰，對應年出生人口為1100W-1400萬，這樣才能實現長期均衡發展目標。很顯然，人口對應著住房需求，對促進樓市健康發展具有積極作用。

2.城鎮化方面，原文：第九篇第三十一章 深入推進以人為本的新型城鎮化　
持續提高城鎮化質量，促進農業轉移人口全面融入城市，優化城市規模結構，推動城市內涵式發展，促進大中小城市和小城鎮協調發展、集約緊湊布局。
第一節 科學有序推進農業轉移人口市民化
探索建立全國統一的人口管理制度，逐步實現由常住地登記戶口。穩步提高農民工參加城鎮職工社會保險比例，推動更多城市將符合條件的未落戶常住人口納入公租房保障范圍。
第二節 培育發展現代化都市圈
健全都市圈同城化發展體制機制，構建便捷高效的通勤圈、梯次配套的產業圈、便利共享的生活圈。
在中西部和東北地區培育若干都市圈，增強中心城市輻射帶動能級。
第四節 分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設
有序促進人口向縣城和中心鎮合理集聚。強化城鎮化潛力地區縣城產業支撐，吸納農業轉移人口就近就業安居和返鄉創業。

總結四點看法：一是促進農業人口全面融入城市，首要的需求就是住房需求；二是推動更多未落戶常住人口納入公租房保障范圍，這些人大多數終究還是會買房的；三是都市圈互通互聯發展，是未來房地產發展的最大機會；四是不要以為所謂的中西部、東北地區就沒機會，只要產業向區域中心轉移、人口向中心匯聚，雖然不能與沿海發達經濟地區比，但房地產也應該有一定機會。一句話，無論是哪個地方，只要是中心就有各種各樣的機會，包括樓市。

3.貨幣方面，原文：第六篇第二十章加快建設金融強國
完善中央銀行制度，構建科學穩健的貨幣政策體系，完善基礎貨幣投放機制，健全市場化利率形成、調控和傳導機制，保持社會融資規模、貨幣供應量增長同經濟增長、價格總水平預期目標相匹配。

解讀：考慮到貨幣政策與經濟實時發展以及外部環境極度相關，應該是具有一定靈活性。但從保持社融規模、貨幣供應量同經濟增長、物價預期目標相匹配的表述看，要維持經濟發展，我們的貨幣供應增速不會低，而且物價水平也還有空間（比如2026年2月CPI是1.3%，全年目標是2%），這應都是支持房地產企穩回升的貨幣政策環境。

4.收入方面，規劃關于收入的表述篇幅很多，只摘可能與樓市有關的部分，原文：
第十二篇第四十二章 完善收入分配制度
堅持按勞分配為主體、多種分配方式并存，完善初次分配、再分配、第三次分配協調配套的制度體系，提高居民收入在國民收入分配中的比重，提高勞動報酬在初次分配中的比重。
第三節 穩步擴大中等收入群體規模
制定實施城鄉居民增收計劃，有效增加低收入群體收入，提高中等收入群體比重，推動形成橄欖型分配格局。

解讀：居民收入在國民收入中的比重，目前全球平均比重是60%-65%,發達國家是65%-80%，目前我們是43.5%。未來5年要提高這個比重，意味著我們還有較大的空間。對房地產而言，特別是提到擴大中等收入群體規模。根據機構的統計數據顯示，目前我國中等收入規模為4億人左右，未來5年提高到5.5億-6億人，到2035年提高到8億人，5年增長50%，10年翻一倍，這都是樓市購買力的最大基本盤。

當然，有人會問？如何增加自己收入呢？實際上，十五五規劃中提到了很多具體的提高收入戰略和措施，這里就不展開了，我們對此有信心即可。

綜上，十五五規劃從政策、供需、風險、人口、貨幣、收入六大維度全面定調，全方位為房地產保駕護航，既穩預期、又提品質，既化風險、又擴需求，長期導向清晰明確，整體環境持續向好，以有力支撐樓市健康平穩發展。